（2017）粤1284民初327号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2018-07-12
案件名称
四会市城市管理和综合行政执法局与罗志强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四会市城市管理和综合行政执法局,罗志强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十八条，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1284民初327号原告四会市城市管理和综合行政执法局。住所地：四会市四会大道行政中心建设大楼内，统一社会信用代码：11441284566663348F。负责人罗志雄。委托代理人兰文霞，广东兴会律师事务所律师。被告罗志强，男，汉族，1977年2月7日出生，住四会市城。原告四会市城市管理和综合行政执法局诉被告罗志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人兰文霞到庭参加诉讼，被告罗志强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告四会市城市管理和综合行政执法局诉称，2014年11月25日原告与被告签订了《商铺租赁合同》，被告通过公开竞租的方式竞得了原告出租的位于四会市××××5卡商铺的承租权。根据合同的约定，2014年12月1日原告将合同项下的租赁物交给被告使用，被告却经常拖欠租金，至2016年11月30日止被告共拖欠租金44460元，且已连续三期未支付租金。根据《商铺租赁合同》第三条第1点“租金按季度为一个缴费周期，先交租后使用”及第六条“……超过一个月不交……视为违约，甲方有权收回商铺，并不退还履约保证金”的约定，原告已多次催促被告支付租金，但被告未能依约履行合同。因此，向本院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告立即将承租的位于四会市××××5卡商铺移交给原告。2、判令被告立即支付拖欠的租金44460元（计至2016年11月30日，之后另计）；履行合同保证金7600元不退还给被告。3、判令被告支付律师服务费5000元。4、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证据：1、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格。2、商铺租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系。3、房屋所有权证，证明被告的房屋权属是原告所有的。4、四委发[2010]9号文及四委发[2014]14号文，证明原告之前的名字是市政建设管理局后来变为城市综合管理局现在又改为四会市城市管理和综合行政执法局，也证明原告的名称变更情况。权利义务的承继关系。5、委托代理合同和发票，证明原告律师费的损失。庭审过程中原告补充拖欠租金情况表和支付租金的单据作为证据，证明被告已缴的租金情况，现尚欠租金44460元。被告罗志强没有提出答辩及提交证据。经审理查明，原告四会市城市管理和综合行政执法局与被告罗志强于2014年11月25日签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于四会市××××5卡商铺租给被告作为经营餐饮使用，租赁期限自2014年12月1日至2017年11月30日止，装修免租期自2014年12月1日至2014年12月31日,租金采取次年租金比当年租金增长5%的逐年递增方式计算，第一年月租金为3800元，租金按季度为一个缴费周期缴交，先交租后使用，被告须在下一个租金缴费周期到来前五天内将该周期待缴租金通过银行柜台转账方式缴交到原告指定银行账户。另外，被告需向原告缴交7600元履约保证金。同时还约定违约责任：如被告不按期向原告支付租金，则被告除须支付应付未付的租金外，每逾期一日，被告须按当年的月租金总额的1%金额向原告支付滞纳金。超过一个月不交租或其他各项费用的视为被告违约，原告有权无条件立即终止合同，收回商铺，并不予退回履约保证金，并保留追讨所欠租金和其他各项费用的权利。原告诉称2015年12月25日前租金被告已经缴清，但此后被告再没有向原告缴交租金，计至2016年11月30日，共拖欠租金44460元（之后另计），诉请解除案涉的《商铺租赁合同》及要求被告移交商铺、支付拖欠的租金、律师费，并主张不退还7600元保证金。原告的起诉状副本已于2017年2月24日送达给被告。在审理过程中，原告明确只要求退回商铺、被告支付拖欠的租金及不予退回履约保证金。对滞纳金未主张。另查明，四会市海边坊XX座XX号之一（首、二层）登记的所有权人为四会县市政建设管理局，后在机构改革中组建市城市综合管理局，将市市政建设管理局除排水管理以外的职责、市市场物业管理中心、市城市建设管理监察大队的职责划入市城市综合管理局，不再保留市市政建设管理局、市市场物业管理中心、市城市建设管理监察大队［四委发（2010）9号文件］；后又组建市城市管理和综合行政执法局，将市城市综合管理局的职责划入市城市管理和综合行政执法局，不再保留市城市综合管理局［四委发（2014）14号文件］。原告诉称四会市海边坊XX座XX号之一（首、二层）共有13-14个铺位，案涉的是其中的第5卡铺位。经审验核对，原告提供的上列证据，因被告罗志强未有提供证据，也没有到庭参加诉讼，故视为被告罗志强没有异议，且原告提供的证据能说明本案的事实，本院采纳为本案定案的依据。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原告与被告于2014年11月25日签订的《商铺租赁合同》没有违反法律规定，是合法有效的合同，合同当事人应按照合同的约定行使权力和履行义务。关于原告要求解除与被告之间的租赁合同问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告于2014年11月25日签订《商铺租赁合同》后，已履行自己的义务将商铺交付给被告使用，被告也应按约履行交付租金的义务，但被告从2015年12月25日开始拖欠原告的租金，至今已超过合同约定的四个周期未交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。依约交租是被告主要义务，但被告至今已拖欠原告多期租金，且经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告以此行为表明其不履行主要债务，其违约行为使出租方订立合同的目的不能实现，已构成根本违约，且四会市城市综合管理局的职责划入原告，故原告要求解除与被告之间的租赁合同，符合双方合同的约定及法律规定，本院予以支持。原告要求解除合同的起诉状副本于2017年2月24日送达被告，因此本院认为原、被告之间的租赁合同于2017年2月24日解除。关于原告要求被告支付拖欠租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。根据原告在2014年11月25日与被告签订的《商铺租赁合同》中关于租金的约定，被告从2015年12月25日开始拖欠原告租金，计算到2016年11月30日一共拖欠租金44460元（570+3990元×11个月）。至于2016年12月1日至合同解除之日为租赁合同继续有效期间，应按合同约定支付租金。合同解除后至商铺交还之日为无权占有期间，应参照原合同支付相应占用费。关于履约保证金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”由此可见，保证金是指债务人或第三人以担保债务的履行为目的，将其一定数额的金钱交付债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。根据合同中约定可知，被告交纳的7600元履约保证金正符合以上所述的保证金的性质。保证金设立的目的是增强收受保证金一方对支付保证金一方的信任度，减少收受保证金一方可能产生的损失，担保合同正常完全履行，其作用是保障债权人因债务人不能履行或不能完全履行合同给其造成损失后能确保受到补偿。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“……给付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则……。”第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”保证金的担保方式与定金不同，它是对债权人的担保而非对双方的担保。本案中，虽原告主张被告交纳的7600元履约保证金具有定金性质，视为违约惩罚，但双方在合同中对该保证金并没有明确约定或意思表示为适用定金罚则，故不能将该保证金认定为定金。所以，即使承租方违约，出租方也不得将保证金作为定金不予返还。故原告要求不退还7600元履约保证金的诉求，本院不予支持。故扣除被告已支付的7600元保证金后，被告尚应向原告支付2015年12月25日至2016年11月30日期间拖欠的租金36860元。关于原告主张的律师服务费问题。虽然是因与被告的诉讼产生，但并非属于原告必然发生的费用，亦没有相应的法律依据，故本院不予支持。被告罗志强经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条、第一百二十条的规定，判决如下：一、原告四会市城市管理和综合行政执法局与被告罗志强签订《商铺租赁合同》于2017年2月24日解除；被告罗志强应于本判决生效之日起十日内将位于四会市海边坊13座6号第5卡商铺交还给原告。二、被告罗志强应于本判决生效之日起十日内支付给原告2015年12月25日至2016年11月30日拖欠的租金共36860元；2016年12月1日至2017年2月24日的租金及2017年2月25日至被告退还租赁商铺前实际使用期间的占用费参照原《商铺租赁合同》租金标准（合同约定租金采取次年租金比当年租金增长5%的逐年递增方式计算，2016年12月1日至2017年11月30日为4189元/月）计付。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费613元（原告已预交），由原告负担135元，被告罗志强负担478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一七年五月十一日书记员 马智英