（2016）新0105民初3584号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-12-04

案件名称

新疆水清木华置业投资有限公司与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

乌鲁木齐市水磨沟区人民法院

所属地区

乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

新疆水清木华置业投资有限公司,浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民事判决书（2016）新0105民初3584号原告（反诉被告）：新疆水清木华置业投资有限公司。法定代表人:丁永凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张志毓。被告（反诉被告）：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司。法定代表人：来尧章，该公司董事长。委托诉讼代理人：范正刚。原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司与被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆水清木华置业投资有限公司的委托诉讼代理人张志毓，被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的委托诉讼代理人范正刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限��司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同约定支付2016年3月至2016年内8月31日期间的租金663634.02元。2.判令被告支付违约金265.2万元。3.判令依法双方解除《房屋租赁合同》。事实与理由：被告与原告在2009年6月11日签订了水清木华精品社区B座商铺的租赁合同，关于多次向被告催缴房租未果，被迫提起诉讼，贵院已对2015年7月11日至2016年3月10日期间的房屋租金进行了判决。2016年3月11日至2016年8月30日期间的房屋租金仍未缴纳，且对方也没有人来与我公司商谈。我公司被迫再次起诉。第一次诉讼后被告弃房而去损失一直延续，现为减少损失，我方提出解除合同。根据合请求同中关于违约金的约定，被告已经重大违约，也根本没有履约的诚意。因被告违约，请求法院支持我方的诉讼请求。被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司答辩称，针对原��要求解除合同的诉讼请求，我方认为合同已经解除，在原告2015年8月12日发出的催款函中已经明确了解除合同的意思表示。同时原告在（2015）水民初字第1432号案件中的诉讼请求也提到了返还房屋。对合同解除被告无异议，但认为合同已于2015年8月解除。对于原告的第一项诉讼请求。我方认为，合同解除后，原告应主张的是占有使用费，并非租金。合同解除后，房屋不能返还的原因并非在于被告，而是在于原告，由于原告在1432号案件中申请了财产保全，保全了被告承租房屋被的财务，原告不能擅自处置。而且涉案房屋也是由原告强行封闭，房屋在当时已经处于原告的控制之下。被告无法返还。所以由此产生的费用或者租金损失应由原告承担。与被告无关。即使合同没有解除，原告也无权向被告主张。导致合同解除的违约责任并不在被告，合同解除是2015年8月12日，书��通知通告解除，并强行锁闭房屋，保全室内财物的方式，违法解除。原告主张违约责任无法律及事实依据。同时原告主张的违约责任也过高。原告在本案起诉前，应自行收回了房屋，并擅自处分了室内的财物。不管谁违约，不管合同是否解除，原告均无权擅自处置被告的财物。应驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告返还或赔偿人民币1122271元。事实与由：2015年8月28日被反诉人关闭了出租给我方的房屋内的水电供应，驱赶我方工作人员，并将房屋强行锁闭。随后，反诉被告申请财产保全，被反诉人申请财产保全，法院查封了涉案房屋内反诉人的所有物品资产。我方经营期间的物资设备均无法搬离，现双方诉争的案件仍在审理中，但反诉被告擅自将房屋出租给他人并将房屋内反诉��的物资设备自行处置。严重侵害了反诉人的财产权益。请求支持我方的诉讼请求。原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司答辩称，请驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据。对于房屋的事实在（2015）水民三初字第1432号及1433号民事判决中均作出事实认定。不是反诉原告所称的，现房屋是无人管理状态，反诉原告称我方查封房屋，无法搬离也不是事实。我们已经申请解除了保全。法院已经解除了保全。裁定已经送达了。我方数次申请，要求对方返还房屋，避免扩大损失，法庭也数次通知反诉原告返还房屋，但是对方迟迟不理。现房屋无人管理。反诉关于陈述的事实不成立。反诉原告之前也提出过反诉，反诉请求和本案一样。是重复诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交��和质证。对于没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1.(2015)水民三初字第1432号、（2016）新01民终字2522号、（2016）新0105民初1433号民事判决书，证明双方签订合同的事实以及合同没有解除原告没有锁店行为，被告弃店而去的事实。被告对此证据的真实性认可，认为判决不能认定被告弃店而去的事实。1433号民事判决书尚未生效。本院对上述证据的真实性予以确认。2.（2015）水民三初字第1432-2号民事裁定书、执行通知书、查封财产清单，证明反诉被告的反诉陈述不实，以及查封的财产的范围且保全已经解除。被告对此证据的真实性认可，认为保全是在2016年5月18日解除的，房屋是原告锁闭的我们无法拿出。本院对该证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）向本院提交如下证据：1.（2015）水民三初字第1432号民事判决书，（2015）新证民字21782号公证书、录音，证明原告催要租金、锁闭涉案房屋，保全室内财产，房屋由原告控制的事实。原告对判决书、公证书的真实性认可，认为合同没有解除，对录音证据的真实性不予确认。本院认为上述证据不能证明原告锁闭涉案房屋的事实，对上述证据的有效性不予确认。2.税务扣款表，证明2015年9月被告已经停止经营的事实。原告对该证据的真实性不认可。因被告单方打印未提交其他证据证明，对此证据的真实性本院不予确认。3.照片，证明原告房屋已经出租他人并对室内财产进行处置的事实。原告对此证据真实性认可，认为不能证明原告处置被告财产的事实。本院对此证据的真实性予以确认。4.盘点表、空调施工合同，报价表、空调结算表、查询记录、渔港工程结算单、厨房设备结算单、调拨单退货单。证明原告处置被告财产的名称、数量、金额的事实。原告对上述证据的真实性不认可。本院对本组证据中被告（反诉原告）提交的空调销售按照合同及报价表、结算清单的真实性予以确认，对其他证据的真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月11日，原告（反诉被告）为甲方与被告（反诉原告）为乙方签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的商铺位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖路水木清华商铺B1、B2座一、二层。租赁期限自2009年6月11日起至2019年9月30日止，共十年，其中，2009年6月至2009年10月1日期间为免租期，不收取租金，如乙方在2009年10月10日前才能开业则免租期顺延至2009年10月10日。租金及支付方式：该商铺第一年至第二年租金为1200000元，第三年至第四年租金递增5%，金额为1260000元，第五年至第六年租金递增5%，金额为1323000元，第七年至第八年租金递增5%,金额为1389000元，第九年至第十年递增5%，金额为1458000元。租金、费用的支付期限与方式：租金按季度支付。第一、二年按300000元/季度支付。第三、四年按315000元/季度支付，第五、六年按330750元/季度支付，第七、八年按347250元/季度支付。第九、十年按364500元/季度支付，其中第一次租金于2009年10月1日支付，第二次租金于2010年1月1日一次性支付，以此类推。2、乙方应交纳以下费用：乙方应按时交纳水、电、暖费用及乙方私用该商铺而产生的其他相关费用（除物业管理费已经包含在租金以外）。合同的变更、解除与终止。······，3、商铺租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：······，（6）拖欠租金及相关费用累计三十天以上。违约责任：1、任何一方��出解除合同，视为违约，提出一方承担本合同总金额20%的违约金，并承担因此给对方造成的赔偿费用。2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回商铺。乙方应按照合同总金额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。······；（4）拖欠房租累计一个月以上的。乙方违反约定拖欠租金和其他费用的，除应及时如数补交外，还应承担相应的违约金，违约金按拖欠数额的千分之三乘以拖欠天数计算。合同签订后，被告（反诉原告）对涉案房屋进行装修，并安装中央空调设备。该中央空调的造价为160000元其中设备款1492500元，工程安装材料及人工费为10750元。在合同履行至2015年7月，因被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）支付2015年7月至2015年10月的租金，双方产生纠纷��原告（反诉被告）将被告（反诉原告）诉至我院，要求被告（反诉原告）给付2015年7月至2015年8月10日的租金110250元，偿付滞纳金102530元，违约金2652000元，空调费33017.62元，水费19154.97元，返还房屋。针对原告（反诉被告）的起诉，被告（反诉原告）提起反诉，要求原告（反诉被告）赔偿因锁门造成的食品损失90000元。员工工资损失144454.53元，营业损失1079891.02元，剩余租期的装修损失259374.5元及营业损失1092479.95元。经审理，我院作出（2015）水民三初字第1432号民事判决书，判决：“一、被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司2015年7月11日至2015年8月10日房屋租赁费110250元；二、被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司2015年空调费33017.62元；三、被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司水费19154.97元；四、被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司偿付原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司违约金4043.31元；五、驳回原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司要求被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司偿付滞纳金102530元的诉讼请求；六、驳回原告（反诉原告）新疆水清木华置业投资有限公司要求被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司返还承租房屋的诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司要求原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司赔偿全部各项损失的诉讼请求。”原、被告双方对此判决不服上诉于乌鲁木齐市中��人民法院，提起上诉后，原告（反诉被告）未在法定期限内交纳上诉费。乌鲁木齐市中级人民法院经审理，查明“法庭调查终结前，双方当事人均表示同意继续履行合同”，2016年8月8日，作出（2016）新01民终2522号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年4月21日，原告（反诉被告）将被告（反诉原告）诉至我院，要求被告支付2015年8月10日后的空调使用费20766.74元。2015年至2016年暖气费42259.14元；2、判令被告按照合同约定支付2015年8月11日至2016年3月10日的房屋租金898500元。我院经审理后作出（2016）新0105民初1433号民事判决书，判决“一、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告新疆水清木华置业投资有限公司公司2015年8月11日至2016年3月10日期间的房屋租赁费898500元；二、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告新疆水清木华置业投资有限公司空调费20766.7元；三、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告新疆水清木华置业投资有限公司2015年至2016年暖气费42259.14元。”被告（反诉原告）对此判决不服，上诉于乌鲁木齐市中级人民法院。2016年11月26日，原告（反诉被告）将本案涉诉房屋出租与案外人经营使用。在（2015）水民三初字第1432号案件诉讼过程中，原告(反诉被告)请求保全被告（反诉原告）的财产。我院作出（2015）水民三初字第1432号民事裁定书，保全了被告冰一夏制冰机一台、刨肉机一台、银都餐饮门冰柜三台、单开门冰柜一台、HYONDAI40寸电视机三台、YAIW-IHA电视机40寸三台、无品牌电视机40寸二台。上述被保全财产已经解除了保全措施并已向双方当事人送达了解除保全的民事裁定书。本院认为,本案的争议焦点是被告(反诉原告)是应当向原告（反诉被告）支付租金663634.02元。支付违约金265.2万元及解除双方签订《房屋租赁合同》；原告（反诉被告）是否应当向被告（反诉原告）返还或者赔偿1122271元。一、本诉部分。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》是当事人之间真实意思的表示，合法有效。在合同履行中双方均应履行各自的义务。被告（反诉原告）未按合同约定履行2016年3月11日至2016年8月31日期间的房屋租赁费的给付义务，构成违约，因此对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2016年3月11日至8月31日期间的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，2016年度的租金为1389000元，故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付的租金为658347.95元（1389000元/年÷365天/年×173天=658347.95元）。对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）偿付违约金2652000元的诉讼请求，被告（反诉原告）认为违约金过高，对此原告（反诉被告）未能提供有效的证据证明其实际损失数额，故本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金按36916.2元【658347.95元×4.85%÷365天×422天（2016年3月11日至2017年5月7日）=36916.2元】予以支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现被告（反诉原告）未支付租金以超过双方合同约定的期限，因此对于原告（反诉被告）要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于被告（反诉原告）关于合同已经解原告锁闭涉案房屋大门，房屋占有使用费或租金损失应由原告（反诉被告）承担的辩解意见。与生效判决审理明的事实不符，且被告（反诉原告）不能举证证明锁门行为是由原告（反诉被告）实施，对其上述辩解意见，本院不予采信。二、反诉部分。合同解除后，被告（反诉原告）在本案涉诉房屋中的财产应予返还，被告（反诉原告）提交证据可证明《澳门豆捞乌鲁木齐南湖路店中央空调销售安装施工合同》中空调价格报表上的相关设备及我院《查封（扣押）财产清单》中所记载的财产是在涉案房屋中。因本案涉案房屋被锁闭后，被告（反诉原告）未进入涉案房屋。现原告（反诉被告）已将涉案房屋另行出租与案外人，上述财产应当向被告（反诉原告）予以返还。对于被告（反诉原告）要求返还的其他财产，因其提交的证据不能证明其主张的事实，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限��司与被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于2009年6月11日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司2016年3月11日至8月31日期间的房屋租赁费658347.95元（1389000元/年÷365天/年×173天=658347.95元）。三、被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司偿付原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司违约金36916.2元。四、原告（反诉被告）新疆水清木华置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司返还冰一夏制冰机一台、刨肉机一台、银都餐饮门冰柜三台、单开门冰柜一台、HYONDAI40寸电视机三台、YAIW-IHA电视机40寸三台、无品牌电视机40寸二台及澳门豆捞南湖路店格力中央空调报价表所记载的设备。上述被告（反诉原告）应支付给原告(反诉被告)的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理33325.07元（原告已预交），由原告（反诉被告）负担26326.8元，由被告（反诉原告）负担6998.27元。反诉案件受理费7450.22元（被告已预交），于原告（反诉被告）负担1043元，由被告（反诉原告）负担6407.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费��按自动放弃上诉处理）。审　判　长　　陈　新人民陪审员　　姜红文人民陪审员　　周　勤二〇一七年五月十一日书　记　员　　王　蓓关注微信公众号“”