（2017）吉02民终1224号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-05-29
案件名称
吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与周淑英商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司,周淑英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1224号上诉人（原审被告）：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林市。委托诉讼代理人：王睿麟，该公司客户关系部主管。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：周淑英，住吉林市。上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)因与被上诉人周淑英商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人怡恒伟业公司的委托诉讼代理人王睿麟、ＸＸ刚、被上诉人周淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡恒伟业公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回周淑英的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由周淑英负担。事实与理由：1.一审法院认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使周淑英所购买房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，周淑英没有提供相应的证据证明该事实。2.一审判决以周淑英的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效没有事实基础和法律依据。周淑英请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效。一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误。3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法。周淑英辩称，原审判决正确，应当维持。周淑英向一审法院起诉请求：怡恒伟业公司在判决生效30日内办理土地使用权证书，并支付违约金25,420.53元。一审法院确认事实：2011年4月7日，周淑英与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定周淑英购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园D3号楼2单元12楼117室商品房一套，总房款847,351元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，周淑英依约支付了房款，于2011年11月29日办理了入住手续,2016年2月2日办理了房屋所有权证。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使周淑英所购买房屋的土地证至今未能办理，故周淑英起诉至法院。经查，怡恒伟业公司为涉案房屋所在的D3号楼办理商品房初始登记受理的时间为2014年9月22日。一审法院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案周淑英与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向买受人支付违约金，但怡恒伟业公司并未按照合同约定在周淑英办理入住手续180日内，即在2012年5月28日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关进行备案，而是在2014年9月22日方为涉案房屋所在的D3号楼办理商品房初始登记，其已违约。因周淑英在办理入住手续后一直要求怡恒伟业公司为其办理房产证和土地证，现虽已取得房产证，但已超期，而且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使周淑英至今未能取得土地证,即周淑英的权利处于持续被侵害状态，因此，其提起本次诉讼并未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于怡恒伟业公司未能按照其与周淑英签订的商品房买卖合同履行自己的义务，已构成违约，即应当按照合同约定承担支付周淑英违约金25420.53元的责任。第二，因办理土地证属于国家土地管理部门行政职责范围，人民法院无权强制要求土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，周淑英要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故对其诉讼请求不予支持，其可通过其他途径予以解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，判决：一、吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司于判决生效后五日内一次性支付周淑英违约金25,420.53元；二、驳回周淑英的其他诉讼请求。一审案件受理费436元，由吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：周淑英提交了守望都市栏目组新闻报道光盘一份，证明怡恒伟业公司拖欠土地出让金及契税的事实，造成周淑英所购买房屋的土地使用证至今无法办理。怡恒伟业公司质证认为，该证据显示内容与怡恒伟业公司代理人了解到的情况不符，且代理人在庭前在媒体上没有看到过该报道，该报道的内容与本案的诉讼时效问题没有任何关联性，故对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，也不能证明周淑英的待证问题。本院经审查认为，因该证据与本案没有关联性，故本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，周淑英与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现怡恒伟业公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合周淑英办理涉案房屋土地使用权证，故周淑英的诉讼请求未超过诉讼时效期间。综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 洁代理审判员 赵 靖代理审判员 荆媛媛二〇一七年五月十一日代理书记员 任 杰 关注微信公众号“”