（2017）桂04民终170号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-06-13

案件名称

陈伯泉、岑溪市恒成房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区梧州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈伯泉,岑溪市恒成房地产开发有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区梧州市中级人民法院民事判决书（2017）桂04民终170号上诉人（原审原告）:陈伯泉，男，1953年6月18日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。被上诉人（原审被告）:岑溪市恒成房地产开发有限公司，住岑溪市岑城镇广南路广场商铺42号二楼。法定代表人冯晏志，该公司总经理。委托诉讼代理人:林尚杰，男，1975年9月14日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。系该公司副总经理。委托诉讼代理人:黄奕林，广西公力律师事务所律师。上诉人陈伯泉因房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院(2016)桂0481民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月14日受理后，于2017年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人陈伯泉，被上诉人岑溪市恒成房地产开发有限公司的诉讼代理人林尚杰、黄奕林到庭参加诉讼。二审期间，陈伯泉向本院申请调取广西建设工程造价管理总站梧州市站的建房定价信息，调取陈伯泉和林尚杰2016年3至4月的通话详单。陈伯泉申请调取的两项证据均不符合《最高人民法院关于适用的解释》第94条规定的当事人可申请调取的证据，符合该解释第95条规定，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义的证据，因此，对陈伯泉采集证据的申请，本院不予准许。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，被告岑溪市恒成房地产开发有限公司成立于2006年12月1日，是经岑溪市工商行政管理局登记注册的有限责任公司。2010年1月13日，岑溪市建设社会主义新农村菜园委员会根据岑政阅（2007）18号、（2009）第29号市长办公会议纪要，岑发改字（2008）33号立项批复和2009年1月26日项目用地规划公示，经岑城镇建设社会主义新农村菜园筹委会多方征求群众的意见，并和投资方两年来的谈判协商，作出菜园旧村改造分配方案。同月22日，原告陈伯泉（乙方）与被告恒成公司（丙方）及案外人岑城镇龙井社区菜园旧城改造筹委会（甲方）共同签订岑溪市岑城镇建设社会主义新农村菜园旧村改造项目联合开发合同，载明“……位于岑城镇龙井社区南北大道以西菜园二、三、四组的房屋和土地范围内（具体见规划红线图），项目总用地87.3亩，其中房屋占地51亩，闲置地、道路、水田36.3亩。按照甲、丙双方协商制定的《菜园旧村改造分配方案》，（以下称分配方案）并经市政府批准同意的项目用地规划，村民所得回建用地47.3亩，其中规划宅地面积约23.65亩，街道及采光等面积23.65亩，剩余40亩建设用地给丙方用于商品房开发。二、项目合作方式和经营方式，1、以乙方提供土地和房屋，丙方提供资金和操作技术合作开发，按《分配方案》要求实现双方的权利和义务；2、丙方在47.3亩村改回建地上为村民建好所值的房屋和商品房，搞好三通等，剩余40亩建设用地由丙方独自开发建设……乙方同意以乙方经折算所得的宅基地面积76.94平方米和房屋面积308.33平方米以及各种补偿款3117元，参加菜园旧村改造项目，乙方选择:（1）占天占地自建房的土地面积76.94平方米和房屋面积308.33平方米……如因某方原因而导致本合同不能履行，则违约方赔偿守约方的一切损失。但因政策性原则而导致双方不能履行本合同，双方不算违约。本合同自行终止……2010年1月22日”。2013年12月26日，原告陈伯泉（乙方）与被告恒成公司（丙方）及案外人岑城镇龙井社区菜园旧城改造筹委会（甲方）共同签订菜园三四组旧村改造项目房屋拆迁补偿协议，载明“……二、乙方有正式户口5人，常住人口5人，其分别为男性2人，女性3人；三、乙方在村改范围内应拆除的房屋和土地面积：经委托梧州市测绘地理信息院进行测绘计算，测绘过程由乙方和开发商现场共同指认并在甲方见证下进行，计算得出乙方现有房屋和土地如下：1、框架结构0平方米、砖混结构323.71平方米，砖瓦结构0平方米，泥瓦结构0平方米，简易结构5.86平方米，不包括与无共有的房屋面积0平方米；2、乙方的房屋占地投影面积118.48平方米，已批未建土地（含有土地证未建有房屋）面积0平方米，猪舍用地6.97平方米，其他土地（包括闲置地、晒地）15.99平方米，水田702.59平方米，已得到政府批复义昌江南岸置换回住宅困难户宅地面积0平方米，不包括与无共有的土地面积0平方米……经折算：乙方在规划的回建区内所得宅基地面积（按规划建设房屋投影占用土地面积计）为75.4平方米，房屋295.82平方米，各种补偿款3258元，尚未包括与无共有的房屋面积0平方米；尚未包括与无共有的土地面积0平方米……乙方选择占天占地自建房的土地面积75.4平方米和房屋面积295.82平方米……六、乙方把被征用水田所得的3%回建地0平方米加入乙方所得的宅地面积，则政府安排的菜园三四组的回建地2.23亩中，乙方所值的21.08平方米则为乙方所有……八、投资方为被拆迁户在拆迁时租屋补助标准：家庭成员4人以下的，每户每月补500元；5-7人的每户每月补600元；8人以上的每户每月补700元。此款在乙方拆除现住房屋前五天内，丙方支付一年的外出租房租金给乙方，至接到投资方书面通知各户搬回新房当月底止。同时，给每户的家具等搬出搬回作一次性补助500元；九、关于乙方房屋拆除后建房的保证金问题，按村改方案规定折算后的乙方所得房屋面积，按每平方米800元，所得的回建房屋面积295.82平方米，合计人民币236656元作为保证金……十二、本合同约定由违约方向对方支付违约金2万元，违约金除支付违约金外，尚应赔偿对方的实际损失……2013年12月26日”。2016年4月18日，原告陈伯泉（乙方）与被告恒成公司（丙方）及案外人岑城镇龙井社区菜园旧城改造筹委会（甲方）共同签订补充协议，载明“……根据甲乙丙三方签订的《菜园旧村改造项目联合开发合同》、《菜园旧村改造分配方案》和《房屋拆迁补偿协议》的相关条款，因甲方部分村民以未取得政府集体预留地等多方面原因不愿签约，已拆迁户在回建宅地领取分配问题上的分歧、政府放线时间迟迟未落实，导致拆迁满两年未落实宅地分配方案，无法施工建设回迁房。至今时间已超过《房屋拆迁补偿协议》的第十条的约定，为此，甲乙丙三方协商一致，同意达成如下补充协议：1、同意暂停菜园三四组旧村改造项目。在拆迁户签本协议后，本协议生效实施，丙方开始统一拨建房保证金到户；2、三方一致同意按实际已经拆除的房屋面积（按框架折算），以《村改分配方案》的折算标准按800元/平方米单价计算出乙方应得的建房保证金，乙方实拆的房屋折算成框架结构建筑面积为300.92平方米，应领的建房保证金为人民币24.0736万元，应领的简易棚补偿款0元，两项合计24.0736万元，此款存入户名陈伯泉在岑溪市农商行所开的账号为62×××29账户中。原预存多出部分0万元拨回给丙方。存在银行的保证金所产生的利息为丙方所有，已用于支付办公室租金、水电费、办公费用、活动板房费用等支出；3、对于已签约已搬离（未搬离）户的房屋，但已经将房屋的门窗、水电、装修等破坏；主体结构（包括基础、墙、楼板）尚未破坏，修复后仍可使用的房屋。丙方负责按原装修标准修复好（或作价补偿），使其房屋恢复使用功能。个别不愿意领取建房保证金自建房屋的户主，由甲丙方负责协助解决；4、关于乙方被拆房屋的建筑垃圾，乙方可选择的方式是：①在甲乙方的配合下，丙方派机械车辆清理垃圾，范围包括清理拆屋时遗留在水沟、排污沟的垃圾；②丙方一次性支付0元给乙方作为清理建筑垃圾的费用，实行一次性金额补偿的，清理责任由乙方全部负责。乙方的选择方式①。如乙方采用方式①，在乙方重建房屋开工前10天内，丙方负责清理完毕；5、本项目被迫暂停的原因诸多，三方一致认定互不追究哪方的违约责任，丙方前期投入损失由丙方负责；6、从丙方把建房保证金转到乙方之日时起，丙方再按原租金标准发放6个月房屋租金给乙方，6个月之后的租金由乙方自行解决。所拨付给乙方的建房保证金的使用与监管与丙方无关。如乙方在原地址按原规模、因政府行为导致乙方无法建回自己房屋时，由丙方找相关部门协调，甲方协助，找相关部门协调时如产生费用由丙方负责。如乙方因非原地建房、超越原范围和规模、兄弟和邻里关系、超过本协议签订时间一年后开工建设等非甲方和丙方的原因，导致无法建回乙方房屋，责任不在甲丙方……甲方：岑城镇龙井社区菜园旧城改造筹委会，乙方：陈伯泉、倪谷连，丙方：恒成公司分别签名盖章或指模，2016年4月18日”。同月22日，被告通过广西岑溪农村商业银行股份有限公司转账汇款支付建房保证金240736元给原告。2015年12月28日、2016年6月30日，被告通过广西岑溪农村商业银行股份有限公司分别转账汇款支付2015年12月至2016年9月房屋租金3600元、1800元给原告。之后，被告对拆除原告房屋遗留的垃圾等清理完毕。2016年10月14日，原告诉至该院，提出上述诉讼请求。一审法院认为，原告陈伯泉与被告恒成公司分别签订《岑溪市岑城镇建设社会主义新农村菜园旧村改造项目联合开发合同》、《菜园三四组旧村改造项目房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》，均经各方当事人协商一致，自愿订立，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反我国现行的有关法律规定，均应合法有效，双方当事人应当共同遵守执行。鉴于各方面原因，造成被告无法施工建设回迁房，《补充协议》实属是对之前协议的完善，该协议明确了双方互不追究违约责任，原告已同意由被告补偿建房保证金240736元及6个月的租金，被告也支付了上述款项给原告，可见上述协议均已履行完毕。关于原告主张《补充协议》无效问题，原告是一个具有完全民事行为能力人，且是一个专门搞建筑工程施工的人员，对建筑工程造价非常清楚，所提供的证据不能证明签订上述协议时有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定合同无效或撤销的情形，因此原告的主张意见不成立，一审法院不予采纳。综上，原告诉请理据不充分，一审法院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告陈伯泉的诉讼请求。二、本案诉讼受理费5410元，由原告陈伯泉负担。上诉人陈伯泉不服一审判决提起上诉，上诉称，依法撤销一审判决，改判要求被上诉人按照《岑溪市岑城镇建设社会主义新农村菜园旧村改造项目联合开发合同》、《菜园三四组旧村改造项目房屋拆迁补偿协议》支付各项补偿金3258元以及违约金和其它损失。1.一审法院已确认《菜园三四组旧村改造项目房屋拆迁补偿协议》的效力，应判决要求被上诉人履行该协议第四项内容，支付上诉人各种补偿款人民币3258元。2.一审法院已确认《岑溪市岑城镇建设社会主义新农村菜园旧村改造项目联合开发合同》，上诉人与被上诉人是联合开发，不是政府拆迁，不能按照被上诉人提供的证据岑溪市人民政府（岑政发〔2009〕10号）文件确认补偿费。3.签订《菜园三四组旧村改造项目房屋拆迁补偿协议》满二年后，被上诉人没有办理规划手续也没有得到村改用地，证明因被上诉人的问题造成违约。4.《广西梧州市房屋建筑工程造价指标指数复印件》、《规划红线图公告复印件》属于众所周知的事实，一审法院不予认定是适用法律错误。5.《补充协议》是无效协议。被上诉人对上诉人使用胁迫、欺骗手段，迫使上诉人签订《补充协议》，《补充协议》是显失公平的霸王协议。被上诉人岑溪市恒成房地产开发有限公司答辩称，上诉人的上诉理由不成立。1.2016年签订的补充协议已将之前的合同协议等一系列约定代替。2.项目虽然是村民与被上诉人联合开发，但项目是由政府引导的城中村改造性质，房屋拆迁是政府拆迁行为，（2008）137号通知书证明项目是有地可用，补充协议说明项目已终止履行。3.被上诉人已经按照《补充协议》的约定支付了建房补助金给上诉人，清理了拆除旧房的垃圾，并支付半年租金，被上诉人已按合同履行完毕。二审期间，上诉人陈伯泉提供以下证据：1.中国移动通信集团客户通信详单通话详单，拟证明被上诉人胁迫上诉人签订《补充协议》，且协议内容显失公平。2.广西农村信用社活期存款历史明细打印、广西农村信用社卡折对账单，拟证明被上诉方没有按照每月1100元的标准给上诉方支付完房租。被上诉人岑溪市恒成房地产开发有限公司提供以下证据：1.《岑溪市人民政府第十次市长办公会会议纪要》（岑政阅〔2007〕18号）复印件第1、2页。2.《岑溪市人民政府第二十九次市长办公会会议纪要》（岑政阅〔2009〕14号）复印件第1、2页。3.《岑溪市发展和改革局关于岑城镇龙井社区菜园三四组城中村改造商住一体化社会主义新农村项目建议书的批复》（岑发改字（2008）33号）复印件。4.岑溪市人民政府建设项目规划设计条件通知书二份，（2008）137、138号复印件，拟证明其与上诉人签订的合同、协议均合法有效。经质证，被上诉人岑溪市恒成房地产开发有限公司对上诉人陈伯泉提供的证据认为，证据1与本案无关联性，对证据2的合法性、真实性和关联性无异议，但恰好证明其已按照约定支付完租金；上诉人陈伯泉均认可被上诉人岑溪市恒成房地产开发有限公司提供的证据的真实性、客观性和关联性。上诉人陈伯泉提供的证据1与本案无关联性，本院不予采纳，对上诉人陈伯泉提供的证据2和被上诉人岑溪市恒成房地产开发有限公司提供的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是一起房屋拆迁补偿合同纠纷。上诉人陈伯泉的上诉请求是否有法律和事实依据是本案的关键。本案中，上诉人陈伯泉与被上诉人岑溪市恒成房地产开发有限公司订立的《岑溪市岑城镇建设社会主义新农村菜园旧村改造项目联合开发合同》、《菜园三四组旧村改造项目房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》，是各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，均应合法有效，双方应共同遵守执行。关于上诉人陈伯泉以被上诉人岑溪市恒成房地产开发有限公司对其威逼、胁迫签订协议为由，主张《补充协议》无效和显失公平的意见，其提供的证据不能证实《补充协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，对该上诉理由，本院不予支持。后签订协议与前签订合同、协议内容不同或相矛盾的，应以后签协议为准。本案中，《补充协议》是双方后签订的协议，对《岑溪市岑城镇建设社会主义新农村菜园旧村改造项目联合开发合同》、《菜园三四组旧村改造项目房屋拆迁补偿协议》约定的相关权利义务进行了变更。《补充协议》是双方履行合同义务和享有合同权利的依据，该协议明确了双方互不追究违约责任，由被上诉人补偿上诉人建房保证金240736元及6个月的租金，被上诉人也支付了上述款项给上诉人，且上述协议已履行完毕。故而，现上诉人陈伯泉根据《岑溪市岑城镇建设社会主义新农村菜园旧村改造项目联合开发合同》、《菜园三四组旧村改造项目房屋拆迁补偿协议》要求被上诉人支付各项补偿金3258元以及违约金和其它损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈伯泉的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚,适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、驳回上诉，维持原判；二、二审案件受理费5410元（上诉人已预交），由上诉人陈伯泉承担。本判决为终审判决。审判长　　伍子练审判员　　任　军审判员　　毛美美二〇一七年五月十一日书记员　　周　韵附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：