（2017）苏05民终2023号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-07-01
案件名称
昆山市花桥镇正恒房产中介事务所与刘淑梅行纪合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘淑梅,昆山市花桥镇正恒房产中介事务所
案由
行纪合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2023号上诉人（原审被告）：刘淑梅，女，1975年8月9日生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：杜冰，北京市大都律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市花桥镇正恒房产中介事务所，住所地江苏省苏州市昆山市花桥镇曹新路248号，组织机构代码L6499449-X。负责人:汪朝辉，该事务所负责人。上诉人刘淑梅因与被上诉人昆山市花桥镇正恒房产中介事务所（以下简称正恒中介事务所）居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2016）苏0583民初14449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘淑梅上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回正恒中介事务所的原审诉请。事实和理由：一、涉案房屋买卖居间并未成功，被上诉人无权要求支付居间费用。上诉人同意支付被上诉人合理费用，但无须支付违约金。二、诉争居间合同系被上诉人单方制定的格式合同，该合同第五条第2款属于单方面加重合同一方的义务，且未以明显表示提示上诉人注意，亦未就该条款向上诉人进行解释，故应当属于无效条款。三、被上诉人并就其店面运营、市场调查、广告策划、交涉等隐形成本进行举证以证明实际损失的金额。即使上诉人需要承担违约金，也应当以居间发生的合理费用及被上诉人的实际损失为基础进而调整违约金数额。四、被上诉人的一审诉请是要求上诉人支付居间服务费用，但一审判决的是支持被上诉人违约金，故一审判决超出了当事人的诉请。正恒中介事务所辩称，其同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。正恒中介事务所向一审法院起诉请求：1、判令刘淑梅支付居间服务费用44000元；2、本案诉讼费用由刘淑梅承担。一审法院认定事实：2016年7月10日，案外人骆艳飞经正恒中介事务所居间介绍，与刘淑梅签订《房地产（买卖）居间合同》一份，约定由骆艳飞购买刘淑梅位于昆山市花桥镇绿地世纪雅苑7号902室的房屋，房屋总价为1110000元。该合同第五条第一款约定“甲、乙双方签署《房地产买卖居间合同》交易过户当日，双方应向正恒中介事务所（丙方）支付房屋成交价的2%作为丙方的服务报酬，具体承担方式为：甲、乙双方各承担1%”。第二款约定“甲乙双方签署本合同后，任何一方违约或双方合意解除本合同，导致双方无法签署《房地产买卖合同》的，违约方或合意解除合同的双方应向正恒中介事务所（丙方）支付房屋总成交价的4%，作为丙方在居间活动中相关店面运营、市场调查、广告企划、交涉、协商、咨询等服务活动的费用、各项隐形成本及违约赔偿”。一审法院另查明，证人陈某（正恒中介事务所中介所员工、本案经办中介）到庭作证陈述：“刘淑梅表示涉案房屋不出售了，将1万元定金退还买方，我方与她联系要求支付违约金，她拒绝支付违约金，叫我去告她。”且提交了其与刘淑梅2016年7月10日至7月27日的微信记录，其中刘淑梅明确表示“小陈，我房子不打算卖了。房产证没出来，土地证出来了。”“让他们另外选房吧”“我们目前不卖”。一审法院另查明，正恒中介事务所提供了收据一份，其中载明“今收到昆山市花桥镇绿地世纪雅苑7号902室房主违约金10000元。落款时间为2016年7月27日，签收人为邵某。”证人陈某陈述收条中签收人为骆艳飞的丈夫邵某。上述事实有《房地产（买卖）居间合同》、收据、微信记录、证人证言及一审庭审中正恒中介事务所的陈述等证据予以证明。一审法院认为，正恒中介事务所向刘淑梅提供了居间服务促成合同成立，刘淑梅在合同履行期间明确表明不出售房屋且已支付购房人违约金，系刘淑梅违约，按照合同约定违约方应当支付正恒中介事务所房屋总成交价的4%，本案房屋约定总价为1110000元，但鉴于双方约定的中介费为房屋总价的2%，故双方的违约金约定明显高于正恒中介事务所依约完成居间服务可获得的利益，且正恒中介事务所并未实际促成该交易，并未存在其他实际损失，故一审法院支持以22000元计算违约金为宜。刘淑梅经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行承担不利后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条之规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：刘淑梅于判决生效后十日内支付昆山市花桥镇正恒房产中介事务所违约金22000元。案件受理费910元，公告费690元，共计1600元，由刘淑梅负担。二审中，正恒中介事务所明确其在一审中起诉要求刘淑梅支付居间服务费系指依照涉案居间合同第五条第2款约定要求违约方支付房屋总价的4%作为违约金。刘淑梅陈述因家人未能协商一致故最终其不愿意继续出售涉案房屋，其已经双倍返还了定金。以上事实，有二审调查笔录予以佐证。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，刘淑梅、案外人骆艳飞与正恒中介事务所签订的涉案《房地产（买卖）居间合同》系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。涉案合同第五条“居间服务报酬”第2款明确约定任何一方违约导致房屋买卖双方无法签署《房地产买卖合同》的，违约方应向正恒中介事务所支付房屋总价的4%作为正恒中介事务所在居间活动中产生的费用、各项隐性成本及违约赔偿。前述条款系针对房屋买卖双方违反居间合同约定所造成的违约赔偿事宜，并未加重刘淑梅的责任，故刘淑梅认为前述条款为无效条款的上诉主张不能成立。因刘淑梅明确表示拒绝出售房屋并已向买房人支付违约金，一审法院结合涉案居间费用为房屋总价2%的约定酌情调减刘淑梅应向正恒中介事务所支付的违约金，尚在合理范围之内。刘淑梅上诉认为前述违约金额仍然过高，对此其并未提交相应的证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，刘淑梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费910元，由刘淑梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾代理审判员 黄源榕代理审判员 柳 璐二〇一七年五月十一日书 记 员 袁丽媛 微信公众号“”