（2017）吉08民终73号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-25
案件名称
镇赉县天泽房地产开发有限公司与季长民房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇赉县天泽房地产开发有限公司,季长民
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉08民终73号上诉人（原审被告）：镇赉县天泽房地产开发有限公司。法定代表人：葛文光，该公司经理。委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文鹏，协林国隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：季长民，男，1963年10月16日出生，住镇赉县，无职业。委托诉讼代理人：高军，吉林高军律师事务所律师。上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司因与被上诉人季长民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2016）吉0821民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司法定代表人葛文光的委托诉讼代理人李云峰、唐文鹏，被上诉人季长民的委托诉讼代理人高军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。镇赉县天泽房地产开发有限公司的上诉请求：依法撤销原审判决，予以改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》（简称《补偿安置方案》）系《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（简称《产权调换协议》）签订的依据，不可割裂评断。本案系棚户区改造项目，应适用《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋従收安置补偿暂行办法》（下简称《暂行办法》）的规定确定安置补偿标准及方案。原审时，上诉人己经提供《镇赉县城区棚户区改造项目审批表》，《镇赉县发改局（2014）第207号批复》一份，能够充分证明上诉人开发的项目属于棚户区改造项目。众所周知，棚户区改造项目是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。从原审上诉人提供的证据亦可显示，被上诉人居住的房屋已属于危房，政府对其房屋进行改造，是为了改善其住房条件，属于公共利益目的。基于此，被上诉人房屋的拆迁安置补偿，应适用《暂行办法》。依据《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安罝补偿暂行办法》，上诉人制定了《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安罝方案》，《补偿安罝方案》公平、公正、合法。在征收过程中，建设局动迁办人员孟庆海及上诉人的工作人员将《补偿安罝方案》对被上诉人进行了解释和说明工作，2014年5月1日，被上诉人在《金色家园小棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》中，“对补偿方案意见“;”一栏中写明“同意”，“对补偿方案提出的意见和建议”一栏写明“无”，在产权人处签字并按手印，说明其己全部知悉《补偿安罝方案》内容，并自愿遵守和履行，应受到约束。因此《补偿安置方案》、《征求意见表》、《产权调换协议书》三者彼此关联，不能单独评价。原审判决认定《产权调换协议书》系双方达成的协议，非征收行为，并认为《补偿安罝方案》、《征求意见表》与案件无关系，系人为割裂证据间的联系，必然异致判决错误。二、《产权调换协议》第三条第（三）款不是格式条款，不应该适用《合同法》关于格式条款的规定。何为格式条款？《合同法》第39条第2款规定：“格式是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中《产权调换协议》相关条款在拟定过程中均需要与产权人协商，无论是征收房屋现状、安置补偿方式，还是搬迁时间、临时安置补助费的数额等等。回归到中国房屋拆迁的现实，被拆迁人享有所有权的房屋对他而言属于重大财产，许多城市居民的财富积累是通过拆迁过程获得的，对于如此重大事宜，被拆迁人又怎么会放弃“协商”，随便签订协议？这不符合常理，更不符合当下的中国现实。在今日之中国，房屋的拆迁过程中，开发商付出的巨大时间成本往往都是与被拆迁人的协商和谈判，本案属于棚户区改造项目，付出的谈判成本可想而知。如果说，《产权调换协议书》的第三条第三款属于格式条款，依此逻辑，是不是开发商拟定的《商品房买卖合同》诸多条款也属于格式条款？交易完成之后，只要被拆迁人或者买受人反悔，均可以此为由推翻其约定？很显然不会。合同当事人签订合同之后，即应当恪守诚实信用原则遵守合同，履行合同。而《产权调换协议》开头即开宗明义“依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》……根据《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的补偿安置标准……达成如下协议”，所以从合同整体观之，规则适用应无异议。从《产权调换协议》第三条第（三）款词句来看，被上诉人“选择回迁40平方米3个，90平方米住宅1个”，选择回迁并不意味着上诉人无需被上诉人支付差价即调换给上诉商服，而是根据《安置方案》规定“多退少补''”。因此，无论从合同词句还是合同整体来看，《产权调换协议》含义明确，并无歧义。三、被上诉人应根据《补偿安置方案》向上诉人支付差价款418,727.20元。根据《产权调换协议书》第三条第三款约定，被上诉人可享受产权调换房屋面积有证房屋面积为113.35平方米+44.11平方米=157.46平方米。按照《补偿安置方案》规定，有证住宅按原面积征一还一、同时另外增加8平方米建筑面积，如需再增加面积按市场价格结算。无证房屋面积为40㎡按《补偿安置方案》规定征二还一、则其有权选择的调换面积为20㎡，据此，被上诉人可享受的房屋调换面积共计为193.46㎡（157.46㎡+16㎡+20㎡）而被上诉人选择调换的房屋种类及面积分别为：40㎡车库三户，市场价格5800元/㎡；住宅90㎡，市场价2680元/㎡。根据计算，被上诉人应向上诉人支付差价款418,727.20元【公式：（5800元X120㎡+2680元X90㎡）=937.200.00元-（2680元X193.46平方米）=518.472.80元）=418.727.20元】。综上，《产权调换协议书》第三条第三款并非格式条款，被上诉人应依据《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》规定的安置补偿方案恪守诚实信用原则履行合同，向上诉人支付差价款418,727.20元。原审判决认定事实及适用法律均存在严重错误，致使距离真理原来越远。希望贵院拨云见日，依法保护诚实信用原则，作出公正裁决。被上诉人辩称，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”和“补充协议”合法有效；2、要求被告履行双方签订的“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”和“补充协议”，将原告回迁的90平方米住宅楼和3个40平方米车库交付给原告；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月1日，原、被告签订了一份《调换书》和一份《补充协议》。《调换书》和《补充协议》约定：被告将原告“二房一仓”（实际为：44.11平方米+113.35平方米+40平方米=197.46平方米）拆除，建成楼房后，原告于2015年12元31日前回迁至“一房三库”之中。现回迁的最后期限已过。一审法院认为，《调换书》和《补充协议》的签订，是当事人的真实意思表示，且不侵害他人利益。原告要求确认此两份合同有效，被告没有异议。故《调换书》和《补充协议》有效。《补充协议》第①条约定：原告回迁安置的房屋为一期工程，于2015年12月31日前办理入住。原告起诉本案的时间是2016年3月28日，已经超过约定的回迁期限。在本案审理过程中，被告没有提出工程未竣工。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”因此，被告应当按照约定交付房屋。原、被告各自的权利、义务不应受《征补方案》约束，也不应按此方案执行。此方案是被告天泽房地产依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《2013年镇赉县城区棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》单方制定的一个补偿方案，与包括原告在内的众多被拆迁户并不存在协商的过程。被告天泽房地产作为开发商在本案中无论从主体上、程序上都不符合房屋征收的条件。房屋征收是为了公共利益的需要，房屋征收部门依照法律法规规定的权限和程序进行，是以公权力为后盾的政府行为，是将单位或个人的房屋所有权及相关土地使用权收归国有的行为。被告虽举证镇赉县城区棚户区改造项目审批表及镇赉县发改局（2014）第207号批复等证据，但只能证明被告开发的金色嘉园小区是经被告申请，由政府部门审核并批准的棚户区改造工程。但在具体的拆迁过程中，被告自己作为拆迁人、与作为被拆迁人的原告是平等民事主体间的行为，被告不是为公共利益的需要，而是为了商业利益的目的。在具体的拆迁安置补偿过程中，政府并未发布征收公告和征收决定，而是由被告自行拆迁安置的。原告、被告2014年5月1日所签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（编号T2000167）是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行合同义务。庭审中，被告提出其之所以拒绝交付房屋，是因为原告没有给付差价款。对此，本院认为：《调换书》第一条第（一）款约定：被告将原告的“二房一仓”拆除。《调换书》第三条第（三）款第1项约定：原告以“二房一仓”，回迁至“一房三库”。这说明原告的被拆迁房屋的总面积为：193.46平方米；原告应享受无差价回迁的总面积为：90平方米+40平方米×3=210平方米。客观事实上，原告的193.46平方米房屋已经拆除。如果被告建有符合90平方米住宅和40平方米车库的标准的楼房和车库，那么，原告即可直接回迁，原、被告之间则不存在差价款的问题。本案在原审中，根据原告的申请，我院依法对被告建造的金色嘉园小区一期工程7号楼1单元201室一套住宅和一期4号楼第5号、第7号、第8号、第9号与第10号共五套车库予以查封（以下简称：“一房五库”）。重审庭审中，原告陈述“一房五库”中的一套住宅面积为80多平方米，五套车库的总面积不足120平方米。即“一房五库”的面积不足210平方米，少于双方约定回迁的“一房三库”的面积。被告对此没有异议，且同意原告要求回迁至“一房五库”中的请求。故本院予以支持。《调换书》第三条第（三）款第2项约定：实际回迁面积以竣工后测量面积为准，不符部分按《征补协议》的约定多退少补。显然，这里约定的“不符部分”，是指“面积不符”，即约定无差价回迁面积210平方米与实际回迁面积的误差；这里约定的“多退少补”，也是针对“面积误差”而言。当以“多退少补”的方式无法解决“面积误差”的问题时，应按《调换书》的约定，以差价款的办法来解决“面积不符”的问题。由于现原告的实际回迁面积少于约定的回迁面积210平方米，即使存在差价款的问题，也应是被告给付原告差价款。但因原告在本案中没有提出此诉讼请求，故不予审理，原告可另行使诉权。根据上述评判，被告的“要求原告没有给付差价款”的反驳理由没有事实依据，本院不予支持。原审经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十一条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告季长民与被告镇赉县天泽房地产开发有限公司签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》和《补充协议》有效。二、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将镇赉县金色嘉园小区一期工程7号楼1单元201室和一期工程4号楼第5号、第7号、第8号、第9号、第10号共五套车库交付给原告季长民。案件受理费100元，由被告镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年5月1日签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》是平等民事主体之间的民事行为，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。虽上诉人上诉称本案系棚户区改造项目，应适用《2013镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》的规定确定安置补偿标准及方案，并在一审提供了《镇赉县城区棚户区改造项目审批表》《镇赉县发改局（2014）第207号批复》等材料予以证明，但因在具体拆迁安置补偿过程中，政府未发布征收公告和征收决定，事实上整个拆迁安置的工作均是由上诉人来进行的，政府并未参与，被上诉人作为被拆迁户更是无从知晓本案所涉工程是否为棚户区改造工程，故上诉人的此项上诉主张不予支持。本案不应按棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法的规定确定安置补偿标准及方案，双方当事人应按约定履行合同义务。上诉人还上诉称双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》的第三条第三款不是格式条款，不应适用合同法关于格式条款的规定。因所谓的格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法从维护公平、保护弱者出发规定：对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。具体到本案中，《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》是上诉人提供的制式合同，双方争议的第三条第三款也是上诉人预先拟定的条款，双方只需填充具体数字。故原审认定《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》中的第三条第三款为格式条款是正确的。本案应适用《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定。原审法院依据诚实信用原则，根据法律规定，做出不利于提供格式条款一方即上诉人方的解释是正确的。综上所述，上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王剑秋代理审判员 戴红娟代理审判员 刘 昕二〇一七年五月十一日书 记 员 李炳赋 微信公众号“”