（2017）川14民终361号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-10-12
案件名称
上诉人张俊安、邓淑君与被上诉人龙建平、原审第三人周德红债权转让合同纠纷二审判决书
法院
四川省眉山市中级人民法院
所属地区
四川省眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张俊安,邓淑君,龙建平,周德红
案由
债权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川14民终361号上诉人（原审被告）：张俊安，男，1942年6月10日出生，汉族，四川省眉山市东坡区人，住眉山市东坡区。上诉人（原审被告）：邓淑君，女，1939年5月25日出生，汉族，四川省眉山市东坡区人，住眉山市东坡区明星。被上诉人（原审原告）：龙建平，男，1964年8月16日出生，汉族，四川省仁寿县人，住仁寿县文林镇。委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷海洋，四川齐协律师事务所律师。原审第三人：周德红，男，1967年8月5日出生，汉族，四川省眉山市东坡区人，住眉山市东坡区富牛镇。委托诉讼代理人：ＸＸ，女，1977年3月15日出生，住眉山市东坡区复盛乡。上诉人张俊安、邓淑君因与被上诉人龙建平、原审第三人周德红债权转让合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2016）川1402民初3153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人张俊安、邓淑君、被上诉人龙建平的委托诉讼代理人朱利、原审第三人周德红委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张俊安、邓淑君上诉请求：撤销原判，改判驳回龙建平的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋是农民安置房，周德红在未依法登记取得权属之前转让给龙建平，违反法律规定；上诉人与龙建平没有任何法律关系，龙建平无权要求上诉人将房屋过户；周德红尚欠张俊安等安置户修建安置楼的款项50.46万元未付，该款未支付前上诉人无义务协助办理产权过户手续。被上诉人龙建平答辩，龙建平与周德红签订的农安房销售合同是双方真实意思表示，龙建平支付了购房款，周德红应当按约定办理房产过户手续；因周德红是在修建安置房过程中取得的房屋所有权，张俊安、邓淑君有向周德红过户的义务，张俊安以承诺的方式向周德红表示会按约办理房屋过户手续，表明周德红将对上诉人享有的权利转让，且上诉人知晓，因此龙建平有权取得周德红的债权位置，要求上诉人履行过户义务。原审第三人周德红述称，对一审判决无异议，愿意协助龙建平办理过户手续。龙建平向一审法院起诉请求：张俊安、邓淑君协助龙建平将位于东坡区金鑫东街二段63号附1号1栋2单元6楼2号房屋（档案保管号：档0187582）的房屋产权证和国有土地使用权证过户至龙建平名下。一审法院认定的事实：张俊安与邓淑君系夫妻。2005年9月，东坡区明星一组被政府拆迁安置，张俊安、邓淑君是该组的拆迁安置户。周德红系安置楼承建方四川省眉山市东坡区第三建筑工程有限公司（以下简称三建司）的委托代理人。眉山市东坡区人民法院（2010）眉东民初字第904号民事判决书中载明：“2015年12月，张俊安等9户安置户（甲方）与三建司（乙方）签订了《眉山市东坡区明星一组（张俊安）安置楼合同书》，张俊安系9户安置户的代表（楼长），周宏以三建司委托代理人身份在合同上签字。合同书后有附件（1）载明：“1.住房分配：甲方分一个单元的2－5楼，乙方分一个单元加甲方余下的六楼的二套房；……”本案诉争的住房系三建司分得的其中一套房。2007年11月26日，周宏（出卖人）与龙建平（买受人）签订《农安房预销售合同》，合同约定：出卖人以农安房共同修建方式取得位于明星一组一号楼地块的土地使用权，买受人购买的农安房为第1幢2单元六层2号房。按套内建筑面积计算，该农安房单价为15.3万元，签订合同时交13万元，余款在房产证和六通手续办完后交清。龙建平已支付购房款13万元。龙建平支付购房款后，周德红向其交付了房屋钥匙，因房屋未装修一直未入住。后因安置楼产权一直未办理，经多方协调，2014年3月4日张俊安作出承诺“明星一组安置楼1号楼，因长期没给安置户办产权证，经各方领导和安置户百姓协商，达成以下解决办证办法，现在办证一事由张俊安负责，三建司周宏提供现在所有资料，测绘费和办证的工本费由周宏负责，以后办证的一切责任和资金给（跟）三建司周宏无关，周宏的十一套住房，无条件办至周宏指定人的名下。……”，2014年3月8日张俊安再次作出承诺“我张俊安关于明星一组张俊安安置楼所有帐务问题已全部结清，关于周宏11套住房产权和收款一切积极配合所有工作。”2014年10月8日因农民安置房初登的原因该套住房登记于张俊安、邓淑君名下，土地已经交纳了出让金。张俊安以周德红还差欠包含其在内的安置户的工程债务款50.46万元为由拒绝办理产权过户手续。2016年2月5日三建司出具《委托售房协议书》，内容约定有：由甲方（三建司）出具本委托协议，委托乙方（周宏）代为出售“眉山市东坡区明星一组（张俊安）安置楼”剩余空间，共计12套房屋。委托售房的价格由乙方自行掌握，甲方不予干涉。2016年10月13日三建司作出情况说明：我公司于2005年9月承建的“眉山市东坡区明星村一组（张俊安）安置楼”工程系周德红借用我公司资质实际施工修建，周德红是该安置楼权利义务的实际享有与承担者。修建成的安置房剩余空间也是安置户直接出卖给周德红，我公司从未实际参与过该安置房的剩余空间买卖。特此说明。另查明，周德红与周宏系同一人。周德红陈述自己享有要求张俊安、邓淑君履行房屋过户手续的权利，后房屋卖给龙建平，该权利已转让给龙建平。对于张俊安作出的承诺内容也是自己债权转让的意思表示。龙建平在审理过程中以债权转让为由，要求张俊安、邓淑君履行房屋过户义务。以上事实，有房屋信息摘要、承诺、明星一组金鑫东街二段张俊安1#安置楼表、情况说明、委托售房协议书、农安房预销售合同、（2010）眉东民初字第904号民事判决书、（2011）眉民终字第160号民事判决书以及当事人当庭陈述等证据证实。一审法院认为，龙建平与周德红签订的《农安房预销售合同》是双方当事人真实意思表示，龙建平按合同约定支付房款后周德红应当按照合同约定为其办理房屋产权过户手续。因周德红在修建安置楼过程中取得案涉房屋，张俊安、邓淑君负有向周德红履行案涉房屋过户义务，周德红以张俊安作出承诺方式表示其对张俊安、邓淑君享有的债权已转让给龙建平，张俊安对此债权转让是知晓并清楚的，邓淑君对此也未提出异议。故龙建平取得周德红债权人地位，其有权请求张俊安、邓淑君履行房屋过户的义务。关于张俊安辩称周德红尚差欠包含自己在内的安置户的工程款项，但其并未提交证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：张俊安、邓淑君于本判决生效之日起十日内协助龙建平将位于东坡区金鑫东街二段63号附1号1栋2单元6楼2号房屋（档案保管号：档0187582）的房屋产权证和国有土地使用权证过户至龙建平名下，过户费用由龙建平负担。二审审理过程中，上诉人提交了眉山市国土资源局东坡区分局关于大石桥办事处明星一组张俊安等人拆迁安置用地的通知（以下简称通知），以证明案涉房屋的土地是安置用地。同时上诉人还提交了眉山市东坡区人民法院（2017）川1402执183号受理案件通知书，以证明周德红尚欠其款项未支付，已申请强制执行。龙建平及周德红对通知的三性无异议，对受理通知书的真实性也无异议，但认为张俊安申请执行的生效法律文书是四川省眉山市中级人民法院（2016）川14民终1037号民事判决，该案被执行人为三建司而非周德红，且款项仅为12034.64元。上诉人关于周德红尚欠其50余万元款项仅提交了两份由安置户签名的清单，该清单无周德红的签字。同时一、二审诉讼中张俊安对2014年3月8日的承诺书（内容为：我张俊安关于明星一组张俊安安置楼所有帐务问题已全部结清，关于周宏11套住房产权和收款一切积极配合所有工作）均提出异议，认为上面张俊安的签名和捺印均非自己所为，但未申请鉴定。二审另查明，一审庭审中张俊安陈述“我向法院主张周宏（即周德红）差我五十多万也驳回了”。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以认定。本院认为，本案中双方争议的焦点为：周德红与龙建平之间的《农安房预销售合同》的效力；周德红是否尚欠张俊安等安置户50余万元款项未付，张俊安、邓淑君是否有义务协助龙建平办理房屋产权和国有土地使用权过户手续。关于第一个焦点，本院认为，周德红与龙建平签订的《农安房预销售合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然双方交易的房屋为农安房，周德红在签订合同时也尚未取得房屋所有权，但对于农安房的买卖，法律并无禁止性规定，并且实践中只要补交土地出让金后房管及土地管理部门对于农安房的转让均予以过户登记，故张俊安、邓淑君关于交易的房屋为农安房故合同无效的理由不成立；对于张俊安、邓淑君主张周德宏在签订合同时未取得所有权的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，周德红在与龙建平签订合同时未取得房屋所有权并不影响双方之间的合同效力。故龙建平与周德红签订的《农安房预销售合同》合法有效，龙建平可据此主张合同权利。关于第二个焦点，张俊安、邓淑君上诉称，周德红尚欠其50余万元款项款支付，但其提交的两张清单系其单方制作，仅有张俊安等安置户的签名，并无周德红的确认或生效法律文书的认定，并且一审庭审中张俊安自己也陈述“我向法院主张周宏（即周德红）差我五十多万也驳回了”；对于张俊安申请人民法院强制执行的费用，张俊安自己并未提交法院的生效法律文书，根据龙建平的陈述，被执行人为三建司而非周德宏，且金额为12034.64元，张俊安对此并未提出异议。故对于张俊安、邓淑君的该主张，因该笔款项的被执行人并非龙建平，且该款张俊安已申请法院强制执行，故即使该款为周德红所欠，张俊安也不能以此作为拒绝协助办理房屋过户的理由。因张俊安与周德红签订的《眉山市东坡区明星一组（张俊安）安置楼合同书》明确了案涉房屋由周德红分得，周德红按约履行了《眉山市东坡区明星一组（张俊安）安置楼合同书》约定的义务，即有权依据该合同享有权利；同时，张俊安在2014年3月4日向周德红作出承诺，周德红的十一套住房由张俊安无条件办到周德红指定人的名下。本案诉讼中，周德红也明确表示案涉房屋系龙建平购买，张俊安应为龙建平办理房屋及土地过户。故张俊安、邓淑君关于与龙建平没有法律关系，没有义务协助其办理房屋所有权及土地使用权过户手续的上诉理由不成立。对于张俊安称2014年3月8日的承诺书不是其所为，因张俊安对于2014年3月4日的承诺书并无异议，即使2014年3月8日的承诺不真实，也不影响本案的认定。综上，张俊安、邓淑君的上诉理由均不成立。原判认定事实清楚、适用法律正确，判决得当，依法应予维持。至于办证涉及相关税费应当如何收取，由房屋管理部门依照相关规定收取，由龙建平负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由上诉人张俊安、邓淑君负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈晓华审 判 员 李 迪代理审判员 沈晓娟二〇一七年五月十一日书 记 员 陈乐奕 来源：百度搜索“”