（2017）鲁0811民初1428号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-12-13
案件名称
济宁华宁建筑机械设备有限公司与田红波房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济宁华宁建筑机械设备有限公司,田红波
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款
全文
山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0811民初1428号原告：济宁华宁建筑机械设备有限公司。法定代表人：陈相利，总经理。委托诉讼代理人：徐飞，山东纵横统一律师事务所律师。被告：田红波，男，1978年2月17日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：邱忠磊，山东恒正律师事务所律师。原告济宁华宁建筑机械设备有限公司与被告田红波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济宁华宁建筑机械设备有限公司及其委托诉讼代理人徐飞、被告田红波委托诉讼代理人邱忠磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济宁华宁建筑机械设备有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告设备租赁费等共计65万元及逾期利息（从2014年1月20日起计算）。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的房屋抵付协议，支付原告65万元；2、被告赔偿原告经济损失，因双方约定违约金10万元过低，要求按月息2分从2014年1月20日起计算。事实和理由：济宁翔天置业集团有限公司开发了济宁翠都国际项目，青岛永鑫幕墙有限公司承揽了该项目的部分工程，在该工程中被告田红波租赁原告机械设备进行施工。2014年1月20日，原、被告双方结算后，被告拖欠至今未偿还，原告为保护其合法利益诉至法院。被告田红波辩称，原、被告签订了租赁费房屋抵付协议，被告正在办理协议中房产的过户变更登记手续，协议不存在解除的条件；双方在协议中未约定逾期付款的违约责任，被告不同意承担，即使法院认定原告存在逾期付款的损失，也应按照租赁费40万元及同期银行贷款利率进行计算。原告为支持其主张向法庭提交证据：1、电动吊篮租赁合同，证明原、被告存在租赁业务；2、抵付协议、协议书各一份，证明被告拖欠原告租赁费40万元，协议以济宁翠都国际房产（协议价值68万元）一套抵付，原告分两期再支付被告28万元购房款，并约定违约金10万元；3、收到条、银行转账凭证各一份，原告已按协议约定另外支付了房款25万元。经质证，被告对双方存在租赁关系认可无异议；对抵付协议及协议书的真实性没有异议，但认为协议书中虽然约定了违约金，未约定违约情形，不能作为原告要求违约金的依据；对收到条和银行转账凭证没有异议。被告对原告证据真实性认可无异议，上述证据真实有效，能够证实原告的主张，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告田红波承包了济宁翠都国际项目的部分工程，施工过程中租赁了原告的机械设备。2014年1月20日，原、被告双方签订机械租赁费抵付协议，约定：被告拖欠原告租赁费40万元，以济宁翔天置业有限公司抵付给被告的济宁翠都国际D座2010号房产，建筑面积94.1平方米，作价68万元，抵付给原告；基于抵付的房产价值超出原告的吊篮租赁费28万元，原告应在被告为原告办理房屋备案手续之前10日内支付完毕等内容。2014年1月28日，原告支付被告房款10万元的承兑汇票，被告方人员出具收到条。2015年6月1日，原、被告又签订协议书，约定：被告拖欠原告租赁费40万元，被告以济宁翠都国际D座2010号房产作价68万元抵付给原告；抵付房产超出所欠租赁费的28万元部分，被告已收到原告交付的10万元，余款18万元原告在协议签订之日的三日内支付15万元；原告支付15万元后，被告负责办理原告指定人员与济宁翔天置业集团有限公司签订正式的商品房买卖合同，被告办理完前述事项后两天内，原告将剩余款项支付被告；被告应保证所涉及房产无争议、无抵押、无借款等；原、被告应当按照本协议内容诚实守约，若出现违约情形，违约方应当向对方支付违约金10万元等内容。2015年6月1日，原告通过银行转账支付被告房款15万元，被告出具收到条。此后，因涉案房屋被告进行了抵押登记，并办理了他项权证，致使原告无法取得该房屋。原告要求被告返还购房款65万元，经多次催要，被告拖欠至今未还，原告为保护其合法利益诉至法院。本院认为，原、被告自愿签订的抵付协议及协议书，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告原为拖欠租赁费的债权债务关系，双方签订抵付协议及协议书，约定拖欠的租赁费作为部分购房款抵付，购房款不足部分再由原告另行支付，原告在抵付协议签订后支付了10万元的购房款，在协议书签订后又支付了15万元的购房款，双方已转为房屋买卖的法律关系，协议书实质为房屋买卖合同，且原告除抵付部分购房款外又另支付了部分购房款，已按约定履行了房屋买卖合同中的义务，事实清楚，足以认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告双方在协议书中明确约定：被告应保证所涉及房产无争议、无抵押、无借款等。因涉案房屋被告进行了抵押登记，并办理了他项权证，被告的违约行为致使原告无法取得该房屋、合同目的无法实现，故原告要求解除原、被告签订的房屋抵付协议及协议书，返还原告65万元购房款，理由正当，应予支持。原、被告在协议书中明确约定：若出现违约情形，违约方应当向对方支付违约金10万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告要求被告赔偿损失，应从2015年6月1日（原告最后一次支付购房款之日）起以65万元本金按同期银行贷款利率计算。被告辩称应当继续履行抵付协议，不应赔偿原告损失，理由不当，本院不予支持。综上所述，原告要求与被告解除合同，要求被告返还购房款并赔偿损失，理由正当，证据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、解除原告济宁华宁建筑机械设备有限公司与被告田红波签订的机械租赁费抵付协议及协议书；二、被告田红波于本判决生效之日起十日内偿还原告济宁华宁建筑机械设备有限公司650000元，并赔偿损失（从2015年6月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按同期银行贷款利率上浮50%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5150元、诉讼保全费4020元，由被告田红波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 王 斌二〇一七年五月十一日书记员 许兴桥 来源：