（2017）吉02民终1221号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-05-29

案件名称

吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与边立芹商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司,边立芹

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2017）吉02民终1221号上诉人（原审被告）：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林市。法定代表人：张贵清，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王睿麟，该公司客户关系部主管。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：边立芹，住吉林市。委托诉讼代理人：王睿麟（曾用名王壹麟、王林），住吉林市。上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)因与被上诉人边立芹商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怡恒伟业公司的委托诉讼代理人王睿麟、ＸＸ刚、被上诉人边立芹的委托诉讼代理人王睿麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。怡恒伟业公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回边立芹的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由边立芹负担。事实和理由：1.一审法院认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使边立芹所购买房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，边立芹没有提供相应的证据证明该事实。2.一审判决以边立芹的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据。边立芹请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效。一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误。3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法。边立芹辩称，原审判决正确，应当予以维持。边立芹向一审法院起诉请求：要求怡恒伟业公司按照双方签署的购房合同赔偿边立芹违约金11,871.15元；要求怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为边立芹办理土地证，并在三十日内交到边立芹手中；诉讼费用由怡恒伟业公司负担。一审法院认定事实：2009年4月21日，边立芹与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定边立芹购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B10号楼1单元7层17号商品房一套，总房款395,705元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，边立芹依约支付了房款，于2009年10月4日办理了入住手续,2014年1月27日办理了房屋所有权证。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使边立芹所购买房屋的土地证至今未能办理，故边立芹起诉至法院。经查，怡恒伟业公司为涉案房屋所在的B10号楼办理商品房初始登记的时间为2013年1月30日。一审法院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案边立芹与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向买受人支付违约金，但怡恒伟业公司并未按照合同约定在边立芹办理入住手续90日内，即在2010年1月3日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关进行备案，而是在2013年1月30日为涉案房屋所在的B10号楼办理了商品房初始登记，其已违约。由于边立芹在办理入住手续后一直要求怡恒伟业公司为其办理房产证和土地证，现虽已取得房产证，但已超期，而且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使边立芹至今未能取得土地证。由于边立芹的权利处于持续被侵害状态，因此，其提起本次诉讼并未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于怡恒伟业公司未能按照其与边立芹签订的商品房买卖合同履行自己的义务，已构成违约，即应当按照合同约定承担支付边立芹违约金11,871.15元的责任。第二，因办理土地证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，边立芹要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，判决：一、吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于判决生效后五日内一次性支付边立芹违约金11,871.15元；二、驳回边立芹的其他诉讼请求。案件受理费97元，由吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。边立芹提交了《吉林市国土资源局关于补缴“原江南壹号房地产开发项目用地”国有建设用地使用权出让价款的通知》和该通知的送达回证（复印件）。证明怡恒伟业公司未全额缴纳土地出让金，现怡恒伟业公司还在继续侵害边立芹利益，不存在诉讼时效问题。怡恒伟业公司质证认为，该证据为复印件，也未注明证据来源，对证据的真实性、证据形式合法性、关联性有异议，该两份材料显示内容与我公司上诉主张的诉讼时效问题没有任何关联，不能够证明边立芹陈述的问题。本院经审查认为，因上述证据均为复印件，且怡恒伟业公司均对真实性提出了异议，故本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，边立芹与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现怡恒伟业公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合边立芹办理涉案房屋土地使用权证，故边立芹的诉讼请求未超过诉讼时效期间。综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97元，由上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　李　洁代理审判员　赵　靖代理审判员　荆媛媛二〇一七年五月十一日代理书记员　任　杰关注公众号“”