（2017）桂0802民初568号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-11-07
案件名称
卢礼年与覃英连、蒋彬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
贵港市港北区人民法院
所属地区
贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢礼年,覃英连,蒋彬,蒋达彬,蒋伟斌,蒋海丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条，第一百三十条；《中华人民共和国继承法》：第三十三条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条
全文
广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0802民初568号原告：卢礼年，男，1965年7月20日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：杨竞，广西桂力律师事务所律师。被告：覃英连，女，1954年6月8日出生，汉族，住桂平市。被告:蒋彬，男，1988年5月26日出生，汉族，住桂平市。被告：蒋达彬，男，1991年1月5日出生，汉族，住桂平市。被告：蒋伟斌，男，1994年9月2日出生，汉族，住桂平市。被告：蒋海丽，女，1989年6月28日出生，汉族，住桂平市。上列五被告共同委托诉讼代理人：吕玉志，广西正权律师事务所律师。原告卢礼年与被告蒋桂有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，原告卢礼年以被告蒋桂有已死亡为由，于2017年3月15日向本院提出变更被告的申请。同日，本院通知变更覃英连、蒋彬、蒋达彬、蒋伟斌、蒋海丽为本案的被告并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢礼年及其委托诉讼代理人杨竞、被告蒋达彬以及其与覃英连、蒋彬、蒋伟斌、蒋海丽共同委托诉讼代理人吕玉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢礼年向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告覃英连、蒋彬、蒋达彬、蒋伟斌、蒋海丽共同连带返还原告定金4万元及资金占用费（以4万元为基数，日期按从2006年11月20日起至判决书生效后10日，资金占用利率按年利率6%计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与蒋桂有于2006年11月19日签订房屋转让协议书，约定：蒋桂有将其在贵港市港北区圣湖小区29号的房屋一幢（5层共460平方米）以38万元转让给原告，蒋桂有负责办理国有土地使用权证给原告，费用由蒋桂有负责，原告先付定金4万元，2007年3月1日付11万元，余款2年内付清，若逾期不付按银行储蓄利息计算。原告于当日交付定金4万元给蒋桂有。根据房地产管理法第38条关于未依法登记取得权属证书的房地产不得转让规定，本案中双方买卖的房屋至今都无土地使用权证及房屋产权证，属于无证买卖，故合同明显违法，属于无效合同，因此蒋桂有应返还定金4万元及利息损失给原告。蒋桂有已死亡，其诉讼权利和义务依法由其继承人承担。原告与被告协商无结果，为维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。被告覃英连、蒋彬、蒋达彬、蒋伟斌、蒋海丽辩称，一、原告的起诉明显超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。双方签订的《房屋转让协议书》第一条约定，涉案标的履行期限是可以确定的，即对合同中“近年”的通常理解为涉案合同签订之日起最多在3年内就应当取得国有土地使用证，该协议的履行期限最长应当于签订之日起3年就届满，其诉讼时效最迟应当自2009年11月18日就开始计算。而事实上，原告却于该协议签订之日起近10年后的2017年2月才通过法院向涉案合同的当事人蒋桂有主张权利，明显超过诉讼时效。二、被告的被继承人蒋桂有与原告签订的《房屋转让协议书》合法有效，原告以自己已经在桂平买房为由，不愿意继续履行上述协议，要求被告退还4万元定金及支付利息没有法律依据。首先，涉屋房屋是蒋桂有于1990年2月18日从案外人黄永杰、刘淑贞处购买的农村集体所有制土地上兴建起来的房屋，购买时由于当时法律和政策不完善，包括涉案房屋土地在内的整个圣湖小区的宅基地转让都由于政府的原因无法进行登记。但蒋桂有与上述两人签订的买卖协议是双方当事人买卖意思真实表示，鉴于双方的买卖行为法律并未禁止并已实际履行，蒋桂有也已付清房款，并实际居住、管理、使用涉案房屋长达十余年，故蒋桂有对涉案房屋有所有权；其次，本案原告和蒋桂有均系农村居民，双方转让国家只是禁止向城镇居民出售农民的住宅，国家法律和行政法规没有禁止向农村居民出售农民住宅的规定，故本案的《房屋转让协议书》并没有违反法律、法规的强制性规定，合同系有效的。事实上，位于圣湖小区内的许多住户已通过缴纳土地出让金等方式办得了土地使用权证，这也印证了涉案土地并非不能转让。既然涉案土地可以转让，那么在该土地上所建的房屋当然也可以转让，本案的合同当然有效。原告签订了上述协议并交付了定金后，又以自己已经在桂平市买房为由，不愿继续履行合同，其定金依法应归蒋桂有所有。三、即使《房屋转让协议书》无效，利息也不应当予以支持。由于该协议系双方当事人买卖意思真实表示，并且双方约定了定金条款，原告在自己不愿意购买涉案房屋、不愿意履行协议的情况下，为了达到退还定金的目的，才以合同无效为由提起诉讼，并且在涉案协议签订近10年后才提出，其行为明显有违诚实信用的原则，过错明显，其支付利息的诉请不应得到支持四、由于蒋斌、蒋达彬、蒋伟斌、蒋海丽已经离家独立在外打工、居住和生活，故上述四被告决定放弃对被继承人蒋桂有遗产的继承,根据《继承法》第三十三条第二款的规定，即使本案需要由被告承担返还定金及支付利息的民事责任，也应当驳回对上述四被告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《房屋转让协议书》和收条无异议。原告对被告提交的死亡证明、居民户口簿无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2006年11月19日，蒋桂有(房屋卖方)与卢礼年(房屋买方)签订《房屋转让协议书》，约定：蒋桂有将位于圣湖小区29号房屋1幢五层共460平方米以38万元转让给卢礼年；蒋桂有负责办理国有土地使用权证给卢礼年，费用由蒋桂有负责；卢礼年先付定金4万元，2007年3月1日付11万元，余款2年内付清，若逾期不付按银行储蓄利息计算。2006年11月19日，卢礼年向蒋桂有给付定金4万元。2016年8月19日，蒋桂有因病死亡。蒋桂有生前与覃英连是夫妻关系，婚生长子蒋彬、次子蒋达彬、三子蒋伟斌，长女蒋海丽。2017年2月15日，卢礼年向本院提起诉讼。案件在审理过程中，蒋彬、蒋达彬、蒋伟斌，蒋海丽明确表示放弃对蒋桂有遗产的继承。另查明，1990年2月18日，蒋桂有向黄永杰、刘淑贞购买土地后建造涉案房屋，蒋桂有未办理该房屋的土地使用证及房屋所有权证。以上事实有当事人的陈述、《房屋转让协议书》、收条、契约、居民死亡医学证明(推断)书、居民户口簿等证据证明，足以认定。本院认为，蒋桂有自愿将坐落于贵港市圣湖小区29号房屋出卖给原告，双方构成房屋买卖合同的法律关系。原告与蒋桂有签订旨在变更涉案房屋物权的买卖合同，该合同的内容为买卖私有房产，但是蒋桂有在贵港市城区内建设涉案房屋并未经过行政主管部门的批准，建成的房屋也未依法进行登记，蒋桂有将未经批准造设和未依法办理登记手续的房屋转让给原告，双方签订的《房屋转让协议书》违反城市房地产管理法第38条关于未依法登记取得权属证书的房地产不得转让的规定，双方签订的《房屋转让协议书》应根据合同法第52条的规定确认无效。合同无效后，蒋桂有因该合同取得的定金4万元，应当予以返还。蒋桂有因病死亡后，其应承担的返还责任应由其法定继承人在继承其遗产的范围内承担责任。案件在审理过程中，蒋桂有的法定继承人蒋彬、蒋达彬、蒋伟斌，蒋海丽明确表示放弃对蒋桂有遗产的继承，根据规定应不负返还责任。关于原告要求支付资金占用期间的资金占用费问题。原告与蒋桂有在明知涉案的房屋是无产权的房屋，该房屋是法律禁止进行转让，但是双方还自愿就该房屋的买卖进行协商，并签订协议。导致转让合同无效，原告与蒋桂有均有过错，因此造成的损失应由双方各自承担。根据法律规定无效合同自始没有法律约束力。被告覃英连、蒋彬、蒋达彬、蒋伟斌、蒋海丽对本案已经超过诉讼时效的抗辩主张不予采信。因此，对原告的诉讼主张，本院支持由被告覃英连在继承蒋桂有遗产的范围内向原告予以返还定金4万元，其他诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，判决如下：一、被告覃英连在继承蒋桂有遗产的范围内于本案判决生效之日起10日内向原告卢礼年返还定金40000元；二、驳回原告卢礼年的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1415元，减半收取计708元，由原告卢礼年负担268元，被告覃英连负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1415元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 李锦义二〇一七年五月十一日书记员 蒙美君 搜索“”