（2016）粤0115民初5433号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-05-15
案件名称
梁意梅与武国忠、程聪、黎永昌商品房销售合同纠纷2017民终2524二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武国忠,梁意梅,黎永昌,程聪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终252X号上诉人（原审原告）：武国忠，住广州市南沙区。上诉人（原审原告）：梁意梅，住广州市南沙区。被上诉人（原审被告）：黎永昌，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：程聪，住广州市越秀区。上列两被上诉人的共同委托代理人：蔡勋健，广东智捷律师事务所律师。上诉人武国忠、梁意梅因与被上诉人黎永昌、程聪房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2016）粤0115民初5433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人武国忠、梁意梅上诉请求：改判黎永昌、程聪支付我方因提前过户而多交纳的增值税84761.91元。事实与理由：一、2016年5月16日，武国忠与黎永昌签订房屋买卖合同(房产地址：中惠璧珑湾X栋X房，成交价178万元)，合同上明确约定2016年11月27日后房产证满两年进行过户(合同、录音l、录音2、录音3都可证明)，黎永昌口头同意武国忠一家提前入住(免费)，武国忠于2016年5月28日拿到了钥匙(黎永昌交)，同时武国忠于2016年6月8日前陆续交清了首期款+借款，共计70万元(其中首期54万，借款16万，用于帮助黎永昌赎出房产证)。然而，赎回房产证后的黎永昌不遵守合同，急于提前过户(构成违约)，却要求武国忠多交增值税(按新规，未满两年多交84761.91元的增值税)，武国忠不从，黎永昌便威胁，声称自己分分钟可以违约(黎永昌认为南沙房价涨了，自己不涨价已经是便宜武国忠了，录音5可证明)，并且强制要求武国忠一家迁出(电话声称要带人来看房，录音6可证明)，武国忠不同意迁出，黎永昌便威胁“不迁出，你试试看”(录音7可证明)。武国忠因黎永昌的威胁(录音1可证明)，且武国忠仍有借款+首期共计70万元在黎永昌手中(证据6可证明)，怕黎永昌不还，故只能被迫答应，直到现在房产过至武国忠名下，同时借款收回，才敢起诉。二、针对一审提出的“武国忠受协迫证据不足”，我方不服，现补充并汇总受协迫的证据如下：1、黎永昌以违约方式逼武国忠提前过户。在录音6中，黎永昌明确提出周六要带人来看房，已构成违约的威胁；同时在录音5中，程聪、黎永昌表示，不同意提前过户，就要违约，这都对武国忠构成了威胁。这种以未来利益的损失来要挟我方改变合同。2、黎永昌以“赶武国忠全家搬出”的方式逼我方提前过户。在录音6中，黎永昌都在电话中赶我方全家搬迁。“房子借住”与合同本应是绑定的(虽没写入合同)，如果一开始黎永昌不同意入住，武国忠肯定不会买；况且武国忠已支付首期；因此黎永昌驱赶我方全家，属违背道德的行为，同时黎永昌逼提前过户，属违约行为。3、黎永昌以“不办理贷款”的方式逼武国忠提前过户。在录音4中，武国忠与黎永昌约好周一(7月25目)办理贷款(为4个月后过户作准备)，但在录音5、录音7中，黎永昌明确表示如果武国忠不提前过户，他就不去配合办理贷款。这也是一种威胁。补充协议正是在办理贷款前黎永昌逼迫武国忠签订的。4、不还“70万的首期+借款”也是一种威胁。武国忠曾联系中介让黎永昌先还16万元借款，但黎永昌给出的条件是提前过户的当天再转账，补充协议可证明。5、人证。彭某作为中介，可以证明黎永昌违约(录音8可证明)，然后逼迫武国忠签订补充协议，最终武国忠被迫多交16万元的全过程。6、补充协议。补充协议中武国忠没有得到任何利益，纯粹为了收回借款，而黎永昌则要将增值税转嫁给武国忠，武国忠在受到“借款”的协迫下签约。三、针对一审判决“黎永昌没有违约”，武国忠不服。一审判决因果倒置，用违约造成的结果来证明没明违约，是根本不成立的。黎永昌要求提前过户，已构成违约，不能用补充协议证明没有违反第一份合同，黎永昌没有违的是补充协议，但补充协议已经是违约的结果之一。四、补充协议不是武国忠真实意思的表示，补充协议内容都是黎永昌受益而武国忠只有损失，只有答应黎永昌，武国忠才能收回借款。被上诉人黎永昌、程聪二审辩称：我方认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回武国忠、梁意梅的上诉请求，理由：1、无论是购房合同还是2016年8月1日签订的补充协议都约定房产交易产生的税费由武国忠、梁意梅承担，武国忠、梁意梅的诉请没有理由；2、我方没有胁迫武国忠，对本案事实的认定应以双方签订的合同和补充协议等书面证据为依据。武国忠、梁意梅于2016年12月2日向原审法院提出诉讼请求：1、黎永昌、程聪向武国忠、梁意梅支付因提前过户而多交纳的税费84761.91元；2、黎永昌、程聪承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月16日，武国忠、梁意梅与黎永昌、程聪签订《房屋买卖合同》（房产地址：广州市南沙区璧珑湾一街X号X房，建筑面积143.21平方米，总成交价1780000元），合同约定在2016年11月27日后房产证满两年才进行过户，黎永昌、程聪口头承诺武国忠、梁意梅一家提前入住（免费），武国忠、梁意梅一家于2016年5月28日入住。同时，武国忠、梁意梅于2016年6月8日前陆续向黎永昌、程聪支付了涉案房屋的首期款540000元及借给黎永昌、程聪的款项160000元，共计70万元（用于帮助黎永昌、程聪赎出房产证）。但黎永昌、程聪赎回房产证后，就背信弃义，不遵守合同，要求武国忠、梁意梅提前办理过户，已构成违约，且要求武国忠、梁意梅缴纳因提前过户而多缴纳的增值税84761.91元。另黎永昌、程聪威胁武国忠、梁意梅，如其不签订房产交易补充协议和提前办理过户手续，就要求武国忠、梁意梅搬出涉案房屋，迫于黎永昌是政府公职人员对其造成的压力，以及害怕黎永昌、程聪不偿还借款，故只能被迫答应提前办理涉案房屋的过户登记手续。故向法院提起诉讼，请求判如所请。黎永昌、程聪原审辩称:一、武国忠、梁意梅与黎永昌、程聪在充分协商的情况下签订《房产交易补充协议》变更了办理房产交易过户手续时间，进一步确认房产交易过户产生的所有费用由武国忠、梁意梅承担，武国忠、梁意梅诉请黎永昌、程聪支付多缴纳的增值税84761.91元没有依据。首先，2016年5月16日，武国忠、梁意梅与黎永昌、程聪签订《房屋买卖合同》，之后，双方又在2016年8月1日签订了《房产交易补充协议》，该《补充协议》是双方在充分协商的基上签订的，是交易双方的真实意思表示，双方应根据《房屋买卖合同》以及《房产交易补充协议》的约定来履行各自的合同义务。其次，提前办理房产交易过户手续是双方共同协商一致的结果，黎永昌、程聪并没有违约，双方虽然在《房屋买卖合同》约定了双方应于2016年11月27日后办理房产交易过户手续，但是双方在2016年8月1日签订的《房产交易补充协议》就办理房产交易过户时间进行了变更，《房产交易补充协议》第一点约定了交易双方在2016年8月10日前办理案涉房屋的“房产交易网签和抵押贷款业务”，在第二点约定“在银行同意贷款通知书到达之日起，5个工作日内，缴纳相关税费和办理过户手续。”因此，黎永昌、程聪按《补充协议》的约定与武国忠、梁意梅提前办理房产交易过户手续是符合双方约定的，黎永昌、程聪并没有违约。再次，《房屋买卖合同》第五条第一款明确约定了由武国忠、梁意梅承担全部税费，第二款约定了即使遇到国家及有关部门调整税费的，依然由武国忠、梁意梅承担所有税费。《房产交易补充协议》第二点也进一步明确了案涉房产交易所产生的所有费用由武国忠、梁意梅承担。故多缴纳的增值税84761.91元应由武国忠、梁意梅承担。二、黎永昌、程聪不存在胁迫武国忠、梁意梅的行为，武国忠、梁意梅提前办理房产过户交易手续是其自主决定的。1、在本案中，黎永昌、程聪并没有胁迫的故意，也没有实施非法的胁迫行为，武国忠、梁意梅与黎永昌、程聪共同到房管部门办理房产交易手续符合《房产交易补充协议》的约定。2、黎永昌、程聪在协商过程中表示要武国忠、梁意梅搬出案涉房屋的行为无可厚非，合同约定房屋交付使用的时间为“甲方收齐楼款”，黎永昌、程聪只是在武国忠、梁意梅未付清购房款的时候暂时把房屋借给武国忠、梁意梅居住，房屋的所有权人仍然是黎永昌、程聪。因此，在交易尚未完成的情况下，黎永昌、程聪有权要求武国忠、梁意梅搬出该房屋，且该行为并非为胁迫行为。三、黎永昌、程聪在本交易过程中，坚持依合同办事，遵守诚实信用的原则，不存在利用公职人员身份影响合同履行的事实。综上，请求法院依法驳回武国忠、梁意梅的诉讼请求。原审法院经审理认定事实如下：2016年5月16日，武国忠、梁意梅（乙方、买方）与黎永昌、程聪（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》（NO.XXX），约定：乙方向甲方购买位于广州市南沙区璧珑一街X号X房（房产证号穗字第××），建筑面积143.21平方米，总成交价1780000元。合同约定房产交付时间为甲方收齐楼款，甲乙双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查看后双方签妥房产交接确认书，即视为房屋交付使用。约定产权转移登记为甲乙双方共同办理：甲乙双方应当于2016年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。其他约定：甲乙双方协商乙方须在2016年6月30日前向甲方支付540000元首期（包含定金），甲方双方约定待该房产2016年11月27日后届满两年后办理交易手续。等等。签订合同后，武国忠、梁意梅陆续向黎永昌、程聪支付了涉案房屋的首期款540000元及借款160000元（后该借款160000元已还给武国忠、梁意梅）。2016年5月28日，黎永昌、程聪将涉案房屋交付给武国忠、梁意梅居住。2016年8月1日，黎永昌、程聪（卖方）与武国忠、梁意梅（买方）签订《房产交易补充协议》，约定：为有效推进广州市南沙区璧珑湾X栋X房（地址：南沙区璧珑一街X号X房）交易双方的网签、交税、过户等后续事宜，在交易双方友好协商基础上，制定本补充协议，作为购房合同的补充，具备同等法律效力。一、交易双方约定在2016年8月10日前办理广州市南沙区璧珑湾X栋X房（地址：南沙区璧珑一街X号X房）房产交易网签和抵押贷款业务（银行商业贷款）。二、交易双方约定在银行的同意贷款通知书到达之日起，5个工作日内，缴纳有关税赋和办理过户手续。房产交易所产生的所有费用由买方承担。等等。武国忠、梁意梅与黎永昌、程聪在2016年8月19日办理了涉案房屋的过户登记手续，由武国忠、梁意梅交纳了过户所需的税费111885.72元，其中，增值税为84761.91元。2016年8月31日，武国忠、梁意梅已向黎永昌、程聪已支付了全部购房款1780000元（包含银行贷款）。在原审庭审过程中，武国忠、梁意梅明确其请求黎永昌、程聪支付的增值税84761.91元如在涉案房屋原房产证届满两年后再办理交易手续，则可免收该增值税。武国忠、梁意梅提交的两份录音资料（证据7、8），并不足以证明黎永昌、程聪对其存在胁迫的行为。原审法院认为:武国忠、梁意梅与黎永昌、程聪签订《房屋买卖合同》及《房产交易补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对武国忠、梁意梅与黎永昌、程聪双方具有法律约束力。武国忠、梁意梅未能提供证据证明其在签订《房产交易补充协议》和办理涉案房屋过户登记手续时受到黎永昌、程聪的胁迫，故武国忠、梁意梅与黎永昌、程聪应按双方签订的上述合同约定全面履行各自应承担的义务。合同约定涉案房产交易所产生的所有费用应由武国忠、梁意梅承担，故因涉案房屋办理过户登记手续所需交纳的增值税84761.91元应由武国忠、梁意梅负担。现武国忠、梁意梅要求黎永昌、程聪向其支付因提前过户而多交纳的增值税84761.91元，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回原告武国忠、梁意梅的诉讼请求。本案受理费960元，由原告武国忠、梁意梅承担。二审庭审中，上诉人武国忠、梁意梅提交了如下证据：录音1-5、8，录音1证明是黎永昌同意我方入住，我方才同意买房；录音2证明黎永昌有值得我方信任的身份，所以我方觉得黎永昌不会违约，我方才与黎永昌签订借款合同，相信黎永昌会履行协议；录音3证明黎永昌7月18日时没有违约；录音4证明黎永昌已经违约，合同约定11月27日以后过户，但黎永昌要求提前过户，导致我方损失8万元税费，是黎永昌逼我方过户，如果不过户，黎永昌就把房子卖给别人；录音5证明是黎永昌逼我方过户，属于敲诈，如果我方不过户，黎永昌就不办理按揭，叫我方看着办，按揭办不了，合同就无法继续履行；录音8证明中介可以作证，因为我方没有结清中介费，中介不愿为我方证明。被上诉人黎永昌、程聪质证认为：我方认为武国忠、梁意梅提交的证据已经过了举证期限，本案关于武国忠、梁意梅诉请的款项承担问题已经有合同和补充协议约定为武国忠承担，无需通过录音证据证明，我方请求法院不采纳录音证据作为本案定案依据；对于内容的真实性，由于时间过得比较久，因此我方对此不清楚。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。武国忠、梁意梅与黎永昌、程聪双方于2016年5月16日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该《房屋买卖合同》是有约定待涉案房屋2016年11月27日后届满两年后办理交易手续，而双方于同年8月1日签订的《房产交易补充协议》约定在2016年8月10日前办理涉案房屋的交易网签和抵押贷款业务，双方约定在银行的同意贷款通知书到达之日起5个工作日内，缴纳有关税赋和办理过户手续，房产交易所产生的所有费用由武国忠、梁意梅承担。后双方于2016年8月19日办理了涉案房屋的过户登记手续。武国忠、梁意梅在本案中主张其在签订《房产交易补充协议》和办理涉案房屋过户登记手续时受到黎永昌、程聪的胁迫，审查武国忠、梁意梅提交的证据，属于双方在履行合同过程中提出各自意见、双方进行协商的情形，不属于武国忠、梁意梅所主张的“威胁”，不能证明武国忠、梁意梅所主张的受到黎永昌、程聪的胁迫的事实。该《房产交易补充协议》是双方经过协商达成的一致意见，为双方当事人的真实意思表示，对双方均有约束力。综上，武国忠、梁意梅提供的证据未能证明其在签订《房产交易补充协议》和办理涉案房屋过户登记手续时受到黎永昌、程聪的胁迫，其要求黎永昌、程聪向其支付因提前过户而多交纳的增值税84761.91元，依据不足，本院不予支持。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。武国忠、梁意梅上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1919元，由上诉人武国忠、梁意梅负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 黄 嵩审判员 姚伟华二〇一七年五月十一日书记员 胡 茜颜玉婵 来源：百度搜索“”