（2017）陕01民终1002号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-11-13
案件名称
青岛海信日立空调系统有限公司与赵泓博租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵泓博,青岛海信日立空调系统有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1002号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵泓博，男，1991年12月1日初生，汉族，住陕西省延安市宝塔区，现住西安市，无业。委托诉讼代理人：呼东红，北京市中兆（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛海信日立空调系统有限公司，住所地青岛经济技术开发区前湾港路218号。法定代表人：FRANZWOLFGANGCERWINKA，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨淑凤，陕西泽秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜琼琼，陕西泽秦律师事务所律师。上诉人赵泓博因与被上诉人青岛海信日立空调系统有限公司（以下简称海信日立公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104民初6484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵泓博委托诉讼代理人呼东红，被上诉人海信日立公司委托诉讼代理人杨淑凤、杜琼琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵泓博上诉请求：维持一审判决第一项、第三项、第四项;撤销一审判决第二项，改判为海信日立公司退还其确认解除合同后的房屋租金69525.5元;撤销一审判决第五项，改判为海信日立公司将租赁房屋恢复原状、返还其已支付给海信日立公司拆除费、装修费95313元，赔偿因对公共区域装修损坏，致使涉案房屋另一半无法出租的租金损失214384元（租金损失从免租期满后计算至海信日立公司将涉案房屋公共区域恢复原状之日，按1071.92㎡×50元/㎡/月计算，暂计至2016年11月10日），赔偿《租赁合同》签订日至恢复原状之日的物业费；一、二审诉讼费由海信日立公司负担。事实和理由：《租赁合同》签订后，海信日立公司对其交付的房屋未提出权属或者质量问题，并在接受房屋后着手拆除，且做了装修计划，一审认定其提供的房屋存在瑕疵错误。海信日立公司多次在一审庭审中提及的案外人阻止装修房屋情况，并非是其与案外人存在纠纷所致，而是案外人与租赁房屋的原承租人聚鑫隆投资公司存在经济纠纷导致。对此，海信日立公司在签订《租赁合同》之初即已知晓。一审片面采信海信日立公司的意见，将本属于社会治安管理范畴问题认定为其提供的租赁物有瑕疵，对其不公平。其已全面履行了合同义务，海信日立公司单方提出解除合同的行为属于违约，应当承担违约给其造成的各项���失，全额返还其已支付的租赁房屋公共区域的拆除、装修费，应当将租赁房屋恢复至交付前的状态。除此，海信日立公司还应按照《租赁合同》约定承担截止租赁房屋恢复原状之日止的物业管理费、电梯费等各项费用。一审认定《租赁合同》于2016年11月17日解除，那么合同存续期间内的房租应由海信日立公司承担，一审判决海信日立公司支付其一个月房租，显然不当。一审在海信日立公司证据不足且证据明显矛盾的情况下，认定海信日立公司的装修花费为其给付的95313元，明显错误。海信日立公司辩称，《租赁合同》约定，赵泓博保证租赁期间内房屋的正常使用功能等。但在2016年7月7日下午，有近七十名老人闯入其装修现场，阻止装修工作，并破坏其已完成的部分装修。其通知赵泓博希望积极协议处理有关纠纷，以使其顺利入驻，但遭到赵泓博拒绝。之��，这些老人又多次来到装修现场，还在租赁房屋墙壁及门窗上写有“禁止出租”字样，导致其合同目的无法实现。一审结合本案证据，酌定由其支付赵泓博一个月房租，公平公正。《租赁合同》约定，租赁房屋公共区域恢复原貌及后期装修由其负责完成，而费用由赵泓博承担。故其对公共区域予以恢复、部分装修及对办公区域进行水电安装等基础装修，是履行合同义务行为。该装修赵泓博或者后来的房屋使用者均可继续享受其工作成果，因此赵泓博无损失可言。同时，该费用均发生在《租赁合同》解除之前，具体金额亦为双方核实确认的。赵泓博无证据证明自己另一部分房屋未能出租与本案有关。赵泓博要求其承担物业费、电梯费，无事实及法律依据，且赵泓博的该请求无具体金额，属于诉讼不明确，故不应得到支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回赵泓博的上诉请求，维持原判。海信日立公司向一审法院起诉请求：1.解除其与赵私博于2016年6月11日签订的《租赁合同》；2.判令赵私博返还其房屋租金173813.5元并赔偿其损失40793元；3.本案诉讼费用由赵私博负担。赵私博一审法院反诉请求：1.确认海信日立公司擅自解除《租赁合同》的行为属单方面违约行为；2.判令海信日立公司将涉案租赁房屋及公共区域恢复为租赁合同签订时原状；3.判令海信日立公司承担涉案房屋拆除费用损失、公共区装修损失及开票税金损失共124296.5元；4.判令海信日立公司赔偿因对涉案房屋公共装修区损坏，致使涉案房屋另一半无法出租的租金损失214384元（暂计至2016年11月10日，租金损失从免租期满后计算至海信日立公司将涉案房屋公共区域恢复原状之日，按1071.92㎡×50元/㎡/月计算）；5.判令海信日立公司承担涉案房屋《���赁合同》签订日至恢复原状日的物业费；6.本案诉讼费由海信日立公司负担。一审法院认定事实：甲方赵泓博与乙方海信日立公司签订无落款日期的《租赁合同》，约定，赵泓博将其位于西安市高新路2号西部国际广场1幢2单元22701室、建筑面积496.61平方米的房屋租赁给海信日立公司，甲方应于2016年6月11日前将租赁物交付给乙方，租赁房屋交付标准为毛坯房，租赁期限自2016年6月11日到2017年3月10日止，免租期1个月，自2016年6月11日至2016年7月10日，租金为人民币50元/月·平方米（含税）；租赁费用共计173813.5元，本合同签订之日起十五日内乙方一次性付给甲方全部租金，甲方收到款即开发票给乙方。《租赁合同》关于双方权利义务约定为：1、甲方确保租赁物系合法建筑物，没有被政府和司法机关查封冻结，产权清晰没有争议，确保不因产权问题影响乙方对租赁物的占有使用，甲方应当结清本合同签订之前发生的与房屋有关的一切费用；……3、乙方所租赁房屋原有的装饰、装修由乙方负责恢复为毛坯房状态，乙方所租赁房屋公共区域（前厅、安全楼梯、男女卫生间等）原有的装饰、装修由乙方负责恢复为毛坯房状态，上述所需费用：38163元由甲方承担；4、乙方所租赁房屋公共区域的（前厅、安全楼梯间、男女卫生间等）装饰装修费用，经双方确认后由甲方承担50%，乙方与其关联租赁单位共同承担50%。《租赁合同》关于违约条款约定为：任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方所承担的违约金不足以弥补守约方损失的，守约方可要求违约方赔偿全部损失。《租赁合同》其他约定，公共区域的装修费用双方确认为114300元，若双方达成房屋买卖协议，各承担50%，若未达成买卖协议由甲方承担。合同签订后，赵泓博于2016年6月11日将上述房屋交付海信日立公司，海信日立公司于2016年6月12日、6月13日分四次向赵泓博转账支付房租共计173813.5元，赵泓博于2016年7月7日向海信日立公司开具增值税普通发票，名称为房租。2016年5月25日，赵泓博与海信日立公司员工陈芳达成书面《补充说明》，称《租赁合同》第十一条第3款，第十三条第2款的费用包括海信三个关联租赁公司全部拆除费用和公共部分50%装修费用共计95313元，在收取租赁方租赁费用后五个工作日内予以返还，租赁方收款后开具发票。2016年6月16日赵泓博向陈芳账户转账95313元及开票所需税金28983.5元整。青岛海信日立空调营销股份有限公司与西安兴城装饰工程有限公司签订《陕西建筑装饰工程施工合同》，约定由西安兴城装饰工程有限公司装修海信日立公司承租的赵泓博的房屋，合同价款417600元。2016年11月3日���西安兴城装饰工程有限公司出具《情况说明》，将装修过程碰到的情形进行了陈述，并称因有人闹事，导致其与海信公司的装修合同无法继续履行，经其核算，海信公司已经支付装修款95313元。2016年6月25日左右，海信日立公司开始进行装修。海信日立公司称，2016年7月7日下午，租赁房屋内来了六七十人，称该房屋之前是某个投资公司，来人系投资公司的受害人，因投资公司现下落不明，所以阻止其公司装修该房屋并对装修进行毁坏。当日其报警后，高新区派出所出警，但未进行处理。后，海信日立公司向赵泓博出具《关于退租西部国际广场27层办公房屋的商函》，陈述上述情况并决定向赵泓博提出退租的请求。该商函无落款日期。赵泓博收到该商函后，双方协商未果，海信日立公司于2016年10月8日诉至法院，审理中，赵泓博提出反诉请求。一审���院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。海信日立公司与赵泓博签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照合同约定履行相关义务。房屋交付海信日立公司后，海信日立公司在装修时遭到案外人阻止，致使该房屋无法装修及使用，即合同目的无法实现，现海信日立公司要求解除双方签订的《租赁合同》，庭审中赵泓博表示同意，故依法确认双方《租赁合同》于2016年11月17日解除。赵泓博提供的租赁物存在瑕疵，致使合同目的无法实现，应属违约行为，海信日立公司要求赵泓博返还其支付的房屋租金于法有据，予以支持。赵泓博反诉要求确认海信日立公司擅自解除合同属单方面违约行为，无事实与法律依据，不予支持。就返还房屋租赁费的具体金额，因从双方签订《租赁合同》至合同解除海信日立公司实际占有该房屋，酌定由海信日立公司支付赵泓博一个月的房屋租金24830.5元（50元/月·平方米*496.61平方米），故赵泓博应返还海信日立公司房屋租金148983元整。根据装修公司提供的说明，海信日立公司仅支付装修公司95313元，且该费用已由赵泓博向其支付，故海信日立公司要求赵泓博赔偿损失，无事实与法律依据，不予支持。海信日立公司要求赵泓博承担其支付额外支付的房屋租赁费36993元，因海信日立公司已要求赵泓博返还其支付的房屋租赁费，故不存在额外支付情形，对海信日立公司以上请求不予支持。赵泓博反诉要求海信日立公司将涉案租赁房屋及公共区域恢复至《租赁合同》签订时原状及拆除费用损失、公共区装修损失，因双方合同约定涉案房屋公共区域原有的装饰、装修由海信日立公司恢复为毛坯房状态，但费用由赵泓博支付，装修费用双方��半支付，故赵泓博要求恢复原状无事实与法律依据，不予支持。赵泓博要求海信日立公司返还其开票税金28983.5元，因已确认《租赁合同》解除，且赵泓博向海信日立公司返还房屋租金，而税金损失系赵泓博实际损失，故海信日立公司应支付赵泓博税金损失28983.5元。赵泓博要求海信日立公司支付因公共装修区损坏致使涉案房屋另一半无法出租的租金损失214384元，无事实与法律依据，不予支持。赵泓博要求海信日立公司承担《租赁合同》签订日至恢复原状日物业费，因该项请求无具体金额，且无事实依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、确认赵泓博与青岛海信日立空调系统有限公司签订的《租赁合同》于2016年11月17日解除；二、本判决生效后十日内，赵泓博返还青岛海信��立空调系统有限公司房屋租赁费148983元；三、本判决生效后十日内，青岛海信日立空调系统有限公司支付赵泓博税金损失28983.5元；四、驳回青岛海信日立空调系统有限公司其他诉讼请求；五、驳回赵泓博其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4519元（青岛海信日立空调系统有限公司已预交）、反诉受理费3190元（赵泓博已预交），由赵泓博负担6000元，青岛海信日立空调系统有限公司负担1709元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，海信日立公司与赵泓博签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《租赁合同》签订后，赵泓博将租赁房屋交付海信日立公司使用，海信日立公司亦分四次转账支付赵泓博房租173813元，双方均对合同予以相应履行。海信日立公司在装修承租房屋期间遭到案外人阻止，承租房屋无法装修与使用，致使海信日立公司不能实现合同目的。本案海信日立公司主张解除《租赁合同》，而一审庭审中赵泓博表示同意，故一审确认双方《租赁合同》于2016年11月17日解除，与法不悖，本院予以确认。根据本案的相关事实，一审认为赵泓博提供的租赁物存在瑕疵等，并无不妥。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，海信日立公司要求返还其已支付��泓博的房屋租金，理由成立，对合理部分予以支持。鉴于双方签订《租赁合同》至合同解除，租赁房屋由海信日立公司实际占有，故一审酌定由海信日立公司支付赵泓博一个月房屋租金24830.5元（50元/月·平方米*496.61平方米），赵泓博应返还海信日立公司房屋租金148983元整，符合法律规定。海信日立公司要求赵泓博承担其支付额外支付的房屋租金36993元，因海信日立公司已主张返还房屋租金，故不存在额外支付情形，海信日立公司的该请求无事实依据，依法不予支持。《租赁合同》约定，租赁房屋公共区域原有的装饰、装修由海信日立公司恢复为毛坯房状态，费用由赵泓博支付，装修费用双方各半支付，故赵泓博要求海信日立公司将租赁房屋恢复原状，理由不能成立，依法不予支持。海信日立公司提供的《陕西建筑装饰工程施工合同》、《情况说明》等能够形成相应的证据链条，一审认定海信日立公司曾支付装修公司95313元，且该费用已由赵泓博支付海信日立公司，对海信日立公司要求赵泓博赔偿损失的请求，以及对赵泓博要求海信日立公司返还该款并赔偿因对公共区域装修损坏，致使涉案房屋另一半无法出租的租金损失214384元的请求，均不予支持，并无不当。赵泓博主张海信日立公司还应按照《租赁合同》约定承担截止租赁房屋恢复原状之日止的物业管理费、电梯费等各项费用，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，赵泓博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7137元，由赵泓博负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君代理审判员 赵羽嘉代理审判员 林 瀚二〇一七年五月十一日书 记 员 张小赛 来源：