（2017）新01民终936号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-05-22
案件名称
新疆凌丰徕投资管理有限公司与彭迎霞房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆凌丰徕投资管理有限公司,彭迎霞,新疆凌丰徕投资管理有限公司,彭迎霞,新疆凌丰徕投资管理有限公司,彭迎霞,新疆凌丰徕投资管理有限公司,彭迎霞
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终936号上诉人（原审原告）：新疆凌丰徕投资管理有限公司，住所地乌鲁木齐市。法定代表人：陈峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：何静，新疆元正律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝辉，新疆元正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：彭迎霞，女，1974年5月21日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：徐涛，新疆德洋律师事务所律师。上诉人新疆凌丰徕投资管理有限公司（以下简称凌丰徕公司）因与上诉人彭迎霞房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2016)新0105民初2101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凌丰徕公司的委托诉讼代理人何静、祝辉，上诉人彭迎霞及其委托诉讼代理人徐涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌丰徕公司上诉请求：撤销一审判决的第一项、第二项、第三项内容，依法改判支持我公司一审的全部诉求。事实与理由：彭迎霞在2015年1月、4月就知道市场租金标准，不同意签合同，交租金，就应当搬出租赁物交回摊位，但至今没有交回摊位。一审法院查明事实清楚，但是参照我公司与其他承租人的合同约定租金价格以每平方米租金800元/年的50%及年度暖气费600元的50%的标准向我公司支付租金和暖气费有违公平原则。损害了我公司的合法权益，请求二审法院依法改判。彭迎霞辩称，凌丰徕公司的商铺不具备经营条件，没有建设规划手续及消防手续，这种房屋是不能出租的。凌丰徕公司认为双方存在租赁合同关系，应当有交付房屋的事实及交付方式约定，我目前没有拿到钥匙，也没有占用房屋只是交纳了2万元定金，一审判决我给付租金及占有使用费是错误的，凌丰徕公司上诉也是没有事实依据的。彭迎霞上诉请求：请求撤销一审判决，驳回凌丰徕公司的全部诉讼请求。事实和理由：我虽然在2014年8月29日向凌丰徕公司交纳2万元定金，双方没有签订书面合同，至今凌丰徕公司没有向我交付任何租赁标的物，没有提供任何一间房屋，除了写在纸上的房间号。凌丰徕公司没有履行交付房屋义务，也就不存在我占用房屋的事实，一审认定我承担租金及占用费事实错误。关于暖气费，一年一个采暖季，一审判决我承担1.5年采暖费从何而来。综上，一审法院判决我搬离市场，属于认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。凌丰徕公司辩称，请求驳回彭迎霞的上诉请求。一审法院认定事实清楚，彭迎霞交付定金后我公司就交付了摊位，摊位没有锁门不存在交钥匙的情况，只要交钱房屋就已经交付。彭迎霞的丈夫在门面上张贴了转租告示，因此我公司要求彭迎霞支付房屋租金和占有使用费是有事实及法律依据的，我公司主张要求交纳2014至2016年暖气费也是正确的。凌丰徕公司向一审法院起诉请求：1.判令彭迎霞立即搬出所侵占的房屋；2.判令彭迎霞交纳2015年1月至2015年5月租金17280元；3.判令彭迎霞支付侵占房屋使用费34560元；4.判令彭迎霞交纳暖气费1800元。一审法院认定事实：2014年8月29日，彭迎霞向凌丰徕公司交纳2万元定金后，凌丰徕公司向彭迎霞交付了凌丰农贸副食品市场的E区5号、7号商铺面积共43.2平方米。2015年5月彭迎霞向一审法院提起诉讼，要求解除双方之间的合同，要求凌丰徕公司返还定金2万元、赔偿损失1170元。经一审法院审理后作出（2015）水民三初字873号民事判决书，该判决查明，2014年8月29日，彭迎霞向凌丰徕公司交纳2万元定金，遂凌丰徕公司向彭迎霞交付了凌丰农贸副食品批发市场的E区5号、7号摊位的事实后判决：一、解除双方之间租赁关系。二、凌丰徕公司返还彭迎霞定金20000元。三、驳回彭迎霞的其他诉讼请求。凌丰徕公司对该判决不服，提起上诉。凌丰徕公司在二审期间撤回上诉，乌鲁木齐市中级人民法院准许凌丰徕公司撤回上诉。2015年4月22日，凌丰徕公司与案外人于海英签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人于海英租赁凌丰徕市场A区9号商铺，建筑面积21.6平方米，年租金10972.8元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月27日，凌丰徕公司与案外人朱爱莲签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人朱爱莲租赁凌丰徕市场A区21-23号商铺，建筑面积43.2平方米，年租金21945.6元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月30日，凌丰徕公司与案外人叶林签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人叶林租赁凌丰徕市场C区1-2-3号商铺，建筑面积64.8平方米，年租金32918.4元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2015年4月30日，凌丰徕公司与案外人高松签订凌丰市场商铺租赁合同，约定案外人高松租赁凌丰徕市场A区15-17-19号商铺，建筑面积64.8平方米，年租金32918.4元，租期自2015年4月1日至2016年3月31日。2014年12月16日案外人岳素玲向凌丰徕公司交纳暖气费600元。一审法院认为,案件的争议焦点为凌丰徕公司要求彭迎霞搬离侵占的房屋，支付租金17280元，占有使用费34560元以及暖气费1800元是否具有事实及法律依据。2014年8月29日，彭迎霞向凌丰徕公司交付定金20000元后取得凌丰农贸副食品批发市场E区5号、7号摊位，因双方未签订书面的租赁合同亦未约定租赁期限，双方之间形成不定期租赁关系。当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务，因此彭迎霞应当向凌丰徕公司支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。彭迎霞未向凌丰徕公司返还所租赁摊位，因此彭迎霞应在合同解除后向凌丰徕公司支付房屋使用费并返还所租赁摊位。《中华人民共和合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。据此，一审法院根据查明的事实，参照凌丰徕公司与其他承租人签订合同约定的租金价格以每平方米年租金800元的50%及年度暖气费600元的50%酌情确定彭迎霞向凌丰徕公司支付租金及占有使用费及暖气费为宜。综上，彭迎霞向凌丰徕公司支付2015年1月至5月租金7200元（21.6平方米×800元/平方米×5个月×50%×2）。支付2015年6月至2016年6月的房屋使用费18720元（21.6平方米×800元/平方米÷12个月×13个月×50%×2），支付暖气费900元（600元/间/年×1.5年×50%×2）。彭迎霞关于凌丰徕公司不具备开设市场条件，不应支付租金的辩解意见没有法律依据，一审法院不予采信。对于彭迎霞交付定金后，没有取得租金摊位的辩解意见与发生法律效力的判决书所确认的事实不一致，且彭迎霞未提交证据证明其主张，因此对此辩解意见，一审法院不予采信。综上，判决如下：1.彭迎霞给付新疆凌丰徕投资管理有限公司租金7200元；2.彭迎霞给付新疆凌丰徕投资管理有限公司房屋使用费18720元；3.彭迎霞给付新疆凌丰徕投资管理有限公司暖气费900元；4.彭迎霞于判决生效后10日内搬离其所租赁市场E区5号、7号摊位。本院二审期间，彭迎霞围绕上诉请求依法提交了以下证据：照片一张，证明当时摊位是毛坯房，没有锁子和钥匙。本院组织当事人进行了证据交换和质证。凌丰徕公司发表质证意见：对证据的真实性认可，关联性不认可。认为在原审的庭审时我公司出具了彭迎霞张贴在门面上转租的照片证据，可以证明彭迎霞接受了门面。本院对该照片的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年4月1日，凌丰徕公司对市场内的租赁商户发出书面通知，内容为：“自2015年1月1日，开业三个月未收经营户的租金，现定于2015年4月1日正式起租，各经营户在2015年5月1日前到市场财务室交纳摊位租赁金，签约正式合同，如在2015年5月1日前，交纳摊位租赁金，签约正式合同的经营户，可享受市场20%优惠价，如果不按时交纳摊位租赁金签约正式合同。将从2015年1月1日开业计算，从各经营商户保证金中扣除我市场所收取的摊位租赁金…”。彭迎霞丈夫在其租赁的摊位卷帘门上张贴转租转让通知，并留有彭迎霞的电话号码。本院二审查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，彭迎霞与凌丰徕公司形成不定期房屋租赁合同法律关系已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，双方通过诉讼依法解除了该租赁合同。本案二审的争议焦点为凌丰徕公司是否向彭迎霞交付了租赁房屋，彭迎霞是否应当向凌丰徕公司支付租金、房屋使用费、暖气费以及支付标准。一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。（2015）水民三初字873号民事判决认定凌丰徕公司向彭迎霞交付了市场的E区5号、7号摊位，该民事判决业已生效。彭迎霞要求凌丰徕公司举证证明其履行交付房屋的上诉理由不能成立，本院不予采信；其上诉称凌丰徕公司未交付房屋的主张不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该条法律规定了承租人的义务是在合同终止后其占有租赁房屋的法律依据消灭，应当及时归还房屋。在归还时，承租人应保持房屋处于合同约定或适于继续正常使用的状态。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。本案彭迎霞自认其丈夫在租赁摊位的卷帘门上张贴了转让转租信息，由此可以确认彭迎霞对租赁摊位一直是实际控制的。一审法院认定彭迎霞应当向凌丰徕公司支付2015年1月至5月租金及2015年6月至2016年6月房屋使用费、其间的暖气费并无不当，本院予以支持。彭迎霞上诉主张凌丰徕公司没有交付房屋的事实，因只有本人陈述而不能举出其他相关证据，本院对该上诉主张不予支持。二、关于彭迎霞支付租金、房屋使用费、暖气费标准的问题。《中华人民共和合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案双方当事人未对交付租金的时间和数额进行约定，一审法院综合全案情况，酌情确定彭迎霞应当支付的租金标准和房屋使用费为每平方米400元，暖气费按年300元/间并无不当，本院予以维持。凌丰徕公司和彭迎霞关于数额标准的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于彭迎霞上诉认为不应当按照年计算暖气费的问题。本院认为，按照《乌鲁木齐市城市热力管理条例》规定供热期是当年10月10日至次年4月10日，采暖费按照每平方米建筑面积22元计算，彭迎霞的两个门面面积合计43.2平方米，自2014年8月至2016年6月期间两个供热期，产生采暖费为1900.8元。一审法院按照每间300元/年计算暖气费低于乌鲁木齐市行业标准对彭迎霞并无不利。故，彭迎霞的此项上诉主张本院不予采信。综上所述，凌丰徕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；彭迎霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费941元（凌丰徕公司已预交470.5元、彭迎霞已预交470.5元），由凌丰徕公司负担470.5元，彭迎霞负担470.5元。本判决为终审判决。审 判 长 唐晓元审 判 员 卫 杨代理审判员 徐 岚二〇一七年五月十一日书 记 员 焦 玉 微信公众号“”