（2017）粤0605民初1284号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2018-07-20
案件名称
广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司与吴研物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司,吴研
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初1284号原告：广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司，住所地：佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园42栋首层，统一社会信用代码：91440605560856202K。负责人：王小梨。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海菊，广东解法律师事务所律师助理。被告：吴研，男，汉族，1963年6月13日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李常仁，广东南岭律师事务所律师。原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司诉被告吴研物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王云松、陈海菊，被告的委托诉讼代理人李常仁，均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业管理费40674.9元、滞纳金3843.77元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是南海尖东半岛花园小区03-0302室业主，房屋面积为239.79平方米。服务期间，原告一直积极履行协议约定的相关义务，依法依约对被告居住的小区实施了规范的物业服务，为被告提供了完善的物业服务。但是自2014年1月起，被告一直未按约定交纳物业服务费用。截至2016年11月共欠缴物业费用40674.9元，且依照服务协议约定，被告还应当承担相应的滞纳金。原告多次催促被告履行缴费义务，但被告却无理拒绝。被告辩称：一、原告依法不具备本案的诉讼主体资格，应依法驳回原告的诉讼请求。1、与开发商佛山托斯卡房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的并不是原告，而是广州利海酒店物业管理有限公司（下称“利海公司”）。2、《前期物业服务合同》约定案涉小区的物业服务企业是具备“国家一级”资质的企业，而原告至今并不具备相应资质。3、利海公司违法将案涉小区的物业服务区域的全部物业管理业务整体转让给原告，违反了《佛山市物业管理办法》第六十六条的规定，违反了物业管理的禁止性规定，是无效的。因此，原告不具备对案涉小区进行物业管理的资格，不具备作为本案原告的主体资格。二、案涉小区不具备交楼条件，依法不应收取物业管理费。1、因开发商资金链断裂，案涉小区主要设施缺失，房屋不符合交楼条件。案涉小区别墅区共164户，但已装修入住的只有16户，在已收楼近6年的时间内，业主花费巨额资金购买的房屋却因设施缺失导致不能入住，包括：（1）别墅区的燃气问题，经过业主向开发商、原告、燃气公司以及政府部门的多次请求和交涉，至今仍未开通管道燃气；（2）别墅区的智能防盗系统形同虚设，建成至今没有启用过；（3）别墅区的车辆的进出不能按照设计的别墅区专用道路通行，反而必须绕道洋房区通行；（4）小区内燃气机房至今没有建成使用；（5）小区内本应全部建成的防盗围墙，部分只是用简易的钢丝网象征性摆设，防护设施缺失；（6）泳池、道路、绿化、排水、停车场等地方的部分基础设施缺陷、缺失，有的甚至在没有完工情况下就停工。以上列举的只是影响基本入住条件的设施缺陷、缺失，其他未列举的设施缺失在佛山日报等媒体报道中也有较为详尽的报道。2、开发商草率交楼的过程中，原告充当了马前卒的作用，误导业主收楼。也许正是由于原告不具备相应的资质，因而无法发现别墅区新建楼盘不符合交楼条件，或者，原告是在明知别墅区不符合交楼条件的情况下，积极配合开发商将不符合交楼条件的房屋交到业主手中。因为，业主收楼时是从原告手中收取了不符合交楼条件的房屋的。三、退一万步说，即使原告有资格去履行物业合同，原告也根本没有履行物业服务合同约定的义务，因此，原告无权收取被告的物业管理费。1、原告的安保人员配备严重不足，并且违背设计要求，擅自关闭应当开通的业主车辆专用道路。因原告的保安及其他相关的工作人员的数量严重配备不足。别墅区本应正常开通的汽车专用通道至今没有开通。因此，原告是没有按照物业服务合同的约定和开发设计要求提供服务的。原告擅自关闭别墅区汽车专用通行车道，导致业主每天必须绕道出行，这不是服务，而是设置障碍。2、原告没有尽到安全保障义务，小区盗窃事件及盗窃刑事案件频发。案涉小区的盗窃事件频繁发生，主要原因是原告没有安排足够数量的安保人员，没有按照物业合同约定的24小时随时巡逻、检查，小区的安全问题令人担忧。因盗窃案涉小区而被判刑的被告人曾庆勤，在2015年11月初至2016年1月底，陆续6次进入该小区入室盗窃5户业主。同时，该小区还有其他没有被抓获及破案的盗窃案件。原告根本没有履行安全保障义务的。3、原告对小区公共设施设备的管理不到位，损坏现象严重。因为原告没有尽到基本的管理义务，导致小区内的各种配套设施有的被人为损坏，有的因维护不到位损坏。比如，小区路灯损坏后，通知原告却不予维修更换；大雨天时地下车库过道被水浸泡告知原告后并不采取任何措施；小区内有的配套设施被毁后随意丢弃等等。4、小区卫生状况堪忧，绿化无人管理，原告没有履行卫生管理服务及绿化管理的义务。小区内本应开放的游泳池因原告没有安排人员管理变成了臭水池，变成蚊蝇滋生的场所，下水管道因无人管理，经常散发恶臭难闻的气体，小区道路随意堆放装修废弃材料及杂物，绿化场所杂草丛生，枯枝败叶随处可见等等。5、原告对于业主提出的合理化建议和意见置若罔闻，根本不履行物业管理的职责。上述各种问题，业主们均向原告口头提出，或书面向原告提出并要求整改。但是，原告自接手物业管理以来，对于业主提出反映的问题，只管签收意见、建议，绝对不会跟进整改。责、权、利三者是统一的，一个根本没有尽到管理、服务义务的一方，无权仅凭一份没有法律效力的“管理协议”收取业主费用的，四、对原告主张的欠费时间段无异议，原告主张代缴了相关费用的应当举证证实。被告收楼时签订了管理费赠送凭证，当时开发商承诺若被告入住的，可以使用门前两个车位，并约定了物业管理费的交纳标准，但前提是被告入住，当时约定被告入住的就凭该凭证到管理处办理手续登记开始计缴物业管理费，而事实上被告至今未入住房屋，故无需支付车位物业管理费。综上，原告不是直接与开发商签订物业服务合同的当事人，并且，原告也根本不具备物业管理的“国家一级”资质；被告购买的尖东半岛别墅区不具备交楼条件；原告没有履行物业服务业合同约定的义务。因此，请求法院依法查清事实，驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证3中2015年1月1日至2015年12月31日前期物业服务合同是复印件，被告不确认，本院将综合案件审理情况进行认定；2016年1月1日至业委会前期物业服务合同是原件，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。2.被告举证1、2是部分业主向相关部门申请的材料，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。3.被告举证4是原件，原告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以确认。4.原告举证5是原告与案外人签订的，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。根据上述采信的证据及原、被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房产位于佛山市南海区桂城街道半岛路9号利海尖东半岛花园一期3栋02，建筑面积239.8平方米，登记买受人是被告吴研。被告对涉讼房产门前两个车位有使用权，其中一个车位免费使用，另一车位按150元/月缴纳管理费用。案涉利海尖东半岛花园小区的开发商佛山托斯卡纳房地产开发有限公司（甲方）与利海公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对案涉小区实施前期物业管理服务事宜，包括：物业共用部位（含游泳池）的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等等；物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高档别墅4.2元/月/平方米，露天车位150元/个/月。原告（乙方）与被告（甲方、业主）签订《利海·尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，约定：乙方提供前期物业管理服务，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当月的物业管理服务费，物业管理服务费中未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯、中央空调等）运行能耗费用，另行按实向业主或物业使用人分摊；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；合同期限自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理服务企业签订《物业管理服务合同》生效时终止。被告于2012年7月1日签订《收楼确认书》，确认案涉房产已经移交被告。原告为案涉小区提供物业管理服务至今。被告没有支付涉讼房产于2014年1月至2016年11月期间的物业管理费35252元（按4.2元/月/平方米×239.8平方米计每月为1007.2元，计35个月）、该期间的车位管理费5250元（150元/个/月×35个月）；原告代被告交纳了2015年3月至2016年10月期间的路灯公摊电费61.4元。2017年2月27日，佛山市南海公证处到案涉小区对该小区的内部环境、小区门口、地下车库、游泳池、部分观赏水池、小区内部分道路、小区边缘部分围栏、其他设施进行拍照，其后并就此作出（2017）粤佛南海第4733号公证书。从该公证书反映：原告封闭了小区大门一侧的车辆进出口，小区游泳池从2014年6月7日起不开放，游泳池内堆满积水、青苔，通往游泳池的道路遍地落叶，等等。诉讼中，利海公司确认：该司承接案涉小区的合同由总公司统一签章，由原告承接案涉小区的服务。诉讼中，原告陈述：原告与开发商没有就游泳池做任何交付；原告封闭小区大门的车辆进出口是因为人手不足，如果开通双通道需要增加人手和班次，目前物管费的收缴率在50%左右，原告在案涉小区的经营入不敷出，只能减少人手，也导致服务质量下降。本院认为：原、被告签订的《利海·尖东半岛花园前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约享受权利和承担义务。虽然与开发商签订前期物业服务协议的是利海公司，但利海公司已明确将案涉小区的服务交由其分公司即原告承接，原被告签订了前期物业服务协议，原告亦实际为案涉小区提供了物业服务，本案原告主体适格。被告已经接收案涉房产，原告主张被告欠付2014年1月至2016年11月期间的物业管理费35252元、车位管理费5250元，被告无异议，本院予以确认。原告主张被告欠付2015年3月至2016年10月期间的公摊电费61.4元，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对原告的主张予以采信。被告长期拖欠上述费用，已构成违约，但从本案证据反映，原告在提供物业服务过程中的确存在服务不到位的情况，原告亦有违约的行为，经综合考虑双方的过错程度，本院确定被告应支付拖欠物业管理费的90%即31726.8元、车位管理费的90%即4725元、公摊电费61.4元，原告请求超出部分及滞纳金即违约金，本院不予支持。被告辩称其未入住案涉房产故无需支付车位管理费，缺乏依据，本院不予采纳。原告请求被告支付垃圾处理费，缺乏依据，本院不予支持。案涉的《利海·尖东半岛花园前期物业管理服务协议》至今仍在履行中，被告辩称2015年1月前的物业管理费超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《物业管理条例》第二条、第四十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告吴研应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月至2016年11月期间的物业管理费31726.8元及车位管理费4725元、2015年3月至2016年10月期间的路灯公摊电费61.4元予原告广州利海酒店物业管理有限公司佛山分公司。驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取456.48元（原告已预交），由原告负担99.48元，被告负担357元并于本判决发生效力后七日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁惠妍二〇一七年五月十一日书记员 潘绮雯