（2017）皖01民再19号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2018-07-13
案件名称
周善寨、江苏肯定酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
周善寨,江苏肯定酒店管理有限公司,黄文飞,合肥庐阳区肯定宾馆淮河路店,娄彦元,王艳,滕涛,合肥市元开百货经营部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民再19号上诉人（原审原告）：周善寨，男，1968年9月3日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：彭云，安徽和永律师事务所律师。委托代理人：张万标，安徽八公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏肯定酒店管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区金銮巷9号。组织机构代码58374651-6。法定代表人：汲自春，总经理。委托代理人：汪世东，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄文飞，男，1975年2月15日出生,汉族，江苏肯定酒店管理有限公司员工，住安徽省马鞍山市花山区。委托代理人：陶龙，江苏肯定酒店管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：合肥庐阳区肯定宾馆淮河路店，住所地安徽省合肥市勤劳巷**号。负责人：裴尔清。委托代理人：陶龙，江苏肯定酒店管理有限公司员工。原审第三人：王艳，女，1955年6月26日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原审第三人：滕涛，男，1970年3月29日出生，汉族，私营业主，住安徽省合肥市蜀山区。原审第三人：娄彦元，男，1956年5月25日出生，汉族，合肥市元开百货经营部经理，住安徽省合肥市庐阳区临泉路钢铁四村33幢505室。公民身份号码3401031956********。原审第三人：合肥市元开百货经营部，住所地安徽省合肥市淮河路东段筝笛阁118室。法定代表人：娄彦元，经理。上诉人周善寨与被上诉人江苏肯定酒店管理有限公司（下称肯定公司）、黄文飞、合肥庐阳区肯定宾馆淮河路店（下称肯定宾馆淮河路店），原审第三人王艳、滕涛、娄彦元、合肥市元开百货经营部（下称元开经营部）房屋租赁合同纠纷一案，安徽省合肥市庐阳区人民法院于2016年4月5日作出(2015)庐民一初字第01029号民事判决，已经发生法律效力。经该院审判委员会讨论决定作出(2016)皖0103民申15号民事裁定再审本案，并于2016年12月28日作出（2016）皖0103民再4号民事判决。周善寨不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人周善寨及其委托代理人彭云、张万标，被上诉人肯定公司的委托代理人汪世东，黄文飞和肯定宾馆淮河路店的共同委托代理人陶龙，原审第三人王艳、滕涛、娄彦元及其作为元开经营部的负责人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肯定公司再审请求：撤销(2015)庐民一初字第01029号民事判决。事实和理由：1、原审判决认定事实缺乏证据证实，且适用法律错误。合同约定肯定公司应将房租转入收款人滕涛的指定账户，而原审却认定应将租金转入周善寨账户，不符合合同约定，认定事实错误。原审开庭时，肯定公司称已将全部租金按约定通过银行转账及现金方式支付给滕涛，滕涛承认收到该公司全部租金，但原审对该公司及滕涛的意见不予采纳，未查清案件事实，草率判决。2、肯定公司有新证据，足以推翻原审判决。肯定公司提供的新证据(2011年至2015年期间的转账凭证及入账凭证等)证明其已向合同指定收款人滕涛支付2011年6月至2015年6月间全部房租240万元，完全履行了合同义务，不存在违约行为。原审判决确认肯定公司应支付周善寨租金1072054元及违约金5万元，无事实和法律依据，请求驳回原审原告周善寨的诉讼请求。周善寨辩称：1、2010年6月13日，黄文飞租赁周善寨位于淮河路筝笛阁勤劳巷40号房屋用于开宾馆，肯定宾馆淮河路店为实际承租人。依据《房屋租赁合同》第三条第2、3项之规定，三被告应于每年6月13日按照约定将房租汇到指定账号。依据《房屋租赁合同》第八条第1、2、3项，黄文飞等三被告拒绝向《房屋租赁合同》指定账号支付租金的行为构成违约，依据《房屋租赁合同》第十条第5款之规定，三被告应向周善寨支付10万元的违约金，同时依据《房屋租赁合同》第九条第3款第1、5项，周善寨有权解除合同。2、2014年12月份，周善寨调取了《房屋租赁合同》特别约定的甲方共同指定的收款账号的借贷明细，方知三被告并没有按照合同约定将房租汇入指定的唯一收款账号。《房屋租赁合同》中约定的特别条款即甲方指定收款账号：建行62×××55，户名：滕涛，该条款具有唯一性确定性可控性。依据《中华人民共和国合同法》第41条之规定，《房屋租赁合同》中的非格式条款的效力高于一般条款的效力的事实。三被告仅向指定账号支付了2011年6月13日至2012年6月12日部分房租，该部分房租是四人按份共有的房租，滕涛没有将该年度房租按份支付给周善寨，三被告和第三人滕涛应向周善寨连带支付租金、违约金、占用资金利息并解除《房屋租赁合同》。3、合同签订后五年间实际履行状况：①2010年6月13日至2011年6月12日房租，三被告将房租于2011年5月份汇入《房屋租赁合同》指定账号，周善寨实际收到。②2011年6月13日至2012年6月12日房租，三被告将部分房租汇入指定账号，周善寨只收到10万元，三被告尚欠周善寨20万元房租。③2012年6月13日至2015年6月12日三年共计90万元房租，周善寨没有收到。三被告实际尚欠周善寨110万元房租。4、2014年周善寨和三被告沟通，要求将房租汇入指定账号并通过合肥市蜀山区人民法院保全了《房屋租赁合同》中指定账号；2015年，周善寨通过合肥市庐阳区人民法院保全了涉案房屋2015年房租，第三人滕涛在（2015）庐民一初字第00343号案件笔录中明确其不让三被告向周善寨支付房租。三被告与第三人滕涛恶意串通，损害周善寨的合法权益。另查：滕涛之妻马艳是肯定公司驻合肥地区高管，滕涛和三被告有利益关系。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，本案应认定合同无效。肯定公司、黄文飞、肯定宾馆淮河路店，第三人滕涛及其他第三人向周善寨连带支付房租、占用资金利息、违约金的责任并解除合同。5、原审开了几次庭，数次要求三被告提供证据，三被告均未提交。合肥市庐阳区人民法院确定再审所谓的新证据不合法，决定再审不合法。王艳述称：2011年滕涛以涉案房屋抵债，判到其名下，其于2015年5月7日将房子转给马竞，2015年6月，其与滕涛去肯定公司签了补充协议，约定直接将其应得房租转到其账户。但肯定公司一直没向其支付2015年房租。因房产证的所有权人变更，应重新签合同，新的出租人之一应为马竞，其认为应该解除涉案合同，并给付其应得房租。滕涛述称：肯定公司已将2011年到2015年的四年租金按照合同约定汇入其账户，请求驳回周善寨诉讼请求。其未将租金付给周善寨，因其与周善寨之间的债权债务至今没解决。2011年-2012年租金60万元，其中应付给周善寨的30万元租金已支付，后面三年租金没有给周善寨。娄彦元及元开经营部述称：其房屋2011年4月才办理回迁证，后发现涉案房屋改成宾馆，其房屋与涉案房屋在一起，无法分开，房产局写了一份材料，证明涉案房屋不包括其房屋面积。其从2011年4月开始收房租，每年2万元，2011-2015年合计租金8万元。后其与肯定公司重新签订了房租合同。周善寨的起诉请求为：1、解除周善寨与黄文飞、裴尔清、肯定公司签订的《房屋租赁合同》，并判令黄文飞、裴尔清、肯定公司按照合同约定将租赁房屋交付给周善寨；2、黄文飞、裴尔清、肯定公司、滕涛、王艳向周善寨连带支付拖欠的2011年至2015年6月前房租110万元和利息159900元；3、黄文飞、裴尔清、肯定公司、滕涛、王艳连带支付周善寨违约金10万元；4、案件受理费、诉讼保全费等由黄文飞、裴尔清、肯定公司、滕涛承担。合肥市庐阳区人民法院经审理作出（2015）庐民一初字第01029号民事判决:一、被告江苏肯定酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周善寨房屋租金1072054元及违约金50000元；二、驳回原告周善寨的其他诉讼请求。肯定公司以（2015）庐民一初字第01029号民事判决与事实不符，肯定公司有新证据，足以推翻原审判决为由，向合肥市庐阳区人民法院申请再审。合肥市庐阳区人民法院经审查作出(2016)皖0103民申15号民事裁定再审。在本案再审审理过程中，周善寨申请变更原审被告裴尔清为肯定宾馆淮河路店。因肯定宾馆淮河路店为个体工商户，裴尔清为该个体工商户负责人，合肥市庐阳区人民法院依法准予将裴尔清变更为肯定宾馆淮河路店。合肥市庐阳区人民法院再审认定事实：2010年4月13日，周善寨、滕涛与肯定公司员工黄文飞签订了房屋租赁合同，约定：周善寨、滕涛将位于合肥市淮河路筝笛阁勤劳巷42号的房屋出租给黄文飞从事宾馆经营；租赁期限为10年，即自2010年7月13日至2020年7月12日，前5年租金为每年60万元，后5年租金为每年62万元；第一年租金半年一付，自第二年起每年租金于当年度6月13日一次性支付；如延期支付租金超过30天，周善寨、滕涛有权单方解除合同，且黄文飞应支付违约金10万元；双方指定租金收款账户为滕涛名下中国建设银行62×××55账户等。关于合同履行情况，除周善寨、滕涛认可收到肯定公司支付的2011年6月12日之前租金外，肯定公司再审提供的证据证明以下事实：2011年5月29日，肯定公司财务负责人陶龙自其账户转款15万元至合同指定的滕涛账户；2011年6月13日，肯定公司员工郭明杰自其账户转款45万元至合同指定的滕涛账户；2012年5月15日，滕涛向肯定公司员工黄文飞出具借条，借到黄文飞人民币15万元，并承诺于2012年6月12日前还清，逾期不还则自动转为筝笛阁及勤劳巷42号肯定宾馆房租；2012年8月15日，肯定公司法律顾问刘宗华向法院交纳暂存款45万元，法院于2012年8月17日根据肯定公司要求，将该45万元转入合同指定的滕涛账户；2013年6月20日、8月5日，肯定公司法定代表人汲自春自其账户分别转款30万元、10万元至合同指定的滕涛账户。2013年9月30日、10月25日、12月11日，汲自春自其账户分别转款5万元、2万元、5万元至滕涛名下其他账户。2016年8月3日，滕涛向法院出具情况说明，称在其催要下，肯定公司分别于2014年6月11日、6月16日、6月19日以现金方式向其支付租金10万元、10万元、18万元。滕涛提供的入账凭证证明，其将前两笔现金各10万元分别于2014年6月12日、6月20日存入其妻马艳银行账户，将第三笔现金18万元于2014年6月19日存入自己的银行账户。2014年10月10日、10月21日，汲自春自其账户分别转款10万元、20万元至滕涛名下其他账户。上述转款人陶龙、郭明杰、刘宗华、汲自春均证明其转款行为代表肯定公司。滕涛认可其收到上述租金合计240万元，即认可肯定公司已付清2015年6月12日之前的租金，并称因其与周善寨之间存在其他债权债务关系，故其未将一半租金支付给周善寨。周善寨认可仅于2012年12月下旬收到滕涛转付的2011年度10万元租金，其余租金并未收到。另查明，涉案房屋原为周善寨、滕涛共有，二人各享有50%产权。2014年5月，王艳取得滕涛所占房屋份额的部分产权。涉案出租房屋建筑面积为1340平方米，但因房产证配图错误，肯定公司还实际使用了元开经营部享有使用权的31.95平方米房屋。娄彦元、元开经营部与肯定公司均认可双方另行签订房屋租赁合同，肯定公司每年支付房租2万元给元开经营部。2014年12月30日，滕涛、王艳与肯定公司员工黄文飞签订租赁补充协议，约定：因涉案房屋产权发生部分转移，双方签订新的租赁补充协议；王艳所占房屋比例为22.33%，自2015年6月13日起，王艳每年按照相应比例获得房租。2015年12月18日，王艳将其对涉案房屋所有的部分产权转让过户给马竞。上述事实，有周善寨提交的房屋租赁合同、银行账户明细表、协助冻结存款通知书、合肥市蜀山区人民法院庭审笔录、企业法人营业执照、公司股东出资情况表、企业登记查询表、公司变更登记申请表、房产证、租赁补充协议、肯定宾馆淮河路店工商档案；肯定公司提交的银行转账凭证及入账凭证、滕涛个人账户收到户名郭明杰转款45万元的明细表、刘宗华的身份证及刘宗华律师证（以上证据均系复印件、加盖该公司公章）、滕涛出具的借条、承诺各一份、庐阳区人民法院暂存款结算凭据一份、肯定公司出具的关于证明陶龙、郭明杰、汲自春、刘宗华以向滕涛转账或支付现金方式为该公司支付租金及四人身份的情况说明四份、陶龙为该公司财务人员证明一份，账户确认凭证两份；王艳提交的租赁补充协议、房地产权利人为马竞的房地权证（均系复印件）；滕涛提交的银行转帐凭证一组、个人账户明细表一份、收到三笔现金38万元的情况说明、入账凭证三份、挂失换卡的工商银行凭证及与马艳结婚证（以上证据均系复印件）；元开经营部提交的情况说明及房屋分布图（均系复印件），以及周善寨、肯定公司、王艳、滕涛、娄彦元、元开经营部等的庭审陈述予以证实。周善寨庭审中提交了其代理律师的手机短信记录和火车票打印件、公告费票据复印件、三被告的谈话笔录、刘宗华律师名片打印件、马艳的劳动合同、合肥市庐阳区人民法院谈话笔录、协助冻结存款通知书、送达回证，原审举证通知书和传票、原审判决书、再审裁定书等，以上证据材料均不能达到原告主张被告肯定公司未交付四年房租、存在违约行为、三被告与滕涛恶意串通、被告及第三人应承担连带责任、合肥市庐阳区人民法院提起再审不符合法律规定的证明目的，对上述证据的效力不予确认。再审认为：本案争议焦点为肯定公司是否存在违约行为，房屋租赁合同应否解除；肯定公司是否已付清2011年6月13日-2015年6月12日期间的房租。经再审查明，肯定公司提供的通过其法定代表人、多名员工的账户向第三人滕涛的银行账户支付房租的转账凭证证实了该公司支付房租的时间、金额、房租去向等，与第三人滕涛、王艳的陈述相互印证，足以证明肯定公司已向合同指定收款人滕涛支付了4年租金240万元。肯定公司并不存在违约行为，对周善寨主张肯定公司支付违约金的诉请，不予支持。周善寨和第三人王艳虽然同意解除房屋租赁合同，但根据王艳提供的证据，其已不是涉案房屋的所有权人，且涉案房屋共有权人滕涛、承租人肯定公司均不同意解除房屋租赁合同，故周善寨诉请解除房屋租赁合同，不符合法律规定，不予支持。因黄文飞、肯定宾馆淮河路店，第三人王艳、滕涛、娄彦元及元开经营部均非房屋租赁合同的承租方，周善寨主张上述单位、个人承担支付房租、违约金等连带责任，无法律依据，不予支持。综上所述，对肯定公司关于撤销(2015）庐民一初字第01029号民事判决的主张，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款、第九十条之规定，判决：一、撤销合肥市庐阳区人民法院(2015)庐民一初字第01029号民事判决；二、驳回原审原告周善寨的诉讼请求。周善寨上诉称：1、再审判决认定滕涛为指定收款人，属认定事实错误。租赁房屋为周善寨与滕涛共有，本合同存在三方主体，即周善寨、滕涛和黄文飞，变更合同须三方同时许可。合同约定“双方指定收款账号：建行，62×××55”，由此可见，这个账号是双方特别约定的接受租金的“唯一的、确定的”收款账号，并未约定滕涛为指定收款人，虽然指定的收款账户是滕涛的银行卡账户，但这只是一个账户，不是滕涛个人。因为账户可以被监督和控制，而人不可以。周善寨从未书面授权或许可滕涛可以代表周善寨收取房租，也没有共同对合同约定的收取房租方式进行变更，因此认定滕涛收取房租的行为可以代表周善寨无任何事实依据。2、本案启动再审程序错误，再审违反法定程序。再审中，被上诉人和第三人提供的证据均不是新证据，本案根本不具有事实和法律规定上的再审理由，原审却仍然启动再审。3、本案适用法律错误。《中华人民共和国合同法》中关于债务转让、合同履行、合同变更解除及违约责任，《中华人民共和国物权法》中关于共有权人的保护，《中华人民共和国民法通则》及其解释中关于债权等均是本案的法律依据，再审判决的法律依据错误。请求：撤销再审判决，依法改判支持原审诉讼请求。肯定公司辩称：1、再审认定事实清楚，适用法律正确，周善寨的上诉请求没有事实和法律依据；2、周善寨提出合同约定的当事人滕涛的账户具有唯一性、确定性、可控性与事实不符。双方的合同既约定了指定收款人，又约定了指定收款账户，肯定公司既可以将租金交给收款人，也可以转入指定账户。合同履行的前期，肯定公司一直将租金转入合同约定的账户，后由于滕涛的该银行卡丢失，肯定公司无法将租金转入该账户，肯定公司按照指定收款人滕涛的指令将租金交给滕涛，已经完全履行了合同义务。该银行卡掌握在滕涛手里，周善寨根本无法掌控该账户内的租金。所以周善寨称该账户具有唯一性、确定性、可控性与事实不符。肯定公司已按合同约定向指定收款人滕涛支付了2011年6月13日至2015年6月12日期间的房屋租金共计240万元，已经完全履行了合同义务，不存在违约行为。请求：二审驳回上诉，维持再审判决。黄文飞、肯定宾馆淮河路店辩称：同意肯定公司的答辩意见。王艳辩称：属于我的房子已于2014年转让他人，我相信法院会按照实际情况处理好。娄彦元辩称：房产局图纸错误地将元开经营部的房子混在案涉范围内，元开经营部诉请的是四年的房租，肯定公司应当给付。滕涛辩称：肯定公司已将房屋租金全部支付给我，只是我与合伙人周善寨之间合伙费用没有算账，所以我才未将属于周善寨的租金给付他。二审期间，周善寨向法庭提交了其在2014年起诉滕涛共有权纠纷中庭审笔录，滕涛在该笔录中称没有收到肯定公司任何房租；2015年起诉黄文飞、裴尔清诉状，证明周善寨在当时仍不知房屋转租的事实，也证明租赁合同上约定的收款账号，是周善寨唯一可以控制的账号。肯定公司质证认为周善寨提供的证据与本案没有关联性；肯定公司不存在转租问题，黄文飞是肯定公司的员工，其代表公司签订合同，房屋至今由肯定公司租赁；裴尔清与肯定公司只是合作，不是转租。二审查明的其他事实同于再审判决。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1、本案是否存在黄文飞转租房屋问题？2、合同约定的付款账号是否为唯一、确定的账号？3、肯定公司是否按照合同约定付清了当期房租？4、房屋租赁合同的解除条件是否成就？关于问题1，本案房屋租赁合同虽然系黄文飞与滕涛、周善寨签订，但因黄文飞系肯定公司员工，其代理肯定公司与滕涛、周善寨签订租赁合同，肯定公司对此予以认可，周善寨和滕涛亦未提出过异议，房屋至今仍由肯定公司承租，用于开设宾馆亦与合同约定相符，故黄文飞与滕涛、周善寨签订房屋租赁合同是代理行为，且代理行为合法有效，租赁合同的主体即是肯定公司，不存在黄文飞将租赁房屋转租给肯定公司的问题；周善寨还诉称转租裴尔清也没有相关证据证明。关于问题2，出租和承租双方于2010年4月13日签订的合同约定：“双方指定收款账号：建行，62×××55户名：滕涛”。此约定表明，合同既明确了开户行、账号，又明确了开户人为滕涛，但没有具体约定排除其他方式的履行。合同履行的前期，肯定公司一直将租金转入合同约定的账户，周善寨、滕涛均认可收到肯定公司支付的2011年6月12日之前的租金。后由于滕涛称该银行卡丢失，肯定公司无法将租金转入该账户，肯定公司按照双方指定收款账号开户人滕涛的要求将房屋租金以转账或交付现金方式支付给滕涛，合情合理。所以周善寨称该账户具有“唯一的、确定的”性质与事实不符。关于问题3，周善寨、滕涛均认可收到肯定公司2011年6月12日之前租金。肯定公司向双方指定收款账号开户人滕涛支付了2011年6月13日至2015年6月12日期间的房屋租金共计240万元，滕涛对此予以认可，应认定为房屋当期租金已经全部付清。关于问题4，因本案所涉租赁房屋不存在转租问题；肯定公司按约及时付清了合同当期的全部租金，不存在租金支付方面违约行为；在双方指定收款账号开户人滕涛称约定的银行卡丢失时，肯定公司按滕涛要求将租金转入滕涛的其他账号或直接给付现金，应视为合理的、适当的履行合同，也不存在违约行为。既然肯定公司全面合理地履行了合同不存在违约行为，案涉合同约定的解除条件不具备，承租方肯定公司也不同意提前解除合同，则本案合同解除的条件不能成立。综上，周善寨的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予采纳。再审认定事实清楚，适用法律正确，对案涉各方当事人的判决均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民再4号民事判决。二审案件受理费8519元，由上诉人周善寨负担。本判决为终审判决。审判长 孟东升审判员 轩银珍审判员 王亚明二〇一七年五月十一日书记员 罗思行附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：