（2017）鄂01民终1639号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-19
案件名称
湖北大禾商贸有限公司、谢斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
湖北大禾商贸有限公司,谢斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终1639号上诉人（原审被告）：湖北大禾商贸有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区西马街香港路153号8栋4层。法定代表人：徐霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹宁君，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许三国，该公司员工。被上诉人（原审原告）：谢斌，男，1983年8月27日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：李子，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁仕齐，湖北山河律师事务所律师。上诉人湖北大禾商贸有限公司（以下简称大禾公司）因与被上诉人谢斌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初4034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人大禾公司上诉请求：改判大禾公司仅需向谢斌返还220546元。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。谢斌实际占用商铺的时间截止一审判决送达时为234天，应支付占用费194454元，而非一审判决认定的11634元。2、大禾公司无需承担谢斌支出的律师费25000元。大禾公司无违约行为，不应承担以律师费形式体现的违约责任。被上诉人谢斌辩称，因租赁房屋质量问题，2016年6月24日谢斌通知解除了合同，房屋内没有谢斌的物品，房屋实际由大禾公司占有，因大禾公司自己的原因导致房屋闲置，谢斌未使用房屋一天，还遭受了装修损失，要谢斌承担房屋使用费明显不公。谢斌为了维护自身合法权益，支付律师费既是合理的，也是必要的。谢斌对一审判决并不满意，只是为了尽快解决纠纷而没有提出上诉。谢斌向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年4月22日签订的《房屋租赁合同》；2、大禾公司返还谢斌进场费、预约金、租金、押金、装修保证金等共计515,000元；3、大禾公司赔偿谢斌前期装修损失43,197.8元；4、大禾公司支付谢斌租金占用损失（按银行同期贷款利率自2015年2月12日计算至起诉时共计34,404元）及逾期交房违约金（按日3‰自2015年8月2日计算至2016年4月25日共计410,040元）；5、大禾公司赔偿谢斌律师费25,000元；6、大禾公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明，2005年2月9日，大禾公司授权李国桥负责武汉万家如意食品有限责任公司商铺招商事宜，授权书上写明打款账户为大禾公司账户，武汉万家如意食品有限公司即谢斌筹备经营如意馄饨的公司。大禾公司与谢斌于2015年2月（实际落款日期为2015年5月20日）签订房屋租赁合同，约定房屋使用面积为65平方米，租赁用途为如意馄饨，交房时间为2015年8月1日或以前，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，其中2015年10月1日至2018年9月30日的年租金为39万元，租金按年支付，谢斌支付押金3万元，该租赁合同对房屋位置未进行明确。2015年2月11日，谢斌向大禾公司支付预约金10万元，2015年5月20日谢斌向大禾公司支付押金3万元和2015年10月1日至2016年9月30日租金28万元，2015年2月11日支付的预约金10万元充抵2015年10月1日至2016年9月30日的租金。该份租赁合同签订后，大禾公司未按约定将房屋交付给谢斌。因上述房屋租赁合同未实际履行，2016年4月22日，大禾公司与谢斌再次签订房屋租赁合同，明确房屋位置为湖北省武汉市江岸区香港路153号B栋1层B-1-3,房屋使用面积为34.9平方米，建筑面积为49.86平方米，合同注明大禾公司保证有权出租该房屋，并能向谢斌提供真实的房屋所有权证、租赁合同或其他权属证明文件作为谢斌办理工商注册的住所证明。该份租赁合同约定交房时间为2016年4月25日或以前，租赁期限为2016年6月10日至2021年6月9日，其中2016年6月10日至2017年6月9日的年租金为289,160元，另支付押金3万元。合同另约定，任何一方通过诉讼追究对方违约责任的，有权要求对方承担诉讼费、律师费。该份租赁合同签订后，大禾公司于2016年4月25日将房屋交付给谢斌，谢斌于2016年4月27日向大禾公司支付5,000元施工保证金。谢斌对房屋进行装修过程中，发现房屋出现漏水和隔热的问题，向大禾公司进行反映，大禾公司对漏水和隔热问题进行了修缮。2016年6月24日，谢斌向大禾公司发出《合同解除通知函》，以提供的房屋系违规扩建且漏水严重，导致装修无法进行且已装修的部分已因浸水而损坏为由，要求解除房屋租赁合同，大禾公司于2016年6月28日向谢斌出具《关于你方要求解除租赁合同回函》，以隔热漏水已进行处理为由，认为谢斌提出解除租赁合同系谢斌违约。谢斌表示其向李国桥支付了进场费10万元，要求大禾公司一并返还。一审另查明，谢斌与大禾公司签订的《房屋租赁合同》中房屋位置为武汉市江岸区香港路153号B栋1层B-1-3号房屋，大禾公司提供的房屋产权证的地址为武汉市江岸区香港路153号1栋1-6层，大禾公司表示因武汉市江岸区香港路153号1栋1-6层系其产权范围，故其内部将其进行了划分。武汉市江岸区香港路153号1栋1层商铺未在武汉市国土资源和规划局江岸分局办理审批手续。谢斌为此次诉讼支付了律师费25,000元。一审法院认为，谢斌与大禾公司于2015年2月签订的房屋租赁合同未实际履行，此后双方于2016年4月22日签订房屋租赁合同，系双方经过协商后达成新的合意，该份房屋租赁合同实际已被双方于2016年4月22日签订的房屋租赁合同取代,大禾公司已按2016年4月22日房屋租赁合同的约定按期向谢斌交付房屋，谢斌要求大禾公司支付逾期交房违约金，于法无据，不予支持。湖北省武汉市江岸区香港路153号1栋1层商铺未在武汉市国土资源和规划局江岸分局办理审批手续，谢斌与大禾公司于2016年4月22日签订的房屋租赁合同无效，大禾公司应将收取的谢斌的相关费用返还给谢斌，金额为415,000元（租金38万元、押金3万元、施工保证金5,000元）。谢斌提交的证据不足以证明诉争房屋不能使用，其于2016年6月24日向大禾公司提出解除双方的房屋租赁合同，谢斌应支付大禾公司房屋占用费11,634元（24,930×14/30天），故大禾公司应返还谢斌403,366元。谢斌为维护其权益，支付了律师费25,000元，大禾公司应支付给谢斌。谢斌要求大禾公司返还进场费10万元，但该笔款项并非支付至大禾公司账户，其也未提交证据证明该款项大禾公司已收到，对于该诉讼请求，不予支持。双方签订的房屋租赁合同虽系无效合同，但谢斌已于2016年6月24日提出解除房屋租赁合同，对于谢斌要求大禾公司支付装修损失、租金占用损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、大禾公司于本判决生效之日起十日内返还谢斌403,366元；二、大禾公司于本判决生效之日起十日内支付谢斌律师费25,000元；三、驳回谢斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,015元，由谢斌负担8,377元，大禾公司负担5,638元，因此款已由谢斌预交，大禾公司在支付上述判决款项时，将案件受理费5,638元一并支付给谢斌。经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。本院另查明，谢斌于2016年6月24日提出解除房屋租赁合同后未与大禾公司办理房屋交接手续。一审判决后大禾公司将案涉房屋重新出租给他人使用。本院认为，案涉租赁的武汉市江岸区香港路153号1栋1层商铺没有经过建设规划审批，故一审判决认定双方签订的房屋租赁合同无效是正确的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。大禾公司出租无规划审批手续且有漏水等质量问题的商铺，对合同无应当承担主要责任，谢斌作为承租人承担次要责任。此外，2016年6月24日谢斌通知解除合同后，未及时交还房屋，对造成房屋闲置损失有一定的责任，大禾公司未及时收回房屋，对造成损失扩大亦有责任。根据双方的过错责任大小，本院酌定谢斌承担租赁房屋使用费损失3万元，谢斌前期投入装修的损失由谢斌自行承担，房屋使用费损失的其他部分应由大禾公司自行承担。大禾公司主张谢斌实际占用商铺的时间应计算至一审判决送达之时，并由谢斌承担该期间使用费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，大禾公司应当返还谢斌的款项为385,000元（415,000元－30000元）。双方对通过诉讼主张权利的律师费的承担曾有合意，虽然合同无效，但谢斌为本次诉讼支付了律师费25,000元，属签订合同时可预见的相关损失，因大禾公司承担主要过错责任，故一审判决大禾公司赔偿谢斌该费用并无不当。大禾公司称无违约行为，不应承担以律师费形式体现的违约责任的上诉理由，不能成立。综上，上诉人大禾公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初4034号民事判决第二项、第三项；二、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初4034号民事判决第一项为：湖北大禾商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还谢斌385,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,015元，由谢斌负担8,409元，湖北大禾商贸有限公司负担5,606元。二审案件受理费7,725.49元，由谢斌负担275.49元，湖北大禾商贸有限公司负担7,450元。本判决为终审判决。审判长 李斌成审判员 安林锋审判员 骆朝辉二〇一七年五月十一日书记员 饶诗敏 来自