（2016）吉2401民初8294号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-05-31

案件名称

尹龙吉诉许海兰等案外人执行异议之诉一审民事判决书

法院

延吉市人民法院

所属地区

延吉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尹龙吉,文龙哲,许海兰,金顺玉,金成华

案由

案外人执行异议之诉

法律依据

全文

吉林省延吉市人民法院民事判决书（2016）吉2401民初8294号原告：尹龙吉，男，朝鲜族，1988年5月8日生，住延吉市。委托代理人：李红梅，吉林敖联律师事务所律师。委托代理人：金泉，吉林敖联律师事务所律师。被告：文龙哲，男，朝鲜族，1968年8月2日生，住延吉市。被告：许海兰，女，朝鲜族，1968年4月19日生，住延吉市。被告：金顺玉，女，朝鲜族，1961年2月24日生，住延吉市。第三人：金成华，男，朝鲜族，1972年2月21日生，住延吉市。委托代理人：金成日，男，朝鲜族，1979年3月9日生，住延吉市。原告尹龙吉诉被告文龙哲、许海兰、金顺玉、第三人金成华案外人执��异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尹龙吉的委托代理人李红梅，被告文龙哲、许海兰、金顺玉以及第三人金成华的委托代理人金成日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹龙吉诉称：2009年10月16日，尹龙吉以12.5万元的价格从金成华处购买诉争房屋。尹龙吉已支付全部购房款，并从2009年起至今一直居住在诉争房屋中。尹龙吉认为与金成华签订的购房合同系有效合同。首先，虽然尹龙吉从金成华处购买的房屋是棚户区改造回迁房。但2012年9月29日，吉林省人民政府为维护城市棚户区改造回迁房屋所有权人的合法权益，发布《吉林省人民政府关于城市棚户区改造回迁安置房屋交易问题的决定》，内容有：停止执行《吉林省人民政府关于县（市）城市棚户区改造的指导意见》（吉政发【2007】5号）中“四、优惠政策（四）…享受优惠政策的回迁安置房屋5年内不得进入房地产市场进行交易”的规定，城市棚户区改造回迁安置房屋办理房屋登记后即可进行交易。即使2007年1月24日发布的《吉林省人民政府关于县（市）城市棚户区改造的指导意见》（以下简称《指导意见》）第四条第四款“…享受优惠政策的回迁安置房屋5年内不得进入房地产市场进行交易…”规定，回迁安置房屋5年内不得进入房地产市场进行交易。但2007年的《指导意见》仅属于吉林省人民政府对下属各部门的行政指导意见，并非效力性强制性规定。据此，不能以该《指导意见》认定购房合同的效力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案购房合同不存在无效情形。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买��人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，尹龙吉在法院查封之前与金成华签订有效的购房合同，支付全部购房款，并占有使用诉争房屋，且非因尹龙吉自身原因未办理过户手续，因此法院应当排除执行。现诉至法院，要求：一、停止对位于延吉市天信小区房屋的执行；二、诉讼费由被告文龙哲、许海兰、金顺玉负担。被告文龙哲、许海兰、金顺玉辩称：不同意停止执行，双方之间没有买卖协议，且房屋产权没��户，所以尹龙吉与金成华主张的房屋买卖协议无效。第三人金成华述称：同意尹龙吉的诉讼请求。2009年10月16日，尹龙吉与金成华之间口头达成的房屋买卖协议虽没有正式的书面协议，但是有效的。经审理查明：2015年7月15日，本院受理申请执行人文龙哲、许海兰、金顺玉与被执行人金成华之间民间借贷纠纷执行一案。2016年6月1日，本院作出（2015）延执字第1082-2号执行裁定，其中查封被执行人金成华名下的位于延吉市龙海胡同天信小区、面积为87.87平方米的房屋。案外人尹龙吉对执行标的（即涉案房屋）提出书面异议后，2016年10月20日，本院作出（2016）吉2401执异77号执行裁定，以涉案房屋性质为棚户区改造，根据相关政策，因该房屋在5年内不准出售，故尹龙吉在法院查封之前签订的购房合同不是合法有效的书面买卖合同为由，驳回了案外人尹龙吉的异议。另查，2009年7、8月份，尹龙吉与金成华口头约定由尹龙吉以12.5万元的价款购买涉案房屋，并约定因房屋无法办理产权证，待能够办理产权证时再协助尹龙吉办理过户手续。尹龙吉给付全部购房款，一直居住在该房屋，并交纳了取暖费、卫生费等相关费用。2009年9月17日，金成华未经尹龙吉的同意，擅自将涉案房屋抵押给中国邮政储蓄银行有限责任公司吉林省延边朝鲜族自治州分行，借款70万元，抵押期限自2009年9月17日至2019年9月17日。2016年4月25日，金成华向尹龙吉出具一份证明，写明“兹证明，所有权人为金成华，位于延吉市龙海胡同天信小区的实际房屋所有权人为尹龙吉，该房屋在动迁之前原房屋所有权人为金成华，但房屋回迁之后，尹龙吉于2009��10月16日以12.5万元价格购买了此房屋，并居住至今，当时因种种原因没有办理变更登记”。庭审中，金成华代理人陈述尹龙吉得知抵押情况后，多次要求金成华清偿银行贷款，解除房屋抵押权，以此办理房屋产权证，但因金成华没有偿还能力，一直未处理。此外，金成华代理人称未办理房屋过户手续的原因在于金成华。认定上述事实的证据有：尹龙吉身份证复印件一份、（2016）吉2401执异77号执行裁定书复印件一份、中国邮政储蓄银行账户交易明细复印件一份、延吉市建工街道长海社区居民委员会证明复印件一份、延吉铁南供热有限公司证明复印件一份、取暖费交费通知单复印件一份、卫生费缴费通知单复印件一份、金成华的证明复印件一份、房屋抵押登记申请书复印件一份以及当事人的陈述。本院认为，尹龙吉与金成华之间虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据当事人的举证情况以及本院调查情况，能够确认双方之间存在真实的房屋买卖关系，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于合法的买卖关系。另外，尹龙吉已给付全部购房款并合法占有房屋，且非因其自身原因未办理房屋过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，经本院综合考虑尹龙吉的具体情况，认为可认定尹龙吉对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。此外，本案是因为第三人金成华不主动履行合同义务而形成，所以应由其负担本案的诉讼费用。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：停止对位于延吉市龙海胡同天信小区房屋的执行。案件受理费2800元，由第三人金成华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长　　林大海审判员　　边万龙审判员　　刘　瑶二〇一七年五月十一日书记员　　焦　雷微信公众号“”