（2016）津0225民初9214号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-05-12

案件名称

高侠与天津凯罗房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市蓟州区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高侠,天津凯罗房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款

全文

天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0225民初9214号原告：高侠，女，1965年6月5日出生，汉族，教师，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王贵（原告之夫），汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：于海华，天津市蓟州区148专线法律服务所法律工作者。被告：天津凯罗房地产开发有限公司。住所地蓟州区渔阳镇迎宾路南侧。法定代表人：陈朝春，董事长。委托诉讼代理人：宋强，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：卢永亮，天津永亮律师事务所律师。原告高侠与被告天津凯罗房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月11日、11月5日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开于2017年4月26日开庭进行了审理。原告高侠及其委托诉讼代理人、被告天津凯罗房地产开发有限公司的委托诉讼代理人卢永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2.由被告给付原告购房款611147元及按银行同期贷款利率计算自2011年6月16日起至实际给付之日止的利息；3.由被告每日按商品房价款的十万分之五向原告支付违约金至实际付清之日止；4.由被告自2011年11月1日起至2016年10月31日止按照每月2000元给付原告房屋租赁费120000元；5.由被告支付原告自实际缴纳购房款之日至实际返还房款之日的房屋增值差价款246480元；6.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告多次变更诉讼请求，最终诉讼请求为：1.解除原被告之间签订的房屋买卖合同；2.由被告给付原告购房款611147元及按年存款利率5.5%计算6年的利息201678.51元；3.由被告每日按商品房价款的十万分之五向原告支付违约金至实际付清之日止；4.由被告按照每月2000元的标准支付原告自2011年11月1日起至2017年4月1日止的房屋租赁费130000元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年6月16日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定被告将其所有的位于蓟县迎宾路南侧蓟州国际会议休闲中心1-801号商品房出售给原告，房屋价款611147元，由被告于2011年10月31日前交付房屋。因种种原因，被告一直未能交房，2015年1月5日原告起诉至蓟县人民法院，蓟县人民法院出具（2015）蓟民初字第7087号民事判决书，确认原被告签订的该房屋买卖合同有效；由被告给付原告房屋配套设施未在约定日期运行违约金和逾期办证违约金3116.8元；由被告给付原告自2011年11月1日起至2015年9月1日止已付房款611147元的银行同期贷款利息等。该判决发生法律效力后，原告发现诉争房屋被蓟县人民法院拍卖，抵顶案外人谢克刚的执行款。被告明知原被告的房屋买卖合同有效而未向法院说明情况，亦未通知原告房屋被拍卖的事实，其隐瞒行为给原告造成巨大损失，且买卖合同已经无法实际履行。原告自2011年10月1日至今一直租住在青山溪语小区，每月开支房屋租金2000元，该租金亦应由被告承担。故请求法院支持原告诉讼请求。被告辩称，原告所述涉案房屋的情况属实，同意解除房屋买卖合同。同意按照合同约定及相关法律规定，承担相应的法律责任。并同意从2011年6月17日开始按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息，并同意自2011年11月1日起至实际付清之日止每日按房屋价款的十万分之五计算违约金。原告主张的租房费用因合同没有约定，故不同意给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告天津凯罗房地产开发有限公司系从事经营房地产开发与销售本公司开发的商品房的企业。2011年5月10日，蓟县房地产的房屋管理部门为被告登记了本案诉争房间房屋所有权证，记载为蓟县渔阳镇迎宾大街55号1-801，产别为企业产，设计用途为非居住，土地用途为商服用地。在此期间，被告以销售酒店客房单间的方式销售房屋，并承诺予以转租经营。2011年6月16日原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的座落于蓟县迎宾路南侧蓟州国际会议休闲中心1-801房间。房屋设计用途为商业，建筑面积为61.62平方米，使用年限为40年，2004年1月20日至2044年1月20日；价款为611147元；被告于2011年10月31日前将该房交付原告使用，原告在2011年6月16日前付清全部房款；如被告未按期交房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，原告有权解除合同，由被告退还原告已付款、支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至被告退还原告已付款之日止，按银行同期贷款利率计算，另外被告还应每日按商品房价款的十万分之五向原告支付违约金，原告的实际损失超过被告支付的违约金时，被告还应承担赔偿责任；在商品房交付时，被告应书面通知原告办理交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙；配套设施的上水、下水、供电、暖气、电梯运行日期为2011年10月31日，未按约定日期运行，被告应在90日内采取补救措施，并赔偿损失，超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.1%向原告支付违约金；双方约定在订立本合同时，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日，订合同时，房屋已竣工的，自合同订立之日起90日，办结房屋权属转移登记，因被告原因未能在上述期限内办结的，合同继续履行，被告按商品房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2011年6月16日向被告支付房屋款611147元。此后，被告以种种理由一直未交付房屋。原告于2015年1月5日来院起诉，请求依法确认双方于2011年6月16日签订的合同有效，由被告立即履行交付商品房义务；判令被告给付自2011年11月1日起至2015年9月1日止已付房款的银行同期贷款利息，并按照每月2000元房屋租赁费的标准支付此期间的损失，保留2015年9月1日后直至交付符合交付条件的商品房之日止对被告违约责任和赔偿损失的诉权；支付配套设施未按期运行违约金和未按约定办结房屋权属转移登记违约金3116.8元等。该案审理中查明，被告出售给原告的诉争房屋是已经取得房屋产权证的二手房，被告与原告签订的合同是《天津市商品房买卖合同》。诉争房屋曾于2014年7月24日被蓟县人民法院查封，期限至2016年7月23日。2014年7月30日该房再次被蓟县人民法院查封，期限至2016年7月29日。2015年4月10日该房被天津市第二中级人民法院查封，期限至2018年4月9日。经本院依法作出（2015）蓟民初字第7087号民事判决书，判决：1、原告高侠与被告天津凯罗房地产开发有限公司于2011年6月16日签订的原告购买被告蓟县渔阳镇迎宾大街55号蓟州国际会议休闲中心1-801号房屋买卖合同有效；2、由被告给付原告房屋配套设施未在约定日期运行违约金和逾期办证违约金3116.8元，于本判决生效后5日内付清；3、由被告给付原告自2011年11月1日起至2015年9月1日止已付房款611147元的银行同期贷款利息，于本判决生效后5日内付清；4、驳回原告高侠的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力，原告于2016年3月份申请强制执行，但未实际履行完毕。2016年2月29日，蓟县人民法院依法出具（2014）蓟执字第（1907、1908、1945、1997、1998）-5号执行裁定书，将天津凯罗房地产开发有限公司所有的包括本案诉争房屋在内的95套房屋作价2360.224万元，交付给申请执行人谢克刚抵偿部分执行款项。该执行裁定书已经发生法律效力。现原、被告双方均确认已经无法实际履行房屋交付义务。另查，原告在购买诉争房屋前，一直在西龙虎峪镇西龙虎峪村内农房中居住。原告主张自2011年10月1日起即在城内青山溪语小区租房居住，每月租金2000元。其提供租房协议书加以证实。被告辩驳意见为，原告的租房费用确系原告的实际损失，但其租房费用过高，且应该扣除违约金。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》经（2015）蓟民初字第7087号民事判决书确认系所有权证登记在被告名下的二手房，并确认双方的合同实际为生效的房屋买卖合同，但该房屋通过（2014）蓟执字第（1907、1908、1945、1997、1998）-5号执行裁定书，已经抵顶给案外人谢克刚，原、被告均认可诉争房屋已经无法实际交付，该后果系因被告在签订买卖合同后，向原告隐瞒房屋被查封、被执行等客观事实所致，被告存有过错，并直接导致合同目的无法实现，被告应承担违约责任，原、被告签订的房屋买卖合同应予解除、被告理应返还购房款611147元及利息，关于利息问题，因（2015）蓟民初字第7087号民事判决书已经确认，由被告给付原告自2011年11月1日起至2015年9月1日止已付房款的银行同期贷款利息，故该段时间内的利息不能重复计算，理应从2015年9月2日起至房款还清之日止按照银行同期贷款利率支付利息。根据合同约定，被告还应自2011年11月1日起至款还清之日止按照房款的日十万分之五支付违约金。关于乙方的实际损失问题，因合同没有约定赔偿计算方式，故可参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失赔偿额。原告虽然提供房屋租赁合同，但并非同类房屋，不应以其租赁合同作为实际损失的标准。原告购买的诉争房屋为61.62平方米，根据2016年政府房屋租金指导价每平米14元计算，可以确定原告的日损失额未超过违约金，根据合同约定不应另行支付实际损失。故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、解除原告高侠与被告天津凯罗房地产开发有限公司于2011年6月16日签订的蓟县渔阳镇迎宾大街55号蓟州国际会议休闲中心1-801号的房屋买卖合同；二、由被告天津凯罗房地产开发有限公司于判决生效后5日内返还原告高侠购房款611147元，并自2015年9月2日起至款还清之日止按银行同期贷款利率支付原告购房款利息；三、由被告天津凯罗房地产开发有限公司于判决生效后5日内按日十万分之五给付原告高侠自2011年11月1日起至款还清之日止的违约金；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。诉讼费用13228元（原告已预交16926元，退还原告3698元），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审　判　长　　张　莉审　判　员　　张德毓人民陪审员　　王玉龙二〇一七年五月十一日书　记　员　　刘明娇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 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