（2016）浙01民终7588号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-30
案件名称
张舟、王路明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张舟,王路明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终7588号上诉人（原审被告）：张舟，女，1973年5月8日出生，汉族，住杭州市下城区。被上诉人（原审原告）：王路明，男，1959年9月27日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：鲁小萍，女，1962年11月23日出生，汉族，住杭州市下城区，系王路明妻子。上诉人张舟因与被上诉人王路明房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初5688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2016年2月22日，王路明与张舟签订了一份《房屋租赁合同》，约定张舟将坐落于新华路78号的商铺，转租给王路明，承租期限为2016年3月1日起至2019年2月28日，年租金为第一年26万元，第二年25万元，第三年25万元（视实情况定），租金支付方式为按季支付，预付保证金30000元（预约保证金作为合同期满后，无违约的情况下按时退还）。张舟承租该房屋后拟用于餐馆经营。上述杭州市新华路78号的房屋的所有权人系下城区人民政府长庆办事处，张舟系承租人。张舟（乙方）与下城区人民政府长庆办事处（甲方）签订的《房屋租赁合同》约定：房屋租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，租金标准为22.2万元/年，支付期限为半年一付，承租用途为无烟餐饮，在租赁期限内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。之后，因王路明拟开设的餐馆的员工需要宿舍，张舟又提供了杭州市下城区青春坊14-1-103室的房屋作为其员工宿舍。杭州市下城区青春坊14-1-103室的房屋的所有权人系下城区人民政府长庆办事处，张舟在该份房屋租赁合同复印件上注明：“合同自2016年2月25日起转于郭某”，并将该复印件交付给郭某，王路明、张舟并未另行就宿舍的租赁事宜签订房屋租赁合同。在合同履行过程中，王路明得知张舟拖欠长庆的租金，杭州市新华路78号的商铺可能会被长庆要求收回。2016年5月7日，张舟向王路明餐馆的经营负责人郭某发送了一条短信：“小刚，你们答应街道下星期三左右搬宿舍，街道已经通知我了，说你们答应的，你们不遵守游戏规则，那你们赶紧搬吧！我也没有办法”。5月11日，郭某发送短息给张舟：“张姐，我们准备这个月十五日店里停掉，还有寝室也差不多这几天，让他们员工这两天找找工作，你看还有剩下的押金事，我们协商尽早沟通好怎样？”。5月14日，王路明的员工从宿舍中搬出。同年5月19日，张舟将宿舍的押金以及剩余房租退还给郭某。5月30日，张舟给郭某发送短信：“店铺房租到期，你把自己的东西拿拿走，街道通知我把钥匙交上去……电费欠了2千多，街道让我去交”、“今天我把画拿走了，其他都没动！你们抓紧把自己东西拿走吧！电费我去交吧！”。同日，王路明从杭州市新华路78号商铺中搬出。之后，长庆将新华路78号的商铺在2016年7月1日至2019年6月30日期间的三年租赁权进行拍卖。王路明向张舟要求退还保证金，张舟以王路明违约为由，不予退还，故成讼。王路明于2016年8月1日起诉至原审法院，请求：1.退回王路明店面租金65000元；2.退回王路明宿舍租金6462元；3.退回王路明保证金30000元；4.承担装修损失18100元；5.要求张舟承担诉讼费2691元。原审法院认为，王路明、张舟就新华路78号的商铺所签订的租赁协议为房屋转租协议，张舟与产权人长庆所签订的租赁合同明确约定张舟不得擅自转租，张舟未经长庆许可擅自转租，且转租的期限超过租赁期限，故案涉《房屋租赁合同》无效，王路明诉请张舟退还保证金30000元，原审法院予以支持。对此双方兼有责任，王路明作为承租人，在承租前应审慎核实出租方是否享有出租权利。根据法律规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”。王路明、张舟约定合同租赁期限始于2016年3月1日，王路明于2016年5月30日全部搬离，合同约定的第一年租金为26万元，三个月的租金约为65000元，对于该部分事实，王路明、张舟并无异议，故王路明应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，王路明诉请张舟退还全部租金，原审法院不予支持。至于王路明诉请张舟赔偿装修损失18100元，原审法院认为，当事人对自己主张的事实，有责任提供证据，若举证不足，应自行承担举证不能的法律后果。本案中，王路明、张舟均确认张舟曾自行经营面馆，其店面已经经过装修，其中的桌椅等均由张舟购置。王路明要求张舟赔偿装修损失18100元，但王路明提交的证据中收款收据中的物品大部分是餐巾、插座、购物袋等日用物品以及可以搬走利用的物品，且王路明已经将店铺中的物品搬走，王路明要求张舟赔偿装修损失，原审法院不予支持。至于王路明要求张舟退还下城区青春坊14-1-103室房屋的宿舍租金6462元，原审法院认为，王路明与张舟并未就杭州市下城区青春坊14-1-103室的房屋作为员工宿舍的租赁事宜签订书面的合同，张舟在其与长庆签订的租赁合同上注明：“合同自2016年2月25日起转于郭某”，并将该复印件交付给郭某，应视为张舟与郭某存在租赁关系，由王路明作为诉讼主体诉请退还宿舍租金6462元，主体不适格，而且从本案来看，张舟已经将剩余的宿舍租金、宿舍保证金退还给郭某，王路明诉请的该部分宿舍租金实际系其实际占有房屋期间使用费，其诉请亦缺乏法律依据，原审法院对王路明的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年10月19日判决：一、张舟于判决生效之日十日内向王路明返还保证金30000元；二、驳回王路明的其他诉讼请求。本案受理费人民币2691元，减半收取1345.5元，由张舟负担275元，王路明负担1070.5元。宣判后，张舟不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定，“之后，长庆将新华路78号的店铺在2016年7月1日至2019年6月30日期间的三年租赁房租赁权进行拍卖，王路明向张舟要求退还保证金，张舟以王路明违约为由，不予退还，故成诉。”2016年2月22日，张舟与王路明签订《房屋租赁合同》，将新华路78号商铺租赁给王路明，在合同约定履行期间(2016年3月1日至2019年2月28日)王路明因经营不善，造成亏损，未继续履行合同约定的条款，提前一月支付下一季度的租金，虽经张舟多次催缴，王路明仍拒付后期租金，并要求张舟退还30000元保证金。2016年7月下城区人民法院为此进行过调解。因张舟与王路明对退还保证金事宜协商不成，王路明擅自将张舟原购置的空调、餐桌、厨房设备等拆搬一空。由于王路明的行为造成了张舟不能继续履行与长庆签订的《房屋租赁合同》。在长庆愿意降低租期费用的情况下，又由于王路明给张舟的店铺造成破坏性的结果，张舟如继续向长庆承租，将投入大量的房屋装修、物品购置资金，况且，张舟现系无业人员，无经济来源，生活来源为长庆4050人员补助，这是张舟承担不起的。故未与长庆继续履行《房屋租赁合同》。长庆才将新华路78号商铺在2016年7月1日至2019年6月30日期间的三年租赁权进行拍卖。并非一审法院认定的在长庆进行拍卖后，王路明起诉张舟要求退还30000元保证金。一审法院在事实认定上，认定王路明起诉张舟退还保证金是在长庆将新华路78号商铺进行拍卖后成诉，与事实不符，认定错误。2、一审法院认为张舟“未经长庆许可擅自转租，且转租的期限超过租赁期限，故涉案《房屋租赁合同》无效。王路明诉请张舟退还保证金30000元，本院予以支持”。、既然一审法院判决《房屋租赁合同》无效，也就是张舟与王路明签订的《房屋租赁合同》第七条也是无效。那王路明房屋租赁期间拖欠的电费2000余元(已由张舟缴纳)及将张舟原厨房设备、空调、餐桌(价值14余万元)损失，王路明应承担赔偿责任。一审法院在判决书中未予认定，未能说明不予认定的依据。王路明给张舟造成的损失价值已远远超出要求退还的30000元保证金，一审法院判决显失公平公正。请求二审法院：1、依法改判；2、赔偿张舟因王路明擅自搬走新华路78号店内物品，造成张舟的经济损失。被上诉人王路明在二审中答辩称：一、张舟隐瞒与原房东（长庆）签订房屋租赁合同到2017年12月终止的事实，张舟继续与王路明签订三年租赁合同（事发后调查取证）。二、张舟隐瞒拖欠原房东（长庆）租金二十余万元事实，王路明在不知情的情况下与张舟签订合同。张舟与王路明合同签订是2016年3月1日至2019年2月28日（三年），实际王路明经营不到三个月。从2016年3月至2016年5月期间，由于张舟长期拖欠原房东租金，导致房屋被收回，造成王路明无法继续正常营业，系张舟的过错所致。在短短三个月，王路明投入大量精力财力，室内室外装修、购置、招工等。开业后运营情况正常，因此，不存在经营不善的事实。所以一审法院事实认定清楚，判决张舟退还王路明三万元保证金正确。三、张舟称合同第七条无效，其中提出的赔偿物品和支付电费均不符。一审法院接受张舟过了举证期递交的发票时间和图片画面，均不属实。1、张舟门面是《杭妹子面馆》，王路明是《王记面食》有LED灯箱广告，有黄色边框。2、张舟隔墙是玻璃做的，王路明隔墙是背景墙，《王记面食》收银台。3、张舟提供的锅碗瓢盆等照片，王路明从未见过。王路明设置的有自助台调味，书柜等。因此，王路明要求张舟赔偿装修材料费18100.00元、人工费用17500.00元。请求：一、张舟退还王路明保证金3万元。二、诉讼费由张舟承担。三、退还王路明装修材料、人工等费用35600.00元。共计人民币65600.00元。二审中，张舟未向本院提交新的证据。王路明向本院提交：1、照片打印件11张，以证明案涉的房屋是王路明自己装修的。2、收条复印件2张，以证明装修的人工费。对于王路明提交的证据，张舟认为，证据1，装修是张舟做的，只是后来王路明稍微改装了一下，把案涉房屋格局改了下，把门店的字从《杭妹子面馆》改成了《王记面食》，原先里面的LED灯箱、画、桌椅都是张舟的；证据2张舟不清楚。本院认为，证据1无法达到王路明证明目的，证据2为复印件，王路明未能提供原件核对，对王路明提交的证据本院不予确认。根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为：关于保证金问题，案涉《房屋租赁合同》因张舟未经产权人许可擅自转租而无效，因该合同取得的财产应当予以返还。王路明要求张舟退还保证金有事实和法律依据，原审法院予以支持并无不当。关于电费问题，张舟于一审中提交发票三张，证明其缴纳了案涉房屋5月、6月、7月的电费，因张舟未在原审中提起反诉，故张舟可另行主张。至于张舟主张其厨房设备、空调、餐桌等损失，其未能提供充分有效的证据证明，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由张舟负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年五月十一日书 记 员 袁其伟 微信公众号“”