（2017）鲁0521民初180号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-14
案件名称
东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会与宁新海房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
垦利区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会,宁新海
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六条，第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第四十四条第一款，第五十四条，第五十五条第一款；《中华人民共和国城乡规划法》：第三十八条第一款，第四十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第一条第一款，第二条
全文
山东省东营市垦利区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0521民初180号原告：东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会。法定代表人：袁德清，村主任。委托诉讼代理人：郭宇航，山东广道律师事务所律师。被告：宁新海。原告东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会（以下简称西双河村委）与被告宁新海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西双河村委的法定代表人袁德清、委托诉讼代理人郭宇航、被告宁新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西双河村委向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告返还房屋；2.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2002年5月份，原告在自己的村集体土地上建设西华苑小区共2幢居民楼、2幢沿街商品房。2003年5月份，被告不是原告本村村民，但要求购买原告位于西华苑小区的商住楼X号房屋（面积231.93平方米），当时被告已交购楼款95000元，尚欠160123元，口头约定交房时付清。原告2004年向被告交付房屋后，被告拖欠房款不交，原告年年催交，被告一直不予支付。被告既不交房款也不退房一直占用该房屋，给原告造成严重损失。特向贵院提起诉讼，望判若所请。被告宁新海辩称，宁新海当时买房时，原告当时承诺宁新海享有永久性的土地使用权，原告负责办理房产证，以后原告说不能办理房产证，宁新海的对象三番五次地去原告处想退房，但原告说村委会的账查封了，退不了购房款，原告承诺宁新海一直住着，不再追缴购房款，原告说的年年催要购房款不属实。关于原告要求的返还房屋问题，宁新海要求按现在的房价返还。因为原告不能办理房产证，导致房子不能正常地租赁、买卖，原告给宁新海造成了损失。房屋返还时原告应赔偿宁新海自己盖的车库、伙房的损失7万元。本院经审理认定事实如下：原告西双河村委以“垦利西华苑小区”的名义分别于2004年5月31日、8月5日向被告宁新海收取购房款60000元、35000元。2005年，原告西双河村委将其开发建设的位于华苑路西、新兴路南的东营市垦利区西华苑小区临街商品楼西楼（三层）从西数第X户商品房一套出售并交付给被告宁新海。买卖涉案房屋时，原、被告口头约定销售价格为每平方米1100元。原告西双河村委向法庭提交如下证据：1、建筑安装承包合同（西华苑小区住宅楼项目）复印件1份。拟证明：涉案房屋的建设方为原告，是出卖房屋的房屋建设所有人。2、本院（2013）垦民初字第647号民事调解书原件1份。拟证明：可以与证据1相互印证，房屋建设方为原告，而且到现在为止因被告及其他购买房屋的买受人欠付购房款导致原告仍欠施工方部分施工工程款未结清。3、东营市宏图测绘有限责任公司出具的测绘报告原件1份。拟证明：涉案房屋的面积为231.93平方米。4、垦利县西华苑小区收款收据原件2张及西双河西华苑小区商住楼统计明细打印件1份。拟证明：2004年5月31日被告向原告购买涉案房屋，并按照每平方米1100元的价格乘以涉案房屋的面积向原告交付部分房款95000元，尚欠160123元，口头约定交房时付清，但至今仍一直没有偿还。5、东营市垦利区国土资源局出具的《地籍调查表》复印件（加盖东营市垦利区国土资源局的红色印章）1份。拟证明：涉案房屋的土地属于原告村集体土地，并且土地属于农用地，用途为水田，因此本案房屋属于小产权房屋。6、《垦利区价格中心价格认定结论书》原件1份。拟证明：被告所占用原告涉案土地的房屋从2005年至2016年，年平均租金为8000元。被告宁新海提出如下质证意见：对原告所举的证据不懂，不发表任何意见。以上事实，有原告西双河村委提交的证据及庭审笔录在卷为凭。本院认为，本案中，虽然原、被告未签订书面《房屋买卖合同》，但根据被告宁新海已向原告西双河村委交纳部分购房款、原告西双河村委已向被告宁新海出售并交付涉案房屋、原、被告约定了房屋销售价格等事实分析，能够确定涉案《房屋买卖合同》的出卖人、买受人、标的、数量，且原告西双河村委已将交付房屋的义务履行完毕，被告宁新海履行了部分交纳购房款的义务，原告西双河村委与被告宁新海有订立合同的意愿，其二者之间存在以我国合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》成立。关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题，经审理认为，原告西双河村委作为涉案房屋的开发建设方和出售方，未提交有效证据证明其建造涉案房屋时已依法办理用地审批手续、取得建设工程规划许可证或经城乡规划主管部门批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的《房屋买卖合同》无效。关于原告西双河村委所提“请求依法判令被告向原告返还房屋”的主张，经审理认为，我国合同法第五十六条规定：“无效的合同自始没有法律约束力。……”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，原告西双河村委未依法办理用地审批手续、未取得建设工程规划许可证和经城乡规划主管部门批准而建造房屋，同时，购买房屋是家庭中的重大事项，被告宁新海作为完全民事行为能力人对涉案房屋购买事宜未尽到谨慎审查和注意义务，原、被告均存在过错，被告宁新海应当将基于《房屋买卖合同》取得的涉案房屋向原告西双河村委予以返还。故对原告西双河村委所提该主张予以支持。关于被告宁新海所提“原告在买卖房屋时承诺宁新海享有永久性的土地使用权，原告负责办理房产证，以后原告说不能办理房产证，宁新海的对象要求退房，但原告说退不了房款并承诺让宁新海一直住着，不再追缴房款，原告说的年年催要购房款不属实”的答辩意见，经审理认为，涉案房屋是否能够办理房产证书系不动产登记机关依法审查的范畴，原告西双河村委针对房产证办理、涉案房屋使用、购房款追缴等事宜是否曾经作出承诺，不影响对涉案《房屋买卖合同》效力的认定。关于被告宁新海所提“原告不能办理房产证导致房子不能正常的租赁、买卖，给宁新海造成了损失，如返还房屋，要求原告按现在的房价支付给宁新海并赔偿宁新海车库、伙房损失70000元”的答辩意见，经审理认为，因本案审理的是应否返还涉案房屋问题，原、被告针对经济损失索赔问题，可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第五十四条、第五十五条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条、第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会与被告宁新海订立的关于东营市垦利区西华苑小区临街商品楼西楼（三层）从西数第X户商品房一套的《房屋买卖合同》无效；二、被告宁新海于本判决生效之日起十日内向原告东营市垦利区垦利街道办事处西双河村村民委员会返还东营市垦利区西华苑小区临街商品楼西楼（三层）从西数第X户商品房（位于华苑路西、新兴路南）一套。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费2200元，减半收取1100元，由被告宁新海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员 宋成元二〇一七年五月十一日书记员 董 雪 更多数据：搜索“”来源：