（2016）沪01民终12983号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-20
案件名称
上海华社置业有限公司诉上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海华社置业有限公司,上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终12983号上诉人（原审原告）：上海华社置业有限公司，住所地上海市黄浦区巨鹿路17号1904室。法定代表人：黄灏，职务总经理。委托诉讼代理人：金缨，上海市金源方程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处，住所地上海市徐汇区虹梅南路108号。负责人：王伟成，职务主任。委托诉讼代理人：侯杰，上海鼎城律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉军超，上海鼎城律师事务所律师。上诉人上海华社置业有限公司（以下简称华社置业）因与被上诉人上海市徐汇区人民政府凌云路街道办事处（以下简称凌云街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第3320号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华社置业的法定代表人黄灏及委托诉讼代理人金缨，被上诉人凌云街道办事处的委托诉讼代理人冉军超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华社置业上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审时的诉讼请求。事实和理由：系争房屋系上诉人合法建造，根据我国物权法的相关规定，上诉人即为该房屋的合法所有人。上诉人将该房屋作为公建配套用房交由政府相关部门调配给被上诉人使用，该调配关系以调配单形式确立，故上诉人与被上诉人之间的公房承租关系予以确立。被上诉人理应按照公房管理规定执行相应的政府标准租金。公房承租关系不同于一般的市场租赁关系，都是以调配的方式取得，并不签订租赁合同，且权利义务也不是通过租赁合同来规范，公房的权利义务以法律法规及规范性文件的方式来规范。上诉人作为房屋所有人依法应当享有获得租金的权利，但该租金应根据政府规定的公益性租金标准收取。被上诉人作为房屋使用人没有无偿使用房屋的权利，其按照政府规定的租金标准支付租金已经享有了公益房屋性质的待遇，也是作为使用人应承担的法定义务。关于被上诉人在合法建筑物之外的搭建应如何处理的问题。上诉人要求法院予以处理，现一审法院告知需要通过其他途径解决，上诉人表示尊重，但上诉人认为被上诉人作为政府部门，在全市大力开展整治城市顽疾即违章建筑之际，其无法自觉履行，理应由上诉人进行监督。凌云街道办事处辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人不具备收取租金的依据。系争房屋系公建配套用房，建设者不当然享有房屋占有使用收益的权利。上诉人亦非该房屋的产权人，其与被上诉人之间也不存在租赁合同关系。系争房屋系政府主管部门调拨给被上诉人使用的，被上诉人无需向任何人支付对价。至于系争房屋是否存在违章建筑，则应由相关职能部门进行认定，且至今尚无关于系争房屋存在违章建筑的结论性意见。退一步讲，即便系争房屋存在违章建筑，也非法院受理范围。故要求驳回上诉，维持原判。华社置业向一审法院起诉请求：1、判令凌云街道办事处支付华社置业XX路XX弄XX、XX号办公用房租金452,498.4元（以6,284.7元/月计，从2009年9月1日计算至2015年8月31日，要求计算到判决生效日）；2、判令凌云街道办事处拆除XX路XX弄XX号内的违章搭建。一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX弄XX小区XX、XX、XX号房屋产权于2000年3月10日登记为华社置业，48、49号原为华社置业开发建设的教育（幼托）公建配套房。1997年9月17日，上海XX总公司长桥分公司（甲方）与上海市徐汇区规划土地管理局（乙方）签订“关于新建（包括改建、扩建）住宅配置公建用房的协议”，约定甲方在徐汇区XX路XX基地，筹建住宅，并承担相应的公建配套用房。甲方同意将基地配置的公建用房幼托2,800平方米、居委100平方米、住宅993平方米，交付乙方安排使用。1998年10月20日，华社置业将上述改建配套房屋调出给上海市徐汇区规划土地管理局，单位空屋调用单记载的调出房屋为XX路XX弄XX、XX号（幼托），面积2,800平方米。1999年2月，徐汇区规划土地管理局根据区府会议纪要（1998-29）将上述48、49号及其他公建配套房屋转拨给凌云街道办事处作为小区配套使用。2001年3月30日，凌云街道办事处与华社置业签订协议书，约定凌云街道办事处同意将XX路XX弄XX、XX号XX房屋、整个院落及警卫室纳入物业公司管理范围；凌云街道办事处同意将49号底层西面的房屋（以走廊为界）全部无偿提供给华社置业使用，作为物业管理办公用房；凌云街道办事处同意将48、49号警卫室与院落归华社置业管理，同时可作为经营停车用途，经营盈亏由华社置业负责。2006年8月9日，华社置业（乙方）与上海XX有限公司（以下简称XX公司）（甲方）签订协议书,约定：……二、乙方名下的产权租赁房屋，自2006年9月起委托甲方管理并收取房租。乙方要求在房租应收额中返回20％（按季结算支付），甲方认为此要求符合市房地管理部门有关政策，予以同意；若不符，应作相应调整，按政府有关规定办理。三、乙方表示XX小区XX、XX号院墙内公建用房和门卫房为乙方产权，并且不属于业主委员会管理范围，其管理和相关权益仍为乙方所有。华社置业原使用的院内办公用房（建筑面积约160平方米），租给甲方使用，每月租金2,000元（具体协议另签）。48、49号院内机动车停车管理委托甲方负责。目前月收入在3,000元左右，自移交后，扣除相应的管理费用及租金，每月返还给华社置业2,200元……效力期与甲方同舒乐小区业委会签订的物业服务合同期限一致。相关费用如需调整，待本协议书三年期满后另行协商……协议另有其他约定。2008年4月，凌云街道办事处（甲方）与华社置业（乙方）签订协议书，内容为鉴于目前小区业委会成立而华社置业退出物业管理，为适应新形势，双方达成补充协议：凌云街道办事处每月应缴纳的租金仍以49号底层西面（以走廊为界）的房屋以及48、49号警卫室和院内场地的使用进行冲抵，华社置业使用发生的水电费及场地停车的盈亏由华社置业自理；如凌云街道办事处需要，华社置业同意按照相关政策法规的规定将此房产公房出售给凌云街道办事处。2009年3月，华社置业诉至一审法院，起诉要求XX公司按50%返还代收租金、支付办公室使用费、停车费等请求，一审法院于2009年7月14日作出（2009）徐民三（民）初字第944号民事判决书，该判决书认定：关于48、49号公建配套房屋，华社置业虽不是产权人，但依据单位空屋调用单、徐汇区城市规划管理局关于公建配套用房产权归属的说明、华社置业与凌云街道办事处的两份协议书的内容来看，凌云街道办事处对华社置业租给XX公司使用48、49号办公用房（建筑面积约160平方米）以及48、49号院落内机动车停放收费是同意并授权华社置业的……。2011年7月，华社置业起诉XX公司委托合同纠纷一案至一审法院，2011年11月4日，一审法院作出（2011）徐民四（民）初字第1116号民事判决书，该案查明如下事实：2009年8月31日，XX公司在舒乐小区张贴“通知”，内容为：“各位业主：我物业办公室于2009年9月1日起搬至本小区东门（老沪闵路门卫室旁）办公，报修电话不变，请居民相互转告，由此带来不便敬请谅解！”2010年11月10日，上海市徐汇区舒乐小区业主委员会、凌云街道办事处闵秀居民委员会出具证明，内容为“XX公司原在XX小区XX号一楼的管理处办公室已于2009年8月31日搬至小区东门门卫室旁。从2009年9月1日不再使用原办公室。并在原办公室门上张贴告知居民书。”2010年6月9日，华社置业、XX公司、凌云街道办事处、徐汇区住房保障和房屋管理局四方代表召开会议。会上，凌云街道办事处代表表示，由于华社置业已退出舒乐小区的物业管理，故凌云街道办事处和华社置业于2001年3月30日、2008年4月签订的协议书作废，XX路XX弄XX号、XX号公建配套房正常的物业管理费用仍由凌云街道办事处支付给管理服务单位。经协商，与会代表形成意见：1、凌云街道办事处向管理服务单位支付正常的物业管理费用；2、华社置业对XX路XX弄XX、XX号的产权有异议，由华社置业向相关管理部门咨询；3、凌云街道办事处与华社置业于2001年3月30日、2008年4月签订的XX路XX弄XX、XX号的管理协议作废；4、XX路XX弄XX、XX号区域内的停车费收益由管理单位收缴、并单独做账，待权属明晰后再按规定处理；5、2010年6月30日前，华社置业将XX路XX弄XX、XX号产权办理情况的资料书面告知凌云街道办事处。该会议纪要落款的出席单位：XX公司、凌云街道办事处、徐汇区住房保障和房屋管理局均盖章、签名，华社置业出席的丁某未在该会议纪要上盖章、签名。2012年8月21日，凌云街道办事处向华社置业发出通知，“系争房屋系1999年2月徐汇区规划局调拨凌云路街道的公建配套用房，该房屋产权属政府所有。2008年4月与你公司签订的《协议书》所涉‘每月支付租金’之约定显然是错误的，且根据舒乐小区目前实际情况，继续履行该协议已没有必要。今特通知你公司，2008年4月签订的《协议书》于2012年9月20日起终止。2014年3月17日，凌云街道办事处出具情况说明，内容为：XX路XX弄XX、XX号建筑位于XX街道XX小区内，为独立院落，四周围墙与居民区分隔，设有独立门卫。原物业办公室2009年10月1日搬迁，现该处为凌云街道内设机构（社区事务受理服务中心、市容所、房地办和居委会等）的办公用房。2014年6月16日，华社置业向凌云街道办事处发出公函，要求凌云街道办事处按4,000元/月的标准支付从2009年9月1日至今的系争房屋租金，并另行签订今后的协议。2015年4月3日，华社置业委托上海市金源方程律师事务所向凌云街道办事处发函，内容为华社置业致函凌云街道办事处，建议凌云街道办事处以公房出售的方式取得该房屋产权，同时也表示愿意配合办理，否则，华社置业作为房屋权利人将自行予以处理。2015年5月14日，凌云街道办事处委托上海鼎城律师事务所对上述律师函进行了回复，内容为华社置业为系争房屋的开发建设人，系争房屋均系公建配套房。街道是通过划拨形式取得的房屋使用权，该权利合法有效，应当受法律保护。华社置业无权干涉街道对系争房屋的正常使用。华社置业试图引用物权法建议街道以公房出售方式取得系争房屋产权的做法是欠妥的。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华社置业要求凌云街道办事处支付房屋租金，应当证明其为系争房屋的权利人，或提供相应的证据证明其与凌云街道办事处存在租赁合同关系。但华社置业并未取得系争房屋的房屋产权证，亦不能提供证据证明双方之间的租赁合同关系。华社置业称其无法取得房屋产权证系因凌云街道办事处的违章搭建，但并未对此提供证据予以佐证，且自1998年华社置业将系争房屋调出至2006年凌云街道办事处进行装修搭建的8年间，华社置业在系争房屋并不存在违章搭建的情况下亦未取得房屋产权证，故华社置业的上述辩解难以采信。华社置业诉称，双方2008年4月签订的《协议书》约定“甲方每月应缴纳的租金以……抵充”，该约定即双方租赁关系的凭证。对此，一审法院认为，上述关于租金的约定凌云街道办事处在协议签订后即予以否认，并成为双方之后的主要争议焦点，而双方之前于2001年3月签订的协议书中并无关于租金的任何约定。故仅凭上述协议中出现租金一词，并不能确认双方存在真实的租赁合同关系。华社置业关于系争房屋由其建造，其应为当然的房屋权利人之诉称意见，因系争房屋的性质为公建配套房屋，系用于公共服务设施配套，其建设者并不当然享有房屋的收益、处分或者使用权，故华社置业以此为由主张房屋租金亦无法律依据。综上，华社置业要求凌云街道办事处支付租金的诉讼请求缺乏事实与法律依据，一审法院难以支持。此外，华社置业要求凌云街道办事处拆除违章搭建的诉讼请求，是否违章搭建的认定属于政府相关部门，故一审法院对此诉讼请求不予处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2016年9月29日作出判决：驳回上海华社置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8,167.5元，由上海华社置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人依据房屋所有权人的身份向被上诉人主张系争房屋之公房租赁费用是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，系争房屋系上诉人1997年筹建上海市徐汇区XX路XX基地住宅时，承建的公建配套用房。1998年上诉人将该部分公建配套房屋调出给了上海市徐汇区规划土地管理局，之后上海市徐汇区规划土地管理局将该房屋调拨给被上诉人作为小区配套使用至今。由于系争房屋尚未办理房地产权证，双方对于系争房屋权属产生争议，并对产权未能办理在其名下各执一词。上诉人主张系因被上诉人存在违章搭建而导致上诉人未能办出系争房屋的房地产权证，依据不足，本院不予采信。鉴于双方对于系争房屋属于公建配套用房的性质均予确认，而公建配套用房系用于公共服务设施的配套，其建设者并不当然享有房屋收益、处分或者使用的权利。同时亦无证据显示，被上诉人自1999年经调拨使用系争房屋至今曾向上诉人支付过租金。虽然双方之间曾于2008年签订协议书，该协议书有租金冲抵费用的相关表述，但该协议书在签订后即被被上诉人予以否认，双方就此产生争议，该协议未实际履行，故上诉人以此作为收取被上诉人租金的依据，显然不能成立。综合上述分析，上诉人基于系争房屋所有权人的身份向被上诉人主张公房租赁费用，依据不足，一审法院未予支持，并无不当。至于上诉人起诉要求被上诉人拆除搭建在系争房屋内的违章建筑，因不属法院审理范围，一审法院对此未作处理，亦无不当。综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,167.50元，由上诉人上海华社置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年五月十一日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：