（2017）鄂0821民初426号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-08-15
案件名称
京山东毅商业有限责任公司与黄红生房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
京山县人民法院
所属地区
京山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
京山东毅商业有限责任公司,黄红生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条
全文
湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0821民初426号原告：京山东毅商业有限责任公司，住所地湖北省京山县新市镇京源大道135号，统一社会信用代码91420821060699204P。法定代表人：蒋祖琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：季梨丽，女，1977年6月5日出生，汉族，京山县人，系京山东毅商业有限责任公司员工，住京山县，特别授权。委托诉讼代理人：陈滋琼，湖北京源律师事务所律师。特别授权。被告黄红生，男，1970年6月12日出生，汉族，京山县人，住京山县，委托诉讼代理人：伍清平，湖北惠山律师事务所律师。特别授权。原告京山东毅商业有限责任公司诉被告黄红生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月13日公开开庭进行了审理，原告京山东毅商业有限责任公司的委托诉讼代理人季梨丽、陈滋琼，被告黄红生及其委托诉讼代理人伍清平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已解除；二、请求判令被告向原告支付2015年8月1日至2017年2月28日期间的租金35601元、管理费25052元，并按合同约定的租金及管理费的收费标准支付至房屋实际交换之日止；三、判令被告按应付租金及管理费金额的1%及逾期付款天数向原告承担违约责任直至租金付完为止；四、请求判令被告返还商铺；五、诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年9月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租京山中央广场，中央街第三层3021、3022号铺位经韩国料理。合同还约定租赁期限及租金的缴纳标准为“租赁期限自商铺交付装修之日起，于2019年12月31日止，租金每月标准为27元/㎡，租金支付方式为按季支付”，另被告还应按8元/㎡向原告缴纳管理费，若被告拖欠租金、管理费及相关费用，则每日应按照到期应付而未付款项的1%计算逾期付款违约金。合同第九章还约定，被告欠付租金一个月以上（含一个月），原告有权单方解除合同，被告不得要求原告退还其缴纳的保证金，并需交清所有应缴费用。合同签订后，被告按约支付了三个月的租金13350元及管理费3956元并开始装修营业，自此被告未再向原告缴纳过租金及管理费。后原告于2017年2月17日书面通知被告解除合同并要求其支付租金、管理费，但被告不予理睬。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，现被告的行为已经构成违约，故诉至本院。被告黄红生承认原告在本案中所主张的全部事实，但认为其并非主观故意欠缴租金，而是因为餐营业整体萧条，而被告实际从2015年11月起就已经停止营业，至今无任何收益，无法缴纳租金。经审理查明，本院确认如下事实：2013年9月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》两份，约定由被告黄红生承租由原告京山东毅商业有限责任公司统一管理的京山县中央广场中央街第三层3021、3022号门面（136㎡、28.82㎡），租赁期限自商铺交付装修之日起至2019年12月31日止，租金支付标准均为：27元/㎡，管理费支付标准为8元/㎡，均为按季缴纳。合同还约定，原告每年给予被告免租期，2014年免租期为9个月、2015年6个月、2016年5个月、2017年4个月，且租赁期间原告给予被告每年3个月的管理费免交优惠，免交时间为每租赁年度的第四季度。合同还约定如被告未按合同约定支付租金或管理费用，则每日按照应付款额的1%计算违约金，如被告欠缴租金达一个月以上（含一个月），原告方有权单方解除合同。合同签订后，被告当即支付了原告两门面的履约保证金8900元及第一年度减去免租期后的租金13350元、管理费3956元，后被告至今未向原告交付任何费用，后原告多次要求被告返还房屋，但被告不予配合，故原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真是意思的表示，其内容除对违约金约定过高，超出法律规定外，其余部分不违反法律法规强制性规定，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，双方签订的租赁合同第九章明确约定：“如乙方违反下列任何一项，甲方有权单方解除合同：（1）乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）。”由于被告黄红生未按照双方签订的租赁合同中约定的期限缴纳租金，在原告向其发函催收后在合理期限内仍未缴纳，其行为已经构成违约，并符合双方约定解除合同的条件，并且，庭审中，被告黄红生明确表示同意解除合同，又因原告未提交证据证明被告收到其发出的解除合同通知书，故本院依法确认原、被告双方签订的商铺租赁合同于被告收到本案民事诉状之日起解除。由于双方签订的租赁合同明确约定了租金、管理费的支付标准，故被告应当按照合同约定依约交付租金及管理费，现因被告拒不履行合同义务，导致原告解除合同，理应承担返还原告门面并支付拖欠的租金及管理费的民事责任，故本院对原告被告黄红生支付租金35601元、管理费25052元及返还原告门面的诉讼请求予以支持。关于原告诉请中占用费的计算问题。本案被告超期占用原告两间门面应支付原告的占用费应比照双方签订合同时约定的租金及管理费标准之和计算，即按35元/月·㎡的标准从2017年3月1日起计算至实际返还房屋之日止。关于原告主张的违约金的计算问题，现原告主张的违约金的计算方式明显超出法律规定的最高上限，应当调整。故本院确认其违约金应比照中国人民银行计收逾期付款违约金的标准即按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，由于原告主张的租金及管理费均扣除了免租期，故被告应从2015年10月1日起，以应付租金及管理费的总额60653元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍支付逾期付款违约金至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2013年9月9日签订的《商铺租赁合同》解除;二、被告黄红生于本判决生效之日起三日内将位于京山县新市镇中央广场·中央街三层3021、3022号门面两间返还给原告京山东毅商业有限公司并支付2015年8月1日至2017年2月28日期间的房屋租金35601元、管理费25052元及逾期付款违约金（以60653元为基数，从2015年10月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至付清之日止），并支付房屋占用费（按35元/月·㎡的标准从2017年3月1日起计算至实际返还房屋之日止）；三、驳回原告京山东毅商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1316元，因适用简易程序减半收取658元，由被告黄红生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员 袁京顺二〇一七年五月十一日书记员 张宏楚附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”