（2017）粤1302民初1776号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-12-31
案件名称
谭艳君与陈惠燕房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市惠城区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭艳君,陈惠燕,惠州市杰鑫房产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1302民初1776号原告：谭艳君，女，土家族，1985年8月30日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：张海东，广东商盾律师事务所律师。被告：陈惠燕，女，汉族，1975年6月16日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：陈文涛、孙绍辉，广东法村律师事务所律师。第三人：惠州市杰鑫房产代理有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸白泥路二号金岸花苑C栋裕峰楼第一层05号商场。法定代表人：张鑫瑜。委托代理人：张水达，该公司员工。原告谭艳君与被告陈惠燕、第三人惠州市杰鑫房产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖石平适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭艳君的委托代理人张海东，被告陈惠燕及其委托代理人陈文涛，第三人惠州市杰鑫房产代理有限公司的委托代理人张水达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告谭燕君诉称，2016年10月17日，买方谭艳君、卖方陈惠燕，通过杰鑫房产有限公司签订了惠州市河南岸演达一路南翠花园9栋602房的《房地产买卖与居间合同》。卖方违约，不仅不承担违约责任，还在未正式合法解除合约的情况下，将该物业出售。1、被告违约一。按照合同第1条第2款第4点之规定，该物业产权人应于签订合同当日出具书面确认本合同效力的书面文书。卖方至始至终都未出具相关文书，在买方多次要求中介方联系该物业产权人出面确认的情况下，卖方均以工作忙为由，拒绝出面确认。卖方因此构成违约事实。2、被告违约二。在买方的强烈要求下，2016年11月26日，“三方”在杰鑫房产代理有限公司碰面，买方要求当面解除合同，退还已付定金10000元，并按合同规定赔偿买方损失。卖方意识到自身的违约事实，表示同意退还定金，但拒绝赔偿。在“三方”未就赔偿问题进行协商的情况下，卖方独自离去。此后，买方通过中介多次联系卖方，未果。卖方还将买方夫妇电话设为黑名单，使沟通渠道中断。卖方在未正式合法解除该合同的情况下，已将该物业再次出售，违反合同第9条第6款之约定，构成违约和违法行为。3、合同存在较大差错。合同签订的物业为南翠花园9栋602房，收据显示预定房源为南翠花园9栋604房，存在误导买方有上当受骗之嫌，也是买方要求立即中止合同的重要原因。综上所述，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告双倍返还已付定金，共计20000元；2、被告承担原告追究被告违约责任的律师费2000元；3、被告承担全部诉讼费用。被告陈惠燕辩称，一、原告起诉被告主体不适格。本案应以房屋所有权人邓玉良为被告。二、原告存在违约行为。根据《居间合同》第三条第（一）款第1项的约定，原告签订合同后，一直不予支付剩余定金30000元，经被告及第三人多我次催促，原告均以各种理由予以推脱，存在故意违约行为：1、未按约定支付剩余定金30000元；2、原告三次看房，在已清楚房屋的情况下，仍不支付剩余定金；3、2016年10月底，原、被告及邓玉良在第三人处协商，被告要求支付定金余款，但原告提出《居间合同》的笔误和房屋朝向的问题，要求被告以90万元的价格出售给原告，否则，其不想购买，要求退定金，原告向被告及邓玉良明确表示解除合同的行为构成违约。三、原告的诉讼请求应当依法驳回。根据相关法律规定及《居间合同》第9条的约定，法院应当驳回原告的诉讼请求。原告不仅未按期履行《居间合同》中约定的支付定金30000元的义务，且明确表示解除合的行为，已构成违约，应当适用定金罚则，其无权要求退回定金，被告无需赔偿双倍定金。四、原告要求解除合同的诉求应当予以驳回，本案原告与被告签订的是房地产买卖及居间合同，并不是原告陈述的房地产买卖合同，原告要求承担追究违约责任的律师费没有事实及法律依据。查明的案件事实经审理查明，惠州市河南岸演达一路南翠花园9栋602房（以下称涉案房屋）登记在案外人邓玉良名下，被告陈惠燕与邓玉良系夫妻关系。2016年10月17日，原告谭艳君作为买方，邓玉良作为卖方，被告作为邓玉良的代理人，第三人惠州市杰鑫房产代理有限公司作为居间方，三方签订《房地产买卖及居间合同》，约定：原告购买涉案房屋，价格为915000元，定金40000元，原告在签订合同时支付10000元定金给居间方，定金余款30000元在合同签订后7日内支付至居间方；合同第一条约定卖方的代理人保证涉案房屋的产权人于2016年10月17日前以书面形式确认合同效力，并履行合同卖方的义务，否则视为卖方违约，代理人自愿承担全部违约责任。当天，原告支付定金10000元，《房地产买卖及居间合同》所附的《定金收据》中载明的物业地址是南翠花园9栋604房，第三人称该处系笔误，实际出售的是602房。该10000元定金中的8000元已由被告收取，余款2000元由第三人托管。邓玉良未以书面形式确认合同效力，原告未在约定期限内补交定金，双方因此发生争议，经协商未果。涉案房屋已由被告及邓玉良另行出售。原告提交的第三人的委托代理人张水达签名的《情况说明》中称：在约定补交定金的七个工作日内，买方曾多次给该公司的张水达经理说定金还没有准备好，要求多宽限几日，并要求业主本人出面确认此合同是否有效，确认此房合法出售，但事后买方的配偶称定金早已准备好；原告向第三人提出被告的权限及房号方面的质疑，第三人答复原告称其签订合同已看602房3次，并清楚知道房屋朝向；原、被告曾协商，但未达成一致意见；原告向第三人提出若被告不赔偿，可以90万元的价格出售涉案房屋，被告不同意。庭审中，第三人称在其主持下，原告与其配偶、被告及邓玉良曾进行过协商，原告提出房号及朝向问题，要求低于合同约定的价格购买，否则不购买涉案房屋。以上事实有原告提交的原、被告的身份证、房地产买卖及居间合同、定金收据、情况说明等证据及本院的庭审笔录在卷为据。裁决理由和结果本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。涉案合同载明的卖方为案外人邓玉良，被告系邓玉良的代理人，原告在签订涉案合同时对被告与邓玉良之间的委托代理关系是明知的，原告亦认为其有理由相信被告具有代理权，在涉案房屋交易的整个过程中，邓玉良亦未主张该合同无效。因此，涉案合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同中约定被告应保证产权人于签订合同的当天以书面形式确认合同效力并非合同生效的条件，即邓玉良是否以书面形式确认合同效力，不影响该合同的生效。如前所述，涉案合同为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告提交的第三人的工作人员张水达出具的《情况说明》中称原告在约定的补齐定金的期限内，多次向其表示定金尚未准备好，可见原告未在约定期限内补足定金的原因在于其当时不具备支付能力。另《情况说明》中称双方发生争议后，第三人曾组织原、被告及邓玉良在场协商，邓玉良未主张该合同无效，即使原告主张的先履行抗辩权成立，此时产生先履行抗辩权的原因已消失，原告仍应继续履行合同义务。因此，原告关于其享有先履行抗辩权的主张，无法律依据，不予采纳。第三人称原告在签订涉案合同前看房三次，其对合同标的的情况包括朝向应是明知的，涉案合同中载明的合同标的是涉案房屋，并非原告所称的604号房，其以房号错误为由中止履行合同，理由不充分。综上，原告未在约定的期限内补足定金，存在瑕疵。原告履行合同的瑕疵并不必然导致被告的合同目的不能实现，合同亦未约定若原告未交足定金，被告可单方解除合同，因此，被告在另行出售涉案房屋前未确认原告是否继续履行合同，亦有不当之处。综上，原、被告在履行合同的过程中，均存在瑕疵。涉案房屋已由被告另行出售，涉案合同已无继续履行的可能，应当予以解除。由于原、被告在履行合同的过程中，均存在瑕疵，对合同不能继续履行均存在过错，故原告要求被告双倍返还定金的诉请，不应支持，被告亦无权没收原告支付的定金，被告应向原告退还定金并自收取定金之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至付清款项之日止。原告要求被告承担其支出的律师费，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈惠燕应于本判决生效之日起七日内向原告谭艳君返还定金10000元并支付利息（以10000元为基数，自2016年10月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项返还之日止）。二、驳回原告谭艳君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元（原告已预交150元），由原告谭艳君、被告陈惠燕各负担150元。被告应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费150元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 肖石平二〇一七年五月十一日法官助理 张惠文书 记 员 梁红玉 搜索“”