（2016）豫13执异72号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-09-18
案件名称
沈亚、弓志军等与南阳四友房地产开发有限公司企业借贷纠纷执行裁定书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
沈亚,弓志军,周二孬,冯娟,张宝红,宋建明,付彩婷,党向前,李银河,南阳四友房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条；《中华人民共和国合同法》：第三十六条
全文
河南省南阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）豫13执异72号异议人(案外人)：沈亚男,女,汉族，1973年4月20日出生，住河南省南阳市卧龙区。申请执行人：弓志军，女，汉族，1970年6月14日出生，住郑州市金水区。申请执行人：周二孬，男，汉族，1961年7月2日出生，住郑州市金水区。申请执行人：冯娟，女，汉族，1969年5月21日出生，住郑州市金水区。申请执行人：张宝红，女，汉族，1972年7月15日出生，住郑州市金水区。申请执行人：宋建明，男，汉族，1963年8月13日出生，住河南省中牟县。申请执行人：付彩婷，女，汉族，1963年12月22日出生，住郑州市金水区。申请执行人：党向前，男，汉族，1973年2月23日出生，住郑州市金水区。申请执行人：李银河，男，汉族，1961年11月17日出生，住郑州市金水区。被执行人：南阳四友房地产开发有限公司。住所地:南阳市文化路***号。法定代表人：李宏杰。本院在执行弓志军、周二孬、张宝红、冯娟、宋建明、付彩婷、党向前、李银河等人与南阳四友房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，依法做出（2016）豫13执恢20至28号执行裁定书，查封了被执行人南阳四友房地产开发有限公司名下的位于南阳市八一路与文化路交叉口银基商贸城2号楼2604室的房产。案外人沈亚男提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人沈亚男称其于2011年12月10日与南阳四友房地产开发有限公司签订《商品房住宅认购书》，购买银基商贸城2号楼2604室的房产，分四次交齐房款（2011年12月10日第一次认筹，最后一次交款时间为2015年11月19日），并交齐物业、对房产进行了装修。法院查封日期为2016年7月4日，该查封严重侵犯了申请人的权益，应予解除。申请执行人周二孬、张宝红答辩称：一、沈亚男与南阳四友房地产开发有限公司签订的《商品房住宅认购书》是虚假的，即便真实也不属于合法有效的书面买卖合同。二、沈亚男称其分四次交齐房款（2011年12月10日第一次认筹，最后一次交款时间为2015年11月19日）并交齐物业、对房产进行了装修不符合客观事实。三、法院对银基商贸城2号楼2604室的房产的查封时间为2013年10月。本院查明以下事实：一、沈亚男与南阳四友房地产开发有限公司于2015年11月签订《商品房住宅认购书》。二、南阳市卧龙区人民法院于2013年10月22日向南阳市房产管理局送达相关裁定书及协助执行通知书，保全查封银基商贸城2号楼2604室的房产，并将相关法律文书邮寄送达南阳四友房地产开发有限公司，但未张贴查封公告。南阳市中级人民法院于2016年10月12日张贴查封公告，对案涉房产续行查封。三、沈亚男于2015年11月与深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司签订物业服务协议。四、南阳四友房地产开发有限公司于2015年11月19日向沈亚男出具购房款收据，交齐房款。五、沈亚男曾向南阳四友房地产开发有限公司要求办理过户登记，南阳四友房地产开发有限公司以公司手续不完备等理由未予办理。本院认为：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。以下根据查明的事实就各要件分析认定:（一）：沈亚男与南阳四友房地产开发有限公司于2015年11月形成了以案涉房产为标的物的认购协议。无论该认购协议书对合同主要条款的约定是否具体、明确，当事人明确其预约合同性质并约定将来另行签订商品房买卖合同，法律应予尊重。因此，双方形成以案涉房产为标的物的预约合同。双方虽未按照预约合同约定签订书面的商品房买卖合同，但依据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，双方已经通过交付房产、支付购房款等实际履行行为，于2015年11月19日成立了事实商品房买卖合同关系。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定：“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑的实际占有人，并在现住位置张贴公告”。该规定第二十六条第三款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。南阳市卧龙区人民法院于2013年10月22日对案涉房产的查封，因未张贴查封公告，其效力不得对抗本案善意购房者。迟至南阳市中级人民法院于2016年10月12日张贴查封公告时，该查封才对本案异议人沈亚男发生法律效力。该查封时间晚于沈亚男与南阳四友房地产开发有限公司形成事实商品房买卖合同关系的时间。（二）：沈亚男于2015年11月与深圳市鼎诚物业管理有限公司南阳分公司签订物业服务协议，实际占有案涉房产。（三）：南阳四友房地产开发有限公司于2015年11月19日向沈亚男出具购房款收据，交齐房款。关于要件（四）：沈亚男要求南阳四友房地产开发有限公司办理过户登记，南阳四友房地产开发有限公司以手续不完备为由未能办理，沈亚男对此无过错。因此，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人沈亚男对案涉房产享有的权利足以阻却执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、《最高人民法院关于适〈用中华人民共和国民事诉讼〉法若干问题的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，裁定如下：中止对位于南阳市八一路与文化路交叉口银基商贸城2号楼2604室房产的执行。当事人对本裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王云鹏审判员 李智慧审判员 李光红二〇一七年五月十一日书记员 于俊平 更多数据：搜索“”来源：