（2017）黑01民终1044号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-05-25

案件名称

依兰县美林房地产开发有限公司与依兰县人民政府房屋征收办公室、于永祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

所属地区

黑龙江省哈尔滨市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

依兰县美林房地产开发有限公司,依兰县人民政府房屋征收办公室

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民事判决书（2017）黑01民终1044号上诉人（原审被告）：依兰县美林房地产开发有限公司。住所地黑龙江省依兰县。法定代表人：戴启立，该公司经理。委托诉讼代理人：刘宏广，男，1987年7月3日出生，汉族，该公司工程部经理，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：于小淞，黑龙江誉严律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：依兰县人民政府房屋征收办公室。住所地黑龙江省依兰县。法定代表人：杨旭东，该办公室主任。委托诉讼代理人:李维库，男，1976年4月7日出生，汉族，该单位法律顾问，住黑龙江省延寿县。被上诉人（原审原告）：于永祥，男，1944年3月6日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：于艳秋，女，1969年10月31日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省依兰县。委托诉讼代理人：谢英琰，黑龙江联升律师事务所律师。上诉人依兰县美林房地产开发有限公司（以下简称美林房地产公司）因与被上诉人依兰县人民政府房屋征收办公室（以下简称依兰征收办）、于永祥房屋拆迁安置补偿款合同纠纷一案，不服黑龙江省依兰县人民法院（2015）依民初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。美林房地产公司委托诉讼代理人刘宏广、于小淞，依兰征收办委托诉讼代理人李维库，于永祥的委托诉讼代理人于艳秋、谢英琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美林房地产公司上诉请求：撤销依兰县人民法院（2015）依民初字第330号民事判决，驳回于永祥对美林房地产公司的诉讼请求，判决依兰征收办承担赔偿责任。事实与理由：1.美林房地产公司承担依兰县政府老煤场和南湖广场棚户区改造工程。拆迁补偿费由美林公司提供给依兰征收办，依兰征收办与美林房地产公司就拆迁货币补偿标准、置换标准、附属设施补偿标准，回迁时间、地点、指定置换房屋位置等事项制定了拆迁补偿方案。在美林房地产公司不知情的情况下，依兰征收办违背拆迁方案，高评高估，错误指定置换房屋位置，造成于永祥不能如期正常回迁，依法应承担责任；2.一审法院判决美林房地产公司按购楼款2倍予以赔偿，显失公平；3.一审法院判决美林房地产公司支付利息没有法律依据。依兰征收办辩称：依兰征收办与美林房地产公司是委托关系，依兰征收办系美林房地产公司的代理人，美林房地产公司在有能力和条件为于永祥进行回迁安置的情况下，拒绝履行，导致原审判决其双倍赔偿。一审法院认定事实清楚，请求驳回美林房地产公司对依兰征收办的上诉请求。于永祥辩称：1.于永祥居住的位置由依兰征收办出让给美林房地产公司开发建设，美林房地产公司是拆迁主体，依兰征收办代表美林房地产公司与于永祥签订产权置换书，该协议应由美林房地产公司履行；2.于永祥有照房屋为36.63平方米。另有无照房屋70多平方米，拆迁时置换87平方米楼房，补偿费不存在高评估高的问题；3.由于美林房地产公司未及时安置于永祥回迁并将指定用于安置的房屋出售给他人，违反了置换协议书的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应当双倍承担赔偿责任和利息。于永祥向一审法院起诉请求：1.判令美林房地产公司、依兰征收办按《产权置换书》置换内容将御景兰亭四号楼一单元804室房屋交付于永祥，并确认房屋所有权归于永祥所有；2.如美林房地产公司、依兰征收办不能按《产权置换书》交付房屋，请求依法判令其按购楼款的双倍承担赔偿责任，即626,400元（3600元×87平方米×2倍），并承担逾期利息及18,000元律师代理费。一审法院认定事实，于永祥1970年购买公产房36.63平方米。地点在依兰镇四街三委。2012年依兰县政府将于永祥住所地列为拆迁范围。2012年8月20日至2013年9月27日美林房地产公司陆续给依兰征收办打入拆迁款26,243,500元。2012年10月依兰征收办未通知于永祥将其房屋拆除，后经协商双方于2012年12月18日达成调解协议，双方签署了“产权置换书”，依兰征收办将美林房地产公司开发建设的御景兰亭四号楼一单元804室楼房（面积87平方米）以32万元价格置换给于永祥，并同意另给于永祥13万元赔偿。2014年11月5日依兰征收办为于永祥出具依兰县御景兰亭小区回迁楼进户单，于永祥找到御景兰亭小区售楼处要求办理进户手续，但该争议的楼房已被销售给他人。庭审中美林房地产公司向法庭举示了2015年7月16日地税局265,000元发票复印件一份，意在证明争议楼房已经出售给崔国辉。一审法院认为，于永祥与依兰征收办签订的“产权置换书”是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方当事人应严格按照置换书确定的内容履行各自义务。美林房地产公司虽然没有与依兰征收办签订委托拆迁合同，但其将拆迁款打入征收办账户，即为双方已经形成实际委托与被委托关系。依兰征收办实施的行为即代表美林房地产公司，因此，美林房地产公司应承担违约责任。美林房地产公司辩称，依兰征收办签订回迁合同需要美林公司盖章，不符合法律规定，对美林房地产公司该抗辩主张，不予支持。依兰征收办签订的置换协议是代表开发商美林房地产公司，其行为产生的后果，应由美林房地产公司负责，因此，依兰征收办不承担责任。美林房地产公司所举示的证据2015年7月16日地税局265,000元发票复印件，一是美林房地产公司未递交证据原件；二是该证据证明争议的楼房出售时间是2015年7月16日，与依兰征收办开具的进户单时间不符；三是该证据上的楼房面积与争议楼房面积不符；四是该票据未盖稅务局公章，因此对该证据不予认定。据此判决：1.美林房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿于永祥拆迁楼房款626,400元（3600元×87平方米×2倍）；2.美林房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿于永祥拆迁楼房利息（以313,200元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率，自2014年11月6日起计算至实际给付之日止）；3.依兰征收办不承担赔偿责任。本院二审期间，美林房地产公司围绕上诉请求提交了2015年7月15日开具的销售不动产统一发票（自开）原件，拟证明：案涉房屋已经出卖他人并办理过户，美林房地产公司不知案涉房屋系征收办给于永祥的回迁安置房。于永祥的质证意见：该证据不是新证据，没有税务局的公章，无法证明真实性。该票据是2015年出具的，无法证实双方置换时的价格。票据记载房屋面积与置换时的不同，对证明的金额有异议。依兰征收办的质证意见：对该证据的真实性没有异议。本院认证意见：该票据系自开发票，无须税务部门加盖公章，且该证据系对一审提交复印件的补强，本院对该证据的真实性予以确认。依兰征收办提交了《依兰县新五国城路东侧房屋征收产权调换协议书》一份。拟证明：2012年12月18日，依兰征收办受美林房地产公司委托与于永祥签订调换协议，于永祥用建筑面积36.63平方米自有房屋及其他附属补偿置换美林房地产公司开发建设的御景兰亭小区四号楼一单元804室楼房（面积87平方米），合同价为2650元，实际价格为87平方米房屋总价32万元。美林房地产公司质证意见：依兰征收办与于永祥签订该份协议书，并未告知美林房地产公司，依兰征收办无法证实签订协议系授美林房地产公司公司委托，且该协议书首页没有骑缝章可任意变更，美林房地产公司对该证据的真实性及证明的问题均有异议。于永祥的质证意见：每平方米2650元仅是参照该区域多层楼房的价格确定的合同价，高层楼房的价格超过每平方米3000元，依兰征收办告知于永祥该协议只为存档，并不是真实价格的依据，本案应以协商的价格作为赔偿的依据。本院认证意见：依兰征收办与于永祥均认可签订了该协议书，该协议书显示案涉房屋价格为每平方米2650元，并不能证明依兰征收办主张案涉房屋实际价格为32万元的待证事实，美林房地产公司对该证据的真实性及证明的问题均有异议，但没有证据否定该协议书的真实性，故本院仅对该证据的真实性予以确认。对各方当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年12月18日，依兰征收办与于永祥签订《依兰县新五国城路东侧房屋征收产权调换协议书》一份，该协议书载明案涉房屋的合同价格为每平方米2650元。该房屋已经被美林房地产公司出卖给案外人崔国辉，2015年7月15日，美林房地产公司为崔国辉开具销售五国城路4号楼1单元8层804室的购房款发票，该票据记载建筑面积85.65平方米，金额265,000元。因美林房地产公司拒绝将案涉房屋交付给于永祥并赔偿其损失，于永祥诉至原审法院，在一、二审期间，美林房地产公司同意为于永祥另行安置其开发的房屋，于永祥没有同意。对原审认定的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，美林房地产公司没有提供证据证明依兰征收办违反拆迁方案，错误指定置换房屋位置，也没有证据证明其不知悉依兰征收办与于永祥签订的“产权置换书”，应该按照“产权置换书”确定的内容履行安置义务，一审法院判决依兰征收办不承担赔偿责任并无不当，但该项判决主文表述不规范，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”美林房地产公司已经将案涉房屋出卖给案外人，于永祥未请求优先取得补偿安置房屋，应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定处理，该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”。根据上述规定，一审法院判决美林房地产公司返还于永祥返还已付购房款并赔偿利息于法有据，美林房地产公司该项上诉请求，本院不予支持。根据该条规定，于永祥可以请求美林房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，于永祥没有举证证明其尚有其他损失，且在于永祥向美林房地产公司主张权利的过程中，美林房地产公司同意为其另行安置该公司开发建设的其他住房，美林房地产公司并非拒不履行其应承担的安置补偿义务，故一审法院判决美林房地产公司承担于永祥已付购房款一倍的赔偿责任，有失公平，本院综合合同签订、履行过程及各方当事人举示的证据情况调整为美林房地产公司承担于永祥已付购房款50%的赔偿责任。综上，美林房地产公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省依兰县人民法院（2015）依民初字第330号民事判决第二项；二、变更黑龙江省依兰县人民法院（2015）依民初字第330号民事判决第一项为：依兰县美林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还于永祥拆迁楼房款313,200元，并于本判决生效之日起十日内赔偿于永祥违约金156,600元（313,200元×50%）；三、变更黑龙江省依兰县人民法院（2015）依民初字第330号民事判决第三项为：驳回于永祥对依兰县人民政府房屋征收办公室的诉讼请求；四、驳回于永祥的其他诉讼请求及依兰县美林房地产开发有限公司的其他上诉请求。一、二审案件受理费10,244元，由依兰县美林房地产开发有限公司负担8617元，于永祥负担1627元。本判决为终审判决。审判长　宋彦辉审判员　王晓东审判员　梁红玉二〇一七年五月十一日法官助理　咸雅芳书记员　周小倩搜索“”