（2016）粤20民终4622号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2018-07-17
案件名称
中山市万隆房地产开发有限公司、中山市天域置业代理有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中山市万隆房地产开发有限公司,中山市天域置业代理有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第一百零七条，第一百零九条，第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终4622号上诉人（原审被告）：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇金怡南路68号世宝广场16卡之一。法定代表人：余庆培，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏影飞，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彩仪，广东邦仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市天域置业代理有限公司，住所地广东省中山市东区岐关西路63号901室。法定代表人：梁旭龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王艳丽，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈列樟，广东香山律师事务所实习律师。上诉人中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人中山市天域置业代理有限公司（以下简称天域公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人万隆公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人天域公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的世宝广场项目代理策划销售终止协议不能作为计算被上诉人代理佣金的依据。1.世宝广场项目代理策划销售终止协议是在被上诉人不愿意撤场的请况下，上诉人迫于无奈与被上诉人签署的，不能作为计算被上诉人代理佣金的依据。2.被上诉人在履行合同中损害了上诉人利益，上诉人有权不支付相关代理佣金。3.被上诉人未将客户有关资料移交上诉人，其行为已经严重影响上诉人权益，上诉人有权不支付相关代理佣金。二、价格为4884803元的一处商铺客户已退房，该商铺未售出，所对应的佣金不应支付。三、一审判决的违约金数额明显高于被上诉人损失，应予以降低。被上诉人天域公司辩称，第一，不存在被上诉人以不愿意撤场要挟上诉人签署终止协议等损害对方利益的情况。第二，被上诉人无乱收客户费用，虚构打折收取客户费用的情况，双方签署终止协议后，已经办理完交接，不存在被上诉人影响上诉人权益的行为。终止协议中已经明确了支付佣金的时间，上诉人应该按照协议支付佣金。第三，一审法院判决的违约金合理，不存在过高的情形，违约金的数额为双方约定的数额，符合法律的规定。第四，根据双方签订的代理策划销售合同第四条第一项1.1的约定，被上诉人收取的佣金是按照销售款项为准，上诉人对002卡商铺已经明确约定了计算佣金的标准，其认为002卡商铺没有销售但是没有任何证据支持，双方对此商铺计收佣金明确是可以履行的，并约定了履行的期限。上诉人拒绝支付此笔佣金没有依据。第五，被上诉人在签订终止协议时，已经将代理的相关资料交付给了上诉人，上诉人是付款方，只有在被上诉人将资料交付后才会付款。第六，双方解除代理协议的原因是上诉人拖延支付代理佣金。截止被上诉人撤场时，上诉人连2015年6月的佣金都没有支付。第七，一审判决的违约金合理，对方长期拖欠代理佣金，被上诉人一直处于被侵权的情形，在签订终止协议后，仍然拖欠销售佣金，一审法院判决上诉人支付违约金合理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。天域公司向一审法院起诉请求：万隆公司支付代理销售佣金590256.5元及其滞纳金190444.31元（滞纳金自代理销售佣金应付之日起以应付未付金额为基数按每日千分之二标准支付滞纳金直至全部款项清偿为止，暂计至起诉之日）。一审法院认定事实：2014年4月，万隆公司（甲方）与天域公司（乙方）签订《中山市东凤镇【世宝广场】商住项目代理策划销售合同》，万隆公司委托天域公司代理销售其开发的世宝广场项目，天域公司的代理销售佣金按销售业绩金额计提（关系户单位的销售，不超过每次推货量的5%则不计提代理销售佣金，超出每次推货量5%的则计算业绩并计提佣金）。双方在合同中对服务范畴、策划销售代理服务期限、代理销售佣金结算和付款方式、双方责任、合同终止和变更、违约责任等均作出详尽约定。双方在合同第八条第二款第三项约定：上述撤场结算的时间期限，甲方需按约定进行代理销售佣金的支付，出现逾期，乙方可按拖欠金额每日2‰的标准自逾期之日起向甲方追收滞纳金，直至全部应收代理销售佣金收回之日。合同签订后，天域公司依约履行代理策划销售事宜。2015年9月，万隆公司与天域公司签订《终止协议书》，双方确定于2015年9月15日终止合同，天域公司于合同终止之日撤场，万隆公司支付天域公司代理销售佣金共计890256.5元。双方对代理销售佣金具体计算、支付方式、违约责任等特别约定：1.截至2015年9月15日已销售未签约单位住宅6-2402成交价416880元、6-2903成交价406653元、商铺00002卡4884803元，前述单位佣金结算最终以实际成交价结算；2.代理销售支付时间第一期于2015年9月22日前支付635591.04元、第二期于2015年10月31日前支付203290.43元、第三期于2015年11月30日前支付51375.03元；3.若任何一期未按约定足额支付代理销售佣金的，万隆公司应按应付未付金额每日千分之二支付滞纳金直至款项结清为止；4.乙方的代理销售佣金以已售出单位的实际销售金额按比率9%计提。甲方与购房客户签订统一格式的《中山市商品房买卖合同》并缴纳首期款后，立即支付50%代理销售佣金，并于签订合同2个月内结算剩余50%佣金。《终止协议书》由万隆公司、天域公司加盖公章，并由双方法定代表人余庆培、梁旭龙签名确认。另外，双方于2015年9月16日签订世宝广场撤场代理佣金汇总表，双方认可已达条件佣金635591.04元、已签约未收佣金203290.43元、未签约未收佣金51375.03元，累计应付佣金890256.50元。万隆公司后于2015年10月6日支付佣金300000元，其余佣金则拒不支付。天域公司追讨无果，遂于2016年3月15日诉诸一审法院。一审法院另查明：万隆公司表示前述商铺未签订买卖合同，不应计算代理销售佣金。天域公司则称商铺当时已成交但未签订买卖合同，双方约定成交价实为保底价，双方当时已明确商铺成交价，万隆公司应向天域公司支付相应佣金。一审法院认为，《中山市东凤镇【世宝广场】商住项目代理策划销售合同》《终止协议书》经双方协商一致达成，系真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。万隆公司现以《终止协议书》应予撤销为由抗辩，但其未提供任何证据证明前述协议具有法定或约定可撤销的情形，故一审法院对万隆公司前述抗辩意见不予采纳。因此，双方当事人均应按照前述协议履行各自义务，否则承担相应违约责任。《终止协议书》订明部分住宅及商铺的佣金结算按照实际成交价结算，万隆公司现以商铺未签订买卖合同为由要求扣减相应代理销售佣金。一审法院认为，《中山市东凤镇【世宝广场】商住项目代理策划销售合同》约定代理销售佣金以销售为计算依据，签订商品房买卖合同与否则作为代理销售佣金结算依据。前述协议载明商铺成交价4884803元，处于已销售未签约状态，故万隆公司须计算前述商铺代理销售佣金。天域公司撤场后实际已不能继续促成万隆公司落实与客户签订书面买卖合同，即便前述商铺确有未签订买卖合同事实，但万隆公司未举证证明因客户违约等第三方原因导致未能签订合同，故万隆公司仍应向天域公司计付商铺的代理销售佣金。因此，万隆公司应付代理销售佣金890256.5元。鉴于万隆公司已付代理销售佣金300000元，故尚应向天域公司支付590256.5元。《终止协议书》已约定佣金支付期限及违约金计付方法，万隆公司未支付代理销售佣金构成违约，故应向天域公司支付逾期付款违约金。双方约定代理销售佣金分期支付，逾期付款违约金按日千分之二计付明显过高，故应调整为自每笔款项逾期之日起按每日万分之八点四计付至付清为止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条的规定，判决：一、万隆公司于一审判决生效之日立即向天域公司支付代理销售佣金590256.5元及其逾期付款利息（635591.04元自2015年9月23日起计至2015年10月5日止、335591.04元自2015年10月6日起至2015年10月31日止、538881.47元自2015年11月1日起至2015年11月30日止、590256.5元自2015年12月1日起至付清之日为止，均按每日万分之八点四计付）；二、驳回天域公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11607元，由万隆公司负担（万隆公司于一审判决生效之日起7日内向一审法院交纳)。本院二审期间，上诉人万隆公司提交了证据：1.案外人曾娟、李炯逸等5人向万隆公司出具的追讨说明书，拟证明天域公司销售人员以欺骗的方式，对购房者谎称可以获得优惠，以乱打折的方式私自收取客户的现金，影响了上诉人的声誉，损害上诉人的利益。2.案外人丁蓉向万隆公司提交的特殊事务申请表及出具的退款确认书各一份，拟证明涉案002卡商铺实际上没有出售，万隆公司无需支付002卡的销售佣金。本院组织当事人进行了质证，被上诉人天域公司不确认上述证据的真实性、合法性和关联性。本院另查明：（一）2016年12月7日，案外人丁蓉向万隆公司提交一份特殊事务申请表，称因资金原因申请退还认筹002卡商铺的诚意金200000元。同日，丁蓉向万隆公司出具了一份退款确认书，指定退款的收款账户。（二）天域公司的代理销售佣金以已售出单位的实际销售金额按比率0.9%计提。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本院对上诉人万隆公司上诉请求所依据的事实和理由作如下分析：关于双方签订的世宝广场项目代理策划销售终止协议能否作为万隆公司向天域公司支付代理佣金依据的问题。本院认为，万隆公司与天域公司签订涉案终止协议，对双方之间的委托代理销售关系进行结算，该协议系双方协商一致的结果，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。万隆公司主张涉案终止协议是在天域公司胁迫之下签订，但未提供证据证明其主张。退一步，即使涉案终止协议是在天域公司胁迫下签订，万隆公司有权主张撤销，但是撤销双方之间已经生效的合同，需要通过向人民法院起诉或者申请仲裁的方式行使，万隆公司没有按照法律规定的途径行使撤销权，本院对万隆公司的该主张不予采信。故涉案终止协议合法有效，万隆公司应当按照协议约定的结算价格向天域公司支付佣金。关于万隆公司主张天域公司在履行双方签订的中山市东凤镇世宝广场商住项目代理销售合同时损害万隆公司利益，万隆公司有权不支付佣金的问题。本院认为，万隆公司与天域公司经协商一致，签订了涉案终止协议，双方之间的委托代理销售关系已经终止。双方于终止协议中对委托代理销售关系进行结算，形成了新的合同关系。且涉案终止协议系双方经协商一致签订，万隆公司在签订该协议时已对双方履行委托代理销售合同的实际情况及确定结算价格进行充分考量。天域公司基于双方新的合同关系的约定请求万隆公司支付佣金，理据充足，本院予以支持。万隆公司以天域公司在履行已终止的委托代理销售协议中存在违约行为为由拒绝支付双方经结算约定的佣金，理据不足，本院不予支持。关于万隆公司主张的天域公司未将客户相关资料移交万隆公司，万隆公司有权不支付佣金的问题。本院认为，双方签订的终止协议，并未对移交资料和支付佣金的先后顺序作出约定，故万隆公司拒绝支付佣金系主张同时履行抗辩。同时履行抗辩的主张范围应限于双务合同的对价义务，其保留的给付必须相对于另一个给付具有足够的意义。本案中向天域公司支付佣金系主合同义务，其对价义务应当是天域公司的销售行为。关于该义务，双方已在终止协议中进行了结算，并无先行履行或同时履行之情形。天域公司向万隆公司移交资料属于从合同义务，该义务与万隆公司向天域公司支付佣金的义务不具有对等性。万隆公司不得以天域公司未履行从合同义务为由，拒绝履行合同约定的主给付义务，故万隆公司以天域公司未移交客户资料为由拒绝支付佣金理据不足，本院不予支持。关于涉案002卡商铺是否应计入佣金支付范围的问题，万隆公司主张根据双方终止协议的约定，该商铺佣金以最终实际成交价款结算，因该商铺认购人退房，商铺未售出，故不应计入佣金支付范围。天域公司主张双方在终止协议中已约定涉案002卡商铺属于支付佣金的范围，双方关于佣金结算最终以实际成交价结算是指在实际成交价与合同约定的4884803元不一致的情况下，应当按实际成交价计算佣金，在认购人退房的情形下，应当按照约定的4884803元计算佣金。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方虽通过协议终止了委托代理销售关系，但双方于终止协议中约定佣金，仍然系天域公司履行代理销售合同的结果。故对于双方于终止协议中关于佣金结算的协议，应当结合代理销售合同的有关条款进行解释。双方于代理销售合同中约定，天域公司的销售佣金的计算，以认购书或认购协议中客户与万隆公司约定的实际缴纳金额为准，但代理销售佣金的结算以万隆公司与购房者签订统一格式的中山市商品房买卖合同并交纳首期款为条件。且因买房者违约而未签订商品房买卖合同的，天域公司亦不收取该部分佣金，仅能收取没收定金的10%。结合双方于代理销售合同中约定的前述条款，双方于终止协议中约定的最终实际成交价款结算，应当理解为涉案002卡商铺以签订统一格式的中山市商品房买卖合同并交纳首期款为万隆公司足额向天域公司支付该商铺佣金的条件。如果涉案002卡商铺最终未实际售出，则万隆公司有权在双方已结算的890256.5元佣金总额中扣减相应比例的佣金。根据已查明事实，涉案002卡商铺最终并未签订商品房买卖合同，且该商铺购房者交纳的系诚意金，已申请万隆公司全额返还。故天域公司于涉案002卡商铺不应分得佣金。万隆公司有权按该商铺4884803元的认购价格扣减其应向天域公司支付的相应佣金43963.2元（4884803元×0.9%），万隆公司尚应支付天域公司的佣金为546293.3元（590256.5元-43963.2元）。关于逾期付款违约金，双方约定为每日千分之二明显过高，一审法院调整为每日万分之八点四并无明显不当，本院予以维持。唯因本院对万隆公司应向天域公司支付的佣金总额进行调整，万隆公司应支付的违约金基数亦应作相应调整。因该部分扣减的佣金系最后确定，本院认定万隆公司应当于双方终止协议中约定的最后一期佣金中予以扣减，即万隆公司于2015年11月30日前应向天域公司分期支付的最后一期佣金为7411.83元（51375.03元-43963.2元）。综上所述，上诉人万隆公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十五条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初593号民事判决；二、中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向中山市天域置业代理有限公司支付代理销售佣金546293.3元及其逾期付款利息（635591.04元自2015年9月23日起计至2015年10月5日止、335591.04元自2015年10月6日起至2015年10月31日止、538881.47元自2015年11月1日起至2015年11月30日止、546293.3元自2015年12月1日起至付清之日为止，均按每日万分之八点四计付）；三、驳回中山市天域置业代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11607元（中山市天域置业代理有限公司已预交），由中山市天域置业代理有限公司负担2321元，由中山市万隆房地产开发有限公司负担9286元（中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）；二审案件受理费11607元（中山市万隆房地产开发有限公司已预交），由中山市天域置业代理有限公司负担2321元（中山市天域置业代理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳），由中山市万隆房地产开发有限公司负担9286元。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 马燕清代理审判员 刘 通二〇一七年五月十一日书 记 员 高 丽 搜索“”