（2017）吉01民终1492号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-07-26
案件名称
长春市南关区明珠街道黑嘴子村民委员会与长春永新迪瑞药业有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会,吉林省永新物流有限公司,长春永新迪瑞药业有限公司,吉林省永新大药房连锁有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终1492号上诉人（原审被告）：长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会，住所吉林省长春市南环路190号。法定代表人：李少军，该村委会主任。委托诉讼代理人：李建华，吉林天地泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省永新物流有限公司，住所地吉林省长春市南关区南环路2152号。法定代表人：王咏梅，该公司经理。委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春永新迪瑞药业有限公司，住所吉林省长春市宽城区胜利大街46号。法定代表人：刘永新，该公司经理。委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省永新大药房连锁有限公司，住所吉林省长春市南关区南环路2152号。法定代表人：刘永新，该公司经理。委托诉讼代理人：方春光，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会（以下简称黑咀子村委会）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2016）吉0102民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人黑咀子村委会的委托诉讼代理人李建华、被上诉人吉林省永新物流有限公司（以下简称永新物流公司）、被上诉人长春永新迪瑞药业有限公司（以下简称永新迪瑞药业）、被上诉人吉林省永新大药房连锁有限公司（以下简称永新大药房）的共同委托诉讼代理人方春光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。永新物流公司、永新迪瑞药业、永新大药房原审诉称：2005年，永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业与黑咀子村委会签订了一份《房屋租赁协议》，约定：黑咀子村委会将位于长春市南环城路2195号占地面积24337平方米，建筑面积42500平方米的建筑群出租给永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业，租期15年。2008年11月1日起，黑咀子村委会未按长春市规定的供暖时间向永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业供暖，双方协商未果，现永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业诉至法院，要求：1.判令黑咀子村委会立即赔偿供暖费损失280.5万元；2.案件受理费由黑咀子村委会承担。黑咀子黑咀子村委会原审辩称：1.2005年1月1日签订的《房屋租赁协议》是黑咀子村委会按照长春市规定的供暖时间向永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业供暖，而不是给付永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业供暖费；2.2010年供暖结束后，由于政府拆迁行为，致使黑咀子村委会出租给永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业的房屋附属供暖设施被拆除，使黑咀子村委会无法继续为永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业供暖，对此黑咀子村委会无过错。3.黑咀子村委会基于2005年1月1日签订的《房屋租赁协议》提起的给付租金纠纷中，永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业已构成违约，被吉林省长春市中级人民法院（2013）长民一初字第35号民事判决判定承担违约责任。综上，永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业的诉讼请求应予以驳回。原审法院审理查明：2005年1月1日，永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业（乙方）与黑咀子村委会（甲方）签订了房屋租赁协议，约定：租赁房屋坐落于长春市南环路2152号，为甲方拟新建的建筑群，占地面积24337平方米，乙方拟租赁的甲方新建的建筑群建筑面积42500平方米。租赁期限为15年，即自2005年7月1日起至2020年6月30日止；2005年7月1日至2008年6月30日的供暖费用由乙方负担。从2008年11月1日起，甲方按照长春市规定的供暖时间向乙方供暖。合同签订后，黑咀子村委会将租赁房屋交付永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业使用，永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业一直自行解决供暖问题。2011年双方因房屋租金产生纠纷，诉至吉林省长春市中级人民法院。2014年2月20日吉林省长春市中级人民法院作出（2013）长民一初字第35号民事判决，永新物流公司、永新大药房、永新迪瑞药业不服，提起上诉，吉林省高级人民法院于2014年9月12日作出（2014）吉民一终字第75号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决书的29页本院认为部分阐述：2152号租赁协议约定“从2008年11月1日起，甲方按照长春市规定的供暖时间向乙方供暖”，并没有约定如何处理租金和供暖费用的问题，因此一审法院没有在租金中减去供暖费用是符合当事人约定的。从永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司的诉讼请求来看，也没有提到供暖费用的问题，因此也不存在漏审漏判的问题。（2013）长民一初字第35号民事判决第15页中经审理查明的事实部分认定：2012年9月5日，双方签订补充协议，内容为：双方就2005年1月1日签订的房屋租赁协议在履行过程存在的问题，经协调达成如下协议：一、该房屋在租赁期间由于政府拆迁将房屋附属设施拆除，影响房屋正常使用。为此，双方进行过多次协调至今未果，就此问题双方同意继续协商解决或诉讼方式解决；二、由于房屋目前无法正常使用，永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司同意暂时将该物业交给黑咀子村委会，由黑咀子村委会对该房屋进行看护、修缮；三、该房屋修缮完毕达到使用标准后，经过协商或诉讼方式确定双方是否继续履行原房屋租赁协议。2008年10月28日，长春市人民政府长府发（2008）18号关于调整长春市城区供热价格的通知规定：供热价格：居民住宅供热价格按建筑面积每平米由26元调整到29元；经营性房屋供热价格按建筑面积每平米由31元调整到36元；其他房屋供热价格按建筑面积每平米由28元调整到33元。新热费标准自2008-2009年采暖期开始执行，今年按原标准已交纳热费的用户于2008年11月前按新热费标准补齐差价。原审法院认为：永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司与黑咀子村委会签订的租赁协议是双方真实意思表示，合法有效。并已实际履行。在合同履行过程中，黑咀子村委会未按协议约定履行为永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司供暖的义务，已构成违约，应承担违约责任，赔偿永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司的供暖费损失。双方在租赁协议中未约定供暖费的标准，永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司请求按长春市政府规定的供暖费收取标准计算供暖费损失，其主张合理，应予支持。关于如何界定供暖期限的问题，协议约定，从2008年11月1日起，黑咀子村委会按照长春市规定的供暖时间向永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司供暖，依据（2013）长民一初字第35号民事判决，双方的租赁合同履行至2010年9月20日，故永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司按两个供暖期计算供暖费损失，其主张合理，依法应予支持，计算标准为42500x33x2=280.5万元。关于黑咀子村委会提出本案永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司提出的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效期间，应予驳回一节，本案系租赁合同纠纷，双方约定的租赁期限为15年，在合同履行期限内，该合同被依法确认提前解除，终审判决于2014年9月12日作出，永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司于2016年3月向本院提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。且依据双方签订的补充协议，亦明确了双方就赔偿问题一直在协调解决，未达成共识。故黑咀子村委会的该项主张没有事实及法律依据，对其主张不予支持。关于黑咀子村委会提出没有供暖系政府拆迁行为导致供暖设施被拆除，不属于黑咀子村委会的过错一节，黑咀子村委会在答辩中亦承认拆除供暖设施的行为发生在2010年供暖期后，永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司主张的供暖费损失系发生在2008年-2009年以及2009年-2010年度供暖期，黑咀子村委会未能提供证据证实黑咀子村委会在上述供暖期内履行了供暖义务，且在（2013）长民一初字第35号民事判决第10页对永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司提交的证据10质证意见为：对该证据的真实性以及要证明的问题均有异议。该证据不能证明2011年2月前永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司已全部迁出的事实，关于拆迁损失证据不充分，是由永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司提出的，且黑咀子村委会对拆迁行为无过错，假使证据10的真实性成立，也不能证明黑咀子村委会视为对永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司损失的认可。特别强调，假使证据10具有真实性，在证据10的第二条中永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司已经自认在供暖设施被拆除的情况下永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司通过采取电锅炉供暖的形式继续使用所承租的房屋。对此，永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司理应支付房租。通过上述质证意见可以确认黑咀子村委会未履行供暖义务。故对黑咀子村委会的该项主张不予支持。关于黑咀子村委会提出永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司存在违约行为，已经依法确认，故不应承担赔偿责任一节，永新迪瑞药业、永新大药房、永新物流公司欠付租金，承担违约责任，并不意味黑咀子村委会不存在违约行为，与黑咀子村委会承担违约责任并不矛盾。故对黑咀子村委会该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会于本判决生效后5日内赔偿吉林省永新物流有限公司、吉林省永新大药房连锁有限公司、长春永新迪瑞药业有限公司供暖费损失280.5万元。案件受理费29240元，由长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会负担。宣判后，黑咀子村委会不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审判决将《租赁合同》中所约定的供暖与供暖费、供暖损失相混淆，判令上诉人赔偿供暖费损失错误。《租赁合同》9.4条约定我方向被上诉人供暖的内容，并不具有从2008年11月1日起，向被上诉人支付供暖费的意思表示，其本意是我方为被上诉人供暖，即实施供暖行为，而不是提供供暖费或供暖损失。2.原审认定我方在2008及2009年度没有履行供暖义务，缺乏证据支持。3.原审判令我方向被上诉人赔偿280.5万元供暖费缺乏证据支持。被上诉人没有提供其实际实施供暖方式的证据，也没有实施供暖行为所花费相应费用的证据，如存在被上诉人采用电锅炉供暖的事实，应举证证明。因供暖方式的不同，必然导致所花费的供暖费用的不同，原审根据长春市政府规定的供暖费收取标准判令我方支付280.5万元错误。4.被上诉人要求赔偿供暖损失的诉讼请求，已经超过法定诉讼时效。2010年4月，案涉房屋的供暖设施因政府拆迁而被拆除，直到2015年11月25日，被上诉人才提起给付供暖费的民事诉讼，已经超过了诉讼时效，不应保护。在（2013）长民一初字第35号民事案件中，尽管被上诉人提起了反诉，但反诉请求中并不包含给付供暖费的请求。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。永新物流公司、永新迪瑞药业、永新大药房二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。另查明：本案一审立案时间为2016年3月24日。本院认为：1.按照2005年1月1日《房屋租赁协议》的约定，从2008年11月1日起，黑咀子村委会应按照长春市规定的供暖时间向三被上诉人供暖，即为承租人供暖系黑咀子村委会收取房屋租金的对价义务。因黑咀子村委会并未提供证据证实其实际履行供暖义务，且《关于村委会与永新公司房屋租赁期间相关问题的说明》可证实三被上诉人自行为案涉房屋及黑咀子村委会的办公楼提供供暖，故案涉房屋的供暖对价应在房屋租金中扣减，但因（2013）长民一初字第35号民事判决及（2014）吉民一终字第75号民事判决判令三被上诉人向黑咀子村委会支付的房屋租金中未将此费用扣减，故三被上诉人诉请要求黑咀子村委会支付供暖费用应予支持。黑咀子村委会上诉主张因合同只约定供暖义务但未约定供暖费、供暖损失，其不应承担相应费用的理由不成立。2.时任黑咀子村委会的负责人在《关于村委会与永新公司房屋租赁期间相关问题的说明》中认可三被上诉人为黑咀子村委会办公楼供暖的计费标准采用长春市政府的供暖费收取标准，故在三被上诉人自行供暖的情况下，原审判决参照长春市政府统一供暖费收取标准确定黑咀子村委会应承担的供暖费用并无不当。虽黑咀子村委会主张出具《关于村委会与永新公司房屋租赁期间相关问题的说明》的原村委会领导在出具该说明时已因个人问题被查处而免职，其出具的说明不具有证明效力，但并未提供任何证据证明，且时任黑咀子村委会领导为租赁协议履行期间的负责人，了解合同履行情况，其出具的情况说明具有较高证明效力，应予采信。3.三被上诉人在（2013）长民一初字第35号民事判决及（2014）吉民一终字第75号民事判决中虽未在反诉请求中要求黑咀子村委会给付供暖费用，但均提出了以取暖费用抵顶房屋租金的抗辩，该抗辩的实质即为向黑咀子村委会主张取暖费的权利，并以此抵消其应支付的租金，故依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因三被上诉人提出要求而中断，应从（2014）吉民一终字第75号民事判决生效之日即2014年9月12日重新计算诉讼时效，而三被上诉人提起本次诉讼的时间为2016年3月24日，并未超过诉讼时效，故黑咀子村委会上诉主张三被上诉人的起诉超过诉讼时效本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29240元，由上诉人长春市南关区明珠街道黑咀子村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 智代理审判员 徐 锐代理审判员 张新华二〇一七年五月十一日书 记 员 王心钰 微信公众号“”