（2017）川1502民初2198号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-07-01
案件名称
原告杨泽清等与被告宜宾亿联置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宜宾市翠屏区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨泽清,屈云燕,宜宾亿联置业投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条
全文
四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初2198号原告：杨泽清，男，1964年6月7日出生，汉族，住四川省宜宾市。原告：屈云燕，女，1963年10月17日出生，汉族，住四川省宜宾市。委托诉讼代理人：李华，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：15115200110238464。委托诉讼代理人：廖建军，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：15115201510364979。被告：宜宾亿联置业投资有限公司，住所：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号2号楼112、113、114、115号。法定代表人：林佳伟，总经理。委托诉讼代理人：陶星曲，该公司员工。原告杨泽清、屈云燕与被告宜宾亿联置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨泽清及二原告的委托诉讼代理人李华、被告宜宾亿联置业投资有限公司的委托诉讼代理人陶星曲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨泽清、屈云燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付因迟延办理房屋所有权证的违约金21416.64元；2.判决被告向原告返还多收取的契税、转移登记费、电费等费用共6231.91元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年11月27日签订《商品房买卖合同》和补充协议，约定原告以按揭方式购买被告投资建设的中国西南轻工博览城第4幢第一层120号建筑面积为40.6平方米的商铺，总价款为314179元，由被告为原告办理房产证，在房屋交付之日起365日内办理妥当，被告每逾期一天按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订当日，原告根据被告的要求与其指定的物业服务单位宜宾市港亿物业管理有限公司签订《商铺委托转租合同》等协议。合同签订后，原告实际向被告支付了购房款318667.27元，被告开具发票。2013年11月27日，原告支付给被告契税12746.69元、转让手续费2390元、预存电费200元。被告收取上述费用后未及时向税务部门缴纳税款，导致房屋所有权迟迟不能办妥。经原告多次催促，被告于2016年9月26日才向税务部门缴纳税费并办理房屋所有权证书，根据约定被告应于2014年11月27日前办妥房屋所有权证书，截止2016年9月26日，被告逾期办证672天，按约应向原告支付违约金。被告再向原告收取契税后实际向税务部门缴纳的契税为9104.78元，被告多收取的部分应予退还。被告收取的转移登记费2390元和预存垫付200元因未实际产生也应予退还。因多次协商未果，故提起诉讼。被告宜宾亿联置业投资有限公司辩称，我公司已按合同约定期限为原告办理了该商铺的房屋所有权证，被告不存在违约行为，依法不应承担违约责任。我公司代收了契税和转移登记费是事实，对多收取的部分我公司同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院经审理认定如下：原告杨泽清、屈云燕系夫妻关系。2012年11月27日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买位于宜宾市临港经济技术开发区中国西南轻工博览城4幢1层120号商品房，总价款314179元，首付款为164179元，余款以按揭贷款方式支付。该《商品房买卖合同》第三条约定：“该商品房为预售商品房，用途为商业，其预测建筑面积共40.6平方米。”第四条约定：“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为宜宾市商业银行临港支行，抵押登记部门为宜宾市国土资源局临港开发区分局（房管局），抵押登记日期为以实际登记日期为准。该商品房在建工程已经设立抵押，抵押权人为由出卖人指定的合作银行，抵押登记部门为宜宾市国土资源局临港开发区分局（房管局），抵押登记日期为以实际登记日期为准。”第十一条约定：“出卖人应当在2013年11月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定：“出卖人应当在2014年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照每逾期一天，出卖人须按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人在商品房交付30日内未提供有效的办理权属登记资料的除外）。”该《补充协议》第五条约定：“双方约定该商品房交付后，由出卖人代办房屋产权证书，办证所产生的费用及政府有关部门收取的税费，均依照国家有关规定由双方各自承担。买受人须按时在约定时间内向出卖人预交办理房屋产权证的相关税费、登记费、印花税等费用和相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任。出卖人应当按主合同第二十条约定的房屋所有权转移登记办理时间范围内办理完毕。办理房屋所有权证的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算。如因买受人原因或不可抗力使产权登记手续超过合同第二十条约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”第九条约定：“凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。”合同签订后，二原告向被告支付了首付款，并通过按揭贷款方式向被告支付了该商品房剩余房款，2014年11月11日，被告向原告开具了318667.27元的购房款发票。2013年11月27日，被告向二原告交付了该商品房。2013年11月27日，二原告向被告支付了契税12746.69元、转移手续费（转移登记费）2390元等全部费用。2016年9月26日，被告向宜宾市地税局第四直属税务分局实际缴纳了契税9104.78元。2015年10月9日，四川省发展和改革委员会和四川省财政厅印发关于转发《国家发展改革委财政部关于降低住房转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》的通知（川发改价格[2015]737号），关于住房城乡建设部门房屋转让手续费：非住房交易手续费收费标准由原来成交价的0.8%降为0.5%，由最高收费不超过2万元降为不超过1.5万元，新建商品住房转让手续费由转让方缴纳，存量住房和非住房转让手续费由转让和受让双方各承担50%。2013年11月27日，原告与宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称“港亿公司”）签订《商铺委托租赁合同》，约定：二原告将该商品房委托港亿公司租赁和管理，委托期限从交房之日起十年整，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止。二原告不向港亿公司收取上述委托租赁商铺前3年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）租金，并无条件同意上述委托租赁商铺该期间的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿公司行使或处置。并对后期租金的金额及支付方式进行了明确约定。2014年11月4日，被告为二原告办理了房屋所有权登记。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十条约定，二原告委托被告办理该商品房权属转移登记，如因被告的责任，二原告未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，被告须按双方约定的违约金的计算方法向二原告支付违约金。庭审查明被告于2013年11月27日向二原告交付了该商品房，二原告于交房当日已按合同约定向被告付清了购房款及相应的契税、转让手续费等全部费用，被告已于2014年11月4日在房管部门为二原告办理了房屋所有权转移登记。本案争议焦点是被告是否应对原告未取得房屋所有权证书的情形承担违约责任。在一般情况下，商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，买受人已付清购房款的，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将商品房过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋所有权证书的，应当承担逾期办证的违约责任。但本案中，被告已在合同约定期限内为二原告办理了房屋所有权登记，二原告自愿选择按揭贷款的方式购买该商品房，根据按揭贷款的流程，原告在未全部清偿按揭贷款的情况下，显然无法取得房屋所有权证书原件。原告在庭审中对此也明确表示是清楚的。二原告未在约定期限内取得房屋所有权证书的原因显然不能归咎于出卖人。原、被告双方在合同中也并未约定被告在一定期限内向二原告交付房屋所有权证书复印件的义务。从原告与港亿公司签订的《商铺委托租赁合同》约定内容来看，房屋所有权证书复印件未交付也未对二原告利益造成实质损害。被告对此不应承担违约责任，对二原告主张被告支付违约金的诉求，本院不予支持。对二原告主张被告退还多收取的契税、转移登记费的诉求，二原告向被告支付了契税12746.69元，因政策调整被告实际向税务部门缴纳契税9104.78元，被告多收取了契税3641.91元，被告对此当庭表示同意退还，本院予以确认。二原告向被告支付了转让手续费（转移登记费）2390元，根据川发改价格[2015]737号文件，在2015年10月9日前应按购房总款的0.8%缴纳转让手续费，即原告应承担0.4%的转让手续费为1274.67元，被告多收取了转让手续费1115.33元（2390元-1274.67元）应退还原告。原告当庭表示不再主张电费200元，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告宜宾亿联置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨泽清、屈云燕多支付的契税3641.91元、转让手续费1115.33元，合计4757.24元；二、驳回原告杨泽清、屈云燕的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，减半收取计246元，由原告杨泽清、屈云燕负担196元，由被告宜宾亿联置业投资有限公司负担50元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。代理审判员 杨著冰二〇一七年五月十一日书 记 员 王雨潇 来自