（2016）粤0304民初10804号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-12-06
案件名称
古某某与张毅李铭唐勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
古某某,张某,李某,唐某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初10804号原告：古某某，男，汉族，1994年12月26日出生，住址广东省深圳市龙岗区，。委托代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。委托代理人：颜嘉耀，广东承鹏律师事务所实习律师。被告：张某，男，汉族，1982年2月20日出生，住址深圳市福田区，。委托代理人：张军昱，广东君一律师事务所律师。被告：李某，男，汉族，1978年11月19日出生，住址江西省新余市渝水区，。被告：唐某，男，汉族，1982年5月10日出生，住址重庆市万盛区，。原告古某某与被告张某、李某、唐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔曲平，被告张某委托代理人张军昱，被告李某，被告唐某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告张某签署的《二手房买卖合同》；2、被告张某向原告支付违约金51万元，违约金数额按房屋转让价款510万元的百分之十计算；3、被告张某向原告返还定金20万元；4、被告李某、被告唐某对上述返还20万元定金承担连带担保责任；5、被告张某承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年6月29日，原告与被告张某签订了《二手房买卖合同》，约定原告购买被告张某名下位于深圳市福田区××大道南××大厦29Ｃ的房屋（以下称涉案房产），房屋转让价款为510万元，交易定金为20万元。签订合同当日原告足额支付定金。被告李某与被告唐某于2015年6月30日向原告出具《保证书》，对20万元定金承担连带担保责任。原告积极履行合同约定的资金监管义务，将购房价款的30%存入双方约定的银行账户，并于2015年8月24日已收到农业银行深圳布吉支行的《个人购房贷款承诺函》。但原告在要求被告张某办理房屋过户手续时才得知，涉案房产处于被法院查封状态，根本办理不了过户手续，被告张某明知涉案房产的具体情况，仍向原告出售房屋，构成根本违约。虽双方二手房买卖合同约定放弃按转让成交价20%支付违约金的违约责任，但从原告与被告张某签署《二手房买卖合同》到原告得知涉案房产处于查封状态期间，涉案房产的市场价值增幅较大，涉案房产无法办理过户手续导致原告重大的经济损失，按双倍定金承担违约责任不足以弥补原告的损失，原告认为被告按成交价10%赔偿违约金与原告的经济损失接近，故原告主张被告按照房屋成交价的10%即51万元支付违约金。被告张某辩称，1、双方签订的《二手房买卖合同》属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形。从原告提交的《二手房买卖合同》可看出合同约定价款为620万元，另有一份《二手房买卖合同》约定价款为510万元，原告是以620万元向银行申请贷款，且银行出具的贷款承诺函中显示可贷款434万元，即620万元的70%，涉案房产交易价格实际并未达620万元，如果交易继续，将可能涉嫌骗取贷款罪，被告张某只想卖房，不想卷入其他犯罪行为中，因此被告张某没有继续履行合同是为防止国家利益受损，因此双方签订的《二手房买卖合同》自始无效。2、原告主张签订合同时不知道涉案房产存在查封抵押，与事实不符。原告提交的查封备案表看出涉案房产已因（2014）深福法民二初字第3310号案于2014年即合同签订前被查封，如果原告想要买房不可能不到不动产登记中心查档，因此原告主张签订合同时不知道涉案房产被查封与事实不符。3、被告张某至今未收到原告的定金，不存在由被告张某返还定金的情形，如果原告确实支付了定金，应由实际收款人返还。被告李某辩称，涉案房产交易时处于被查封状态，我方已经告知原告，原告对此是明知的。签订合同时约定由卖方赎楼、解封、过户，卖方没有说不卖，但具体没有继续交易的原因我方不清楚。我方确认并同意原告所请求的对返还定金20万元承担连带担保责任。被告唐某辩称，答辩意见同被告李某的答辩意见，我方也同意对返还定金20万元承担连带担保责任。经审理查明，2015年6月29日，原告（买方）与被告张某（买方）签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告张某将其名下的涉案房产以510万元出售给原告；买方在合同签订之日起3日内向卖方支付定金20万元；定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2015年7月3日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（减去银行贷款）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，抵押贷款金额以银行承诺的为准；涉案房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起60日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；卖方应于收到全部楼款3日内将涉案房产交付于买方；卖方若未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还定金。合同备注条款约定：如买卖双方违约，买卖双方均放弃追究对方按转让成交价支付20%违约金的违约责任，其他违约责任不变。合同签订后，原告依约支付了20万元定金，其中10万元系原告父亲古昭强于2015年6月30日在深圳市顺达兴地产置业顾问有限公司代原告刷卡支付的，另外10万元原告转账给了被告李某（深圳市顺达兴地产置业顾问有限公司的工作人员）。被告李某将上述20万元定金中的10万元转账给了被告唐某，被告唐某分别于2015年6月29日、30日转账52000元、48000元给被告张某的父亲张谊苏，被告李某于2015年7月1日通过支付宝分两笔共向被告张某的父亲张谊苏支付10万元。审理中，被告张某确认其父亲张谊苏收到的上述共计20万元系涉案房产的定金。2015年6月30日，被告李某、被告唐某向原告出具《保证书》，载明：被告李某、唐某就原告向被告张某购买涉案房产支付定金20万元做担保人，如本次交易未成功，导致原告所交定金造成损失无法挽回，由担保人李某、唐某共同承担原告所交定金20万元（连带担保责任），如卖方违约买方无需支付佣金。另查，原告与被告张某于2015年6月29日还签订了另一份关于买卖涉案房产的《二手房买卖合同》，约定的转让成交价为620万元。庭审中，原、被告均承认签署该份《二手房买卖合同》的目的是为了原告能向银行获取更多的贷款以减轻原告的资金压力。后原告以该份房屋转让价620万元的《二手房买卖合同》向中国农业银行深圳布吉支行申请按揭贷款。2015年7月2日，原告向其在中国农业银行开户的个人账户存入1488080元，并于2015年7月3日与被告及中国农业银行深圳布吉支行签署了《二手房交易结算资金托管协议》，约定原告为购买涉案房产将购房款1488000元托管于中国农业银行深圳布吉支行，原告在签署该协议后5个工作日内一次性存入托管资金，托管期限自协议生效且全额托管资金存入专用账户之日起至2015年10月8日。原告称其在签署资金托管协议前一天存入首期款是应资金监管银行的要求，银行在三方签署资金监管协议后于2015年7月8日将原告的首期款转入资金监管账户，被告张某确认原告向中国农业银行支付1488080元首期款监管资金的事实。2015年8月24日，中国农业银行深圳布吉支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意向原告发放贷款434万元。又查，原告（买方）与被告张某（卖方）于2015年6月29日还签署了一份《补充协议》，内容为：买卖双方就成交涉案房产达成如下协议，原告按成交价620万元向银行申请按揭贷款，须向银行监管首期款148万元，其中92万元是被告张某配合原告贷款而用，由原告支付，在被告张某收到上述首期款148万元后两日内无息退还给原告92万元，原告收到上述首期款退款后两日内再向国土局办理抵押登记。再查，涉案房产于2005年3月9日登记在被告张某名下，2012年8月28日抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行并办理了抵押登记，2016年4月5日被本院以（2016）粤0304执4784号裁定续封【原查封案号为（2014）深福法民二初字第3110号】，2015年7月16日被广东省鹤山市人民法院以（2015）江鹤法民三初字第284号-8协助执行通知书第一位轮候查封，2015年12月21日被深圳市南山区人民法院以（2015）深南法民一初字第1367号协助执行通知书第二位轮候查封，2016年8月16日被广东省鹤山市人民法院以（2016）粤0784执保242号-1、243号-1第三、四位轮候查封。截至2017年4月25日，上述抵押、查封均未解除。本院认为，原告与被告张某就涉案房产交易签订的转让价为510万元的《二手房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方实际履行的亦是该份《二手房买卖合同》，双方均应受该合同约束。原告与被告张某还就涉案房产交易另行签署了一份转让价为620万元的《二手房买卖合同》，双方均承认该份合同系为了向银行高贷而签署的，非实际履行的合同，该份合同的存在，不影响转让价为510万元的《二手房买卖合同》的效力，被告张某据此主张转让价为510万元的《二手房买卖合同》为无效合同，无法律依据，本院不予采纳。但原告与被告张某为了向银行高贷而签署另一份转让价款不实的《二手房买卖合同》的行为，有违诚信，双方均应引以为戒，不得再有类似行为。原告已依照转让价为510万元的《二手房买卖合同》的约定支付了定金20万元，并履行了首期款资金监管、取得银行贷款承诺函的合同义务，被告张某未依约办理委托赎楼手续，且涉案房产因被告张某的原因被法院多次查封，导致无法办理过户手续，被告张某已构成根本违约。原告请求解除原告与被告张某签署的《二手房买卖合同》、返还定金20万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金。依转让价为510万元的《二手房买卖合同》备注条款的约定，原告与被告张某已明确放弃追究对方按转让价20%支付违约金的违约责任，即在被告张某逾期履行超过5日或者根本违约的情形下，原告可解除合同并要求双倍返还定金。原告主张被告张某按双倍定金承担违约责任不足以弥补原告的经济损失，故请求被告张某以承担转让价10%违约金的方式赔偿原告损失51万元。本院认为，首先，原告未举证证明其因被告张某的违约导致的实际经济损失超过双倍定金；其次，原告主张按转让价10%赔偿违约金没有合同依据。故本院根据双方合同的约定及本案的实际情况，酌定以双倍返还定金的金额部分支持原告诉请的违约金即被告张某向原告支付违约金20万元，原告过高的违约金请求部分，本院不予支持。关于被告李某、唐某对被告张某返还定金20万元承担连带担保责任的问题。被告李某、唐某向原告出具了《保证书》，承诺对涉案房产交易定金20万元承担保证责任，庭审中亦确认并同意对此承担连带担保责任，原告请求被告李某、唐某对被告张某返还定金20万元承担连带担保责任即连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告古某某与被告张某于2015年6月29日签订的《二手房买卖合同》；二、被告张某应于本判决生效之日起十日内向原告古某某返还定金20万元；三、被告李某、被告唐某对被告张某上述返还定金20万元的债务承担连带清偿责任；四、被告张某应于本判决生效之日起十日内向原告古某某支付违约金20万元；五、驳回原告古某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10900元（已由原告预交），由原告负担3600元，由被告张某负担7300元（被告李某、唐某对其中的4300元承担连带责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚 璇 娟人民陪审员 侯 媛 蓉人民陪审员 高 兰二〇一七年五月十一日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条由下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 关注微信公众号“”