（2017）吉02民终1228号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-05-27
案件名称
吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司与常家俊商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司,常家俊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终1228号上诉人（原审被告）：吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：张贵清，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：王睿麟，该公司客户关系部主管。委托诉讼代理人：ＸＸ刚，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：常家俊，住吉林省吉林市丰满区。上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司(以下简称怡恒伟业公司)因与被上诉人常家俊商品房预售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人怡恒伟业公司的委托诉讼代理人王睿麟、ＸＸ刚、被上诉人常家俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡恒伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回常家俊的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定“由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使常家俊所购买房屋的土地证至今未能办理”与事实不符，常家俊没有提供相应的证据证明该事实。2.一审判决以常家俊的权利处于持续被侵害状态为由认定本次诉讼并未超过诉讼时效，没有事实基础和法律依据。常家俊请求的违约金为确定金额，属一时性债权，该债权请求权适用诉讼时效。一审法院未区分债权请求权与物权请求权，导致判决结果错误。3.本案争议金额虽小，但案情复杂及法律适用疑难，一审判决对于证据认定未能详细说明，致使本案举证、质证及证据采信情况无法判断清楚，系程序违法。常家俊辩称，一审判决正确，应予维持。常家俊向一审法院起诉请求：怡恒伟业公司赔偿常家俊违约金6,350.38元,怡恒伟业公司继续履行合同义务，在十日内为常家俊办理土地证和房产证，并在三十日内交付。一审法院认定事实：2012年5月22日，常家俊与怡恒伟业公司签订了商品房买卖合同，约定常家俊购买由怡恒伟业公司开发的吉林市丰满区江南壹号花园B9号楼1单元24层069号商品房一套，总房款635,038元。双方在合同第十五条关于产权登记条款中约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，常家俊依约支付了房款，于2012年5月13日办理了入住手续,房屋所有权证已经办理完毕，该证现在怡恒伟业公司处。由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使常家俊所购买房屋的土地证至今未能办理，故常家俊起诉至法院。怡恒伟业公司为涉案房屋所在的B9号楼办理商品房初始登记的时间为2013年5月30日。一审法院认为：第一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案常家俊与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。双方在商品房买卖合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人向买受人支付违约金，但怡恒伟业公司并未按照合同约定在常家俊办理入住手续270日内，即在2013年2月8日前将办理权属登记所需资料报产权登记机关进行备案，而是在2013年5月30日为涉案房屋所在的B9号楼办理了商品房初始登记，其已违约。由于常家俊在办理入住手续后一直要求怡恒伟业公司为其办理房产证和土地证，现虽已取得房产证，但已超期，而且由于怡恒伟业公司拖欠部分土地出让金，致使常家俊至今未能取得土地证。由于常家俊的权利处于持续被侵害状态，因此，其提起本次诉讼并未超过诉讼时效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于怡恒伟业公司未能按照其与常家俊签订的商品房买卖合同履行为常家俊办理土地证的义务，已构成违约，即应当按照合同约定承担支付常家俊违约金6,350.38元的责任。第二，因办理土地证属于国家行政机关的职责范围，人民法院无权强制要求土地管理部门之外的其他单位和个人予以办理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第(四)项之规定，常家俊要求怡恒伟业公司于十日内为其办理土地证的诉讼请求，并不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故不予支持，其可通过其他途径予以解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项之规定，判决：一、怡恒伟业公司于判决生效后五日内一次性支付常家俊违约金6,350.38元；二、驳回常家俊的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，常家俊与怡恒伟业公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现怡恒伟业公司未能在约定期限内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担违约责任。怡恒伟业公司至今未能协助、配合常家俊办理涉案房屋土地使用权证，故常家俊的诉讼请求未超过诉讼时效期间。综上所述，怡恒伟业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理50元，由上诉人吉林市怡恒伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 洁代理审判员 荆媛媛代理审判员 赵 靖二〇一七年五月十一日代理书记员 仁 杰