（2017）津0113民初999号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-02
案件名称
上海景瑞物业管理有限公司天津分公司与王瑾、陈晶物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海景瑞物业管理有限公司天津分公司,王瑾,陈晶
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初999号原告：上海景瑞物业管理有限公司天津分公司，住所地北辰区小淀镇津榆公路（205国道）南侧。负责人：沈萍，副总经理。委托诉讼代理人：刘丹丹，女，该公司员工。被告：王瑾，男，1987年6月8日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：陈晶，女，1964年7月18日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王瑾，男，系被告陈晶之子。原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司与被告王瑾、陈晶物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘丹丹，被告王瑾同时作为陈晶的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年1月1日至2017年2月28日的物业服务费2319.8元；2.被告支付原告2016年1月1日至2017年2月28日的违约金480.2元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2008年8月28日，原告与天津景尚置业投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告为天津市北辰区小淀镇小贺庄村嘉阳花园小区提供物业服务，物业管理服务费收费标准为每平方米1.2元。被告王瑾、陈晶系该小区33-2-301室业主，其房屋面积为138.05平方米，每月应交纳物业服务费165.7元。原告依约提供了相关物业服务，被告自2016年1月1日开始拖欠物业服务费，经原告催要未果，故呈诉。为支持主张，原告向法庭提交如下证据：证据一、《天津市前期物业管理服务合同》、《前期物业管理备案证明》、《确认书》。证明原告与该小区业主建立了合同关系；证据二、《资质证书》。证明原告具有一级物业服务资质；证据三、《天津市商品房买卖合同》。证明二被告为涉案房屋的所有权人；证据四、《催缴函》邮寄单和律所函。证明原告向二被告催要过物业服务费。被告王瑾、陈晶辩称，对原告主张的合同关系及欠款数额无异议，但不同意原告的诉讼请求。第一、物权法规定了占用业主共有道路或者其他场所用于停放机动车的车位属于业主共有，物业公司无权对车主收取场地租赁费，物业公司收取停车费是不合法的；第二、小区内消防设施不达标，消防通道不畅；第三、楼道单元门门禁系统长期失效，不用卡就能进入，存在安全隐患；第四、小区内路灯杆和其他公共区域设施存在广告，物业未就收益问题进行公示和说明；第五、楼道地面、墙体等卫生不达标；第六、房屋漏水，联系过原告没有进行及时维修；第七、天津市物业管理条例规定，物业公司对物业管理用房负责维修、养护，不得买卖和抵押。物业管理用房存在出租和出售的情况。被告对其主张，向法庭提交如下证据：证据一、小区内公共区域现状照片30张，证明原告提供的物业服务有瑕疵；证据二、《天津市企业事业单位往来收据》3份，证明被告违规收取场地占用费。经庭审质证，被告对原告所提证据发表如下质证意见：对证据一的真实性及证明目的无异议。但是合同第5页第（十一）里约定了符合三种情形物业公司应当召集小区内业主会会议的情形，被告居住的小区已符合上述情形，原告没有召集；对证据二的真实性及证明目的均不认可，因为提起诉讼的是分公司，资质证书是总公司的；对证据三的真实性及证明目的均无异议；对证据四认为从来没有收到过催缴通知，故不认可其真实性及证明目的。原告对被告所提证据发表如下质证意见：对证据一的真实性及证明目的均无异议，同时认为照片中反映的状况是动态的，而且部分问题已经解决了。对证据二的真实性无异议，但《天津市前期物业管理服务合同》中约定车位使用费由车位使用人按物价部门核准的价格收取，该项收费已在物价部门进行了备案。本院经审理认定事实如下：2008年8月28日，原告与案外人天津景尚置业投资有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告为天津市北辰区小淀镇小贺庄村嘉阳花园小区提供物业服务，合同期限自2008年8月28日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订物业管理服务合同之日终止。物业管理服务费标准为按建筑面积每户每平方米每月交纳1.2元，每月10日前交纳，如业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告对该小区进行了相关的物业管理服务。二被告是该小区33-2-301号房屋的所有权人，房屋建筑面积为138.05平方米，每月应交纳物业管理服务费165.66元。自2016年1月1日，被告以房屋存在质量问题、被告提供的物业服务存在瑕疵为由未向原告支付相关费用，截止2017年2月28日尚欠2319.24元。另查，在本案及已审结该小区其他物业服务合同纠纷案件中，通过业主提交的照片反映出，原告未完全履行合同约定的相关义务，在楼道卫生、生活垃圾清理、消防设施的维护、停车管理等方面存在瑕疵。上述事实，有庭审笔录、《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市商品房买卖合同》、收房确认单等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与天津景尚置业投资有限公司签订的《天津市前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原告及小区全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。原告向小区提供了物业服务，被告享受了原告的服务后，应当依约交纳物业服务费。考虑到原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，对被告应交纳的物业管理服务费，可予酌减10%，即对原告主张的物业管理服务费的90%计2087.3元，本院依法支持。关于原告要求被告支付违约金一节，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告的该项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告王瑾、陈晶于本判决生效后五日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司天津分公司物业管理服务费2087.3元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨玉惠二〇一七年五月十一日书记员 冯智欣附：本裁判文书所依据法律规定具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 来自：