（2017）京0112民初9507号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-12-27
案件名称
北京市龙鼎园物业管理有限公司与李滨物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市龙鼎园物业管理有限公司,李滨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初9507号原告：北京市龙鼎园物业管理有限公司，住所地北京市通州区梨园镇九棵树村。法定代表人：刘加银，董事长。委托诉讼代理人：刘佳金，男，该公司职员。委托诉讼代理人：付海滨，北京市达奥律师事务律师。被告：李滨，女，1978年5月28日出生。原告北京市龙鼎园物业管理有限公司（以下简称原告）与被告李滨（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人刘佳金、付海滨以及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告支付原告2011年6月30日至2016年6月29日的物业费7349.1元、违约金14248.43元，共计21597.53元。事实和理由：被告系北京市通州区翠屏南里（西区）龙鼎园小区X号楼XXX室（以下简称涉案房屋）业主，我公司与北京市通州区翠景南里（西区）业主委员会签订了《物业服务委托合同》，合同约定物业服务费用为多层住宅每月1.1元/平方米，小高层住宅每月1.58元/平方米，服务费按年向被告收取，业主逾期交纳物业费的，每日按应交纳费用2‰加收违约金。被告尚欠2011年6月30日至2016年6月29日的物业费。经原告多次通知及催交，被告至今拒不交纳，为此原告诉至法院。被告辩称，我系涉案房屋业主，建筑面积为111.35平方米，原告所述的欠费期限属实，欠费原因在于：冬天暖气不热，我的电动三轮车一年丢了两个电池、轮胎被扎，小区活动室变成了幼儿园，小区内治安管理不好，摆摊的小商贩多等。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。涉案房屋建筑面积111.35平方米。2007年1月1日，原告与北京市通州区翠景南里（西区）业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定业主大会委托原告对龙鼎园小区进行物业管理，原告有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费。经核实，被告所有的房屋按每月1.1元每平方米的标准收取物业管理费，被告尚未交纳2011年6月30日至2016年6月29日的物业费。诉讼中，被告称冬天暖气不热的问题，对此原告称其为代收供暖费，实际供暖方为其他公司，关于小区活动室变成了幼儿园的问题，原告称产权是开发商的，物业无权干涉。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据查明的事实，原告接受开发商的委托，为涉诉小区提供物业服务，被告与原告形成事实物业服务合同关系。原告提供了物业服务，被告理应支付相应的物业费。对于原告主张的违约金，依据不足，本院不予支持。关于被告反映的暖气不热的问题，其可与该小区的供暖公司协商解决。被告辩称物业服务不达标的情况，鉴于其就此未提供充分证据且原告不予认可，本院难以采信。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李滨给付原告北京市龙鼎园物业管理有限公司2011年6月30日至2016年6月29日的物业费7349.1元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市龙鼎园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取计170元，由北京市龙鼎园物业管理有限公司负担145元（已交纳），由被告李滨负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 雷小云二〇一七年五月十一日书记员 杨 宇 来自