（2017）川03民终445号

裁判日期: 2017-05-11

公开日期: 2017-08-23

案件名称

郭建平、郭仁平、郭维平与四川忠心房地产投资有限公司房屋拆��安置补偿合同纠纷案E二审民事判决书

法院

四川省自贡市中级人法院

所属地区

四川省自贡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭建平,郭仁平,郭维平,四川忠心房地产投资有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省自贡市中级人民法院民事判决书(2017)川03民终445号上诉人（原审原告）:郭建平，男，1960年8月16日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人:汪祖培，四川元宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:王彬，四川元宇律师事务所律师。上诉人（原审原告）:郭仁平，男，1958年10月10日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人:汪祖培，四川元宇律师事务所律师。委托诉讼代理人:王彬，四川元宇律师事务所律师。上诉人（原审原告）:郭维平，男，1965年3月28日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：汪祖培，四川元宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彬，四川元宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川忠心房地产投资有限公司。住所地四川省成都市武侯区人民南路四段**号嘉云台*楼。法定代表人：孙尧忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟建国，男，1967年10月29日出生，汉族，系四川忠心房地产投资有限公司职工。上诉人郭建平、郭仁平、郭维平因与被上诉人四川忠心房地产投资有限公司（以下简称忠心房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院(2016)川0302民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭建平、郭仁平、郭维平的委托诉讼代理人汪祖培、被上诉人忠心房产公司的委托诉讼代理人钟建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭建平、郭仁平、郭维平上诉请求：1.请求法院依法判决被上诉人向上诉人支付房屋实际面积超过原房产权面积6.91平方米补偿金额6426.3元；2.请求法院依法判决被上诉人向上诉人支付超面积过渡费12493.28元；3.本案诉讼费用由被上��人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案经四川省自贡市自流井区人民法院审理后，一审判决对上诉人所有房屋的实际面积计算存在误差，双方《合同》中约定实际面积大于产权面积部分，待房屋测绘后，甲方补偿乙方房屋按实际面积计算，乙方实际面积大于产权面积的补偿金，抵扣在甲方置换给乙方的超面积中。（补差款6.91×850=6426.30元；超面积过度费6.91×16元×41个月=4532.96元，6.91×24元×48个月=7960.32元，计4532.96+7960.32=12493.28元。）忠心房产公司辩称：上诉人没有提供面积差额的证据，其上诉请求不能成立。郭建平、郭仁平、郭维平向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《拆迁房屋产权调换补充协议书》；2.判令被告支付未按期交房的违约金204389.60元；3.判令被告支付未安置前的临时过渡安置费87305.40元��诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《拆迁房屋产权调换补充协议书》，并按照安置房屋面积以同地段、同类型、同结构市场价格赔偿原告损失（安置房建筑面积×目前市场价）；2.判令被告支付违约金562672.54元[安置房的建筑面积×当时房价1170.00元/m2×违约天数（自2005年6月30日起至2016年6月30日止）×1‰）]；3.过渡安置费71187.48元[①拖欠安置费（原房屋建筑面积×24.00元/m2/月，自2016年4月起，暂计至2016年6月）、②逾期安置应支付的双倍安置费[原房屋建筑面积×21.00元/m2/月（因超两年未得到安置房，按照现行安置费15.00元/m2/月三倍计算后减去已发放的安置费24.00元/m2/月）×42个月]，自2013年1月起，计至2016年6月30日）；4.返还定金2000元；5.确认原告的前述损失对忠心公司其他债权人享有优先受偿权。一审法院认定事实：2004年2月8日，泰华公司因开发泰华·时代广场项目与郭明玉签订了《意向协议》，此后双方于2004年6月6日签订《协议书》，约定泰华公司拆迁原告所有的房屋、并对原告进行安置。主要约定：“1.拆除乙方（即郭明玉）在自井区五星街半边街居民委员会25组房屋，该房屋在一类地区一类地段为钢混结构，建筑面积74.62m2；2.拆迁房屋实行产权调换，将位于泰华·时代广场居民委员会9号房B单元6层B2号房，建筑面积119.78m2还给郭明玉，房屋为一类地区一类地段钢混结构；3.还房超原房建筑面积38386.00元（850元/m2×45.16m2）;4.2004年6月至2005年11月30日，甲方（即泰华公司）每月付给乙方临时安置补助费；5.乙方原有房屋实地勘丈面积为81.53m2”。6月7日，双方签订《补充协议》，主要约定“1.被拆迁房屋产权面积74.62平方米；2.安置房面积119.78平方米；3.安置房屋大于被拆迁房屋45.16平方米，安置房超面积房款32416元（抵扣5970元）；4.2005年6月30日前甲方将按照国家有关规定分期验收合格住宅交付乙方……”此后，郭明玉按约定搬离被拆迁房屋，该房屋已经被拆除。郭明玉未向泰华公司缴纳房屋超面积房款32416元，但支付了置换房定金2000元。泰华·时代广场成为烂尾楼后，泰华公司与忠心房产公司于2008年1月29日签订《合作协议》，以“自贡泰华公司将该项目涉及的国有土地使用权及全部开发权益转让给被告四川忠心房产公司”的形式，由忠心房产公司对该宗土地继续开发建设。协议签订后，项目更名为“浙江商城”。2010年1月28日，忠心房产公司与郭明玉签订《忠心房产协议书》，主要约定“1.原《协议书》中的各项条款及约定，现由忠心房产公司继续履行；2.原安置房8、9、10号房被拆迁安置户，在8号楼拆除及甲方（即忠心房产公司）高层电梯公寓的图纸经审批后，优先选择房源进行安置；原泰华时代广场的8号楼拆除后，在该处拟修建的高层为“忠心·浙江商城”的7号楼；3.过渡费从2009年8月1日起至2012年12月31日止，忠心房产公司每月付给郭明玉按原拆迁房屋拆除面积16.00元/m2补助；从2013年1月1日起未对郭明玉作固定安置的，按24.00元/m2计算。”。《忠心房产协议书》未另行约定交房时间。庭审中，忠心房产公司表示无力继续对安置房屋进行修建。自贡市自流井区五星街新民街社区于2016年6月21日出具《亲属关系证明书》，证实“郭明玉，男，1931年3月20日出生，死亡时间为2012年5月11日；死者子女（含全部亲生子女及继子女、养子女）郭仁平，男，1958年10月10日出生、郭建平，男，1960年8月16日出生、郭维平，男，1965年3月28日出生”，庭审中，郭建平、郭仁平、郭维平表示无遗漏法定继承人。另查明，《忠��房产协议书》签订后，忠心房产公司按约定支付房屋过渡费至2015年9月底。之后，由自贡市住房保障中心筹资代忠心房产公司支付至2016年3月。忠心公司开发的“浙江商城”二期项目，拟规划修建商品房，用作安置本案原告等44名拆迁户，该项目坐落于自贡市自流井区五星街，项目开发土地权证号为自国用第X号，忠心房产公司已在该土地上建设了部分在建工程。该项目土地因经济往来设定有抵押权，同时因忠心房产公司涉案纠纷，该项目土地及地上开发的在建工程被各地法院数轮查封。诉讼过程中，因双方就安置房屋当前的市场价值未达成一致意见，原告申请对“浙江商城”二期项目地块的同地段、同标准、同结构的高层房屋的市场价格进行评估（不考虑楼层价差），本院于2016年12月12日委托四川兴中平资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称兴中平��司）进行评估。2016年12月20日，兴中平公司出具《房地产估价报告》（编号为川中房评B〔2016〕29号），对位于自贡市自流井区五星街“浙江商城”地块内高层钢混结构住宅用房进行了评估，评估单价为5200.00元/平方米（按照建筑面积计）。此次评估的收费为44800.00元。一审法院认为，郭明玉所有的、位于自流井区五星街半边街居民委员会25组房屋被拆迁后，其所享有财产权利在郭明玉去世后应作为遗产由有继承权的继承人继承，郭建平、郭仁平、郭维平系郭明玉子女，且无其他法定继承人，郭建平、郭仁平、郭维平诉讼主体适格。本案的争议焦点为：第一，泰华公司在与郭明玉签订《协议书》及《补充协议》中存在部分冲突条款效力认定；第二，郭明玉与忠心房产公司签订的《忠心房产协议书》是否应当解除；第三，郭建平、郭仁平、郭维平的��失应如何认定；第四，忠心房产公司是否应当向郭建平、郭仁平、郭维平另行支付违约金及双倍安置费；第五，郭建平、郭仁平、郭维平在本案中的债权是否享有优先受偿权。关于《协议书》及《补充协议》中存在部分条款冲突的效力认定问题。双方签订的前述两份争议存在部分条款冲突，依据后约优于前约的原则，两份协议中存在冲突的条款，以补充协议为准。因此郭明玉被拆迁房屋的面积以《补充协议》上载明的面积作为计算依据。关于合同是否应当解除的问题。忠心房产公司与泰华公司签订《项目合作协议》，承接了泰华公司的开发项目，并与郭明玉签订《忠心房产协议书》，对郭明玉进行安置，其协议承接了泰华公司与郭明玉的安置等主要义务，同时对安置房屋的位置、交房、超出被拆迁房屋的原面积计价、安置费的计算等约定进行��部分变更，其最终的约定系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依约履行自身义务。但忠心公司未在约定的时间完成安置房屋的修建，也无力继续完成安置房屋的修建，且同意解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，郭建平、郭仁平、郭维平主张解除双方签订的《忠心房产协议书》，该院予以支持。关于郭建平、郭仁平、郭维平损失认定的问题。由于郭明玉所有的被拆迁房屋已经被拆除，且无法恢复，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，忠心房产公司应当赔偿郭明玉被拆迁房屋的损失，由于郭明玉的原房屋已被拆除，郭明玉与忠心房产公司间就新楼盘的具体安置房位置、面积缺乏明确约定，该院根据公平合理原则，以评估机构评估确认的“浙江商城”二期项目同地段、同标准、同结构的高层房屋市场价格5200元/m2作为单价，乘以郭明玉应安置房屋的建筑面积119.78m2，则郭明玉的房屋损失为622856元。安置费系被告根据合同的约定应当支付郭明玉解决临时安置的必要费用，郭建平、郭仁平、郭维平主张该安置费计算至付清为止，双方合同已解除，其合同约定的权利义务已终结，因此郭建平、郭仁平、郭维平该请求该院不予支��，故忠心房产公司拖欠的安置费为16117.92元（24.00元/m2×9个月×74.62m2，从2016年4月起至2016年12月止）。已支付的定金应当返还。同时，双方约定，应当由郭明玉向被告补房屋补差款，郭明玉的32416元房屋补差款尚未向忠心房产公司支付，应在前述损失款中予以扣除。综上，前述款项经品迭后，忠心房产公司应向郭建平、郭仁平、郭维平支付房屋损失赔偿款608557.92元。关于忠心房产公司是否应另行向郭建平、郭仁平、郭维平支付违约金及双倍过度安置费的问题。原告主张按安置房的建筑面积×当时房价1170.00元/m2×天数（2005年6月30日起至2016年6月30日止）计算违约金，因郭建平、郭仁平、郭维平在本案中的损失已经按房屋当前市场价值乘以安置房屋建筑面积的计算方式得以弥补，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，该院不予支持。郭建平、郭仁平、郭维平还主张忠心房产公司应支付因逾期交房的双倍安置费（原房屋建筑面积×21.00元/m2/月，自2013年1月起至2016年6月30日），郭建平、郭仁平、郭维平的该项主张无合同依据，该院不予支持。关于郭建平、郭仁平、郭维平在本案中的债权是否享有优先受偿权的问题。郭明玉与泰华公司、忠心公司签订的《协议书》《忠心房产协议书》，其性质为互易合同，即郭明玉以其原有的房屋置换被告忠心房产公司开发的商品房。本案中，郭明玉的房屋已经被拆迁，其已经履行完毕互易合同中的拆迁义务，应当视为郭明玉已经向忠心公司支付了商品房的大部分购房款，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”郭建平、郭仁平、郭维平在本案中的享有的债权，系为支持泰华公司、忠心房产公司房地产项目建设而致的实质性、既有财产的损失，是拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，根据“生存权优于投资性债权的原则”，本院对郭建平、郭仁平、郭维平的该项诉讼请求予以支持。故郭建平、郭仁平、郭维平在本案中的债��对忠心房产公司坐落于自贡市自流井区五星街尚义灏居委会地块、土地权证号为自国用第X号土地使用权及忠心房产公司在该宗土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权，且郭建平、郭仁平、郭维平在本案中的债权相较于建设工程承包人及抵押权人等其他债权更具有优先受偿的权利。44800.00元评估费系查明本案及其他四十三件案件中损失的合理费用，基于公平合理的原则，该院将该评估费在四十四件案件中予以平均分配，则本案应分配的评估费为1018.18元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决：一、解除郭建平、郭仁平、郭维平与四川忠心房地产投资有限公司签订的《拆迁房屋产权调换补充协议书》；二、四川忠心房地产投资有限公司自本判决生效之日起十日内支付郭建平、郭仁平、郭维平608557.92元，郭建平、郭仁平、郭维平的前述债权对四川忠心房地产投资有限公司享有的坐落于自贡市自流井区五星街尚义号居委会地块、土地权证号为自国用第X号土地使用权及忠心公司在该土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权；三、驳回郭建平、郭仁平、郭维平的其他诉讼请求。本院二审期间，郭建平、郭仁平、郭维平围绕上诉请求依法提交了自贡市圣通测绘有限责任公司于2004年6月11日出具的档案编号为（D0221）《四川省房屋面积测绘报告》一份，拟证明郭明玉被拆迁的房屋实际面积经测绘超过原房产权面积6.91平方米。忠心房产公司质证认为，被拆迁房屋在拆迁时房产证已被收回、撤销，拆迁时应以原始房产证、土地证面积为准，被上诉人2008年1月接手该项目以来，上诉人一直没有提出有这份测绘报告。本院认为，自贡市圣通测绘有限责任公司于2004年6月11日出具的档案编号为（D0221）《四川省房屋面积测绘报告》系由具有资质的测绘机构，拆迁前经泰华公司委托进行测绘并出具的报告，该报告客观、真实的反映了拆迁前郭明玉被拆迁房屋的面积情况，与本案有关联性。依法予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人郭建平、郭仁平、郭维平继承的郭明玉被拆迁的房屋实际面积经测绘超过原房产权面积6.91平方米，郭明玉与自贡泰华实业开发有限公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》第六条约定，自贡泰华实业开发有限公司补偿郭明玉该部分房款及其他补偿费合计6426.3元。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人被拆迁的房屋实际面积是否存在超过原房屋产权面积的情况；如果存在该情况，被上诉人应当如何补偿上诉人。通过庭审查明，一审判决按照双方协议计算郭建平、郭仁平、郭维平继承的郭明玉被拆迁房屋面积，较测绘报告少计算被拆迁的房屋面积6.91平方米。按照双方约定，该差额面积被上诉人应当补偿6426.3元，用于抵扣超面积相应房款，经抵扣后，郭玉明实际未向自贡泰华实业开发有限公司缴纳的房屋超面积房款应为25989.7元；根据上诉人一审诉讼中变更的诉讼请求，被上诉人拖欠上诉人差额面积过渡安置费从2016年4月1日起至2016年12月31日止进行计算为1492.56元（6.91平方米×24元/平方米×9个月）。郭建平、郭仁平、郭维平要求支付从2009年8月1日至2016年3月31日的差额面积过渡安置费没有事实和证据支持，本院依法不予支持。经过重新品叠计算后，被上诉人忠心房产公司应赔偿郭建平、郭仁平、郭维平的金额总计616476.78元。一审因上诉人郭建平、郭仁平、郭维平未提交充分的证据证明房屋实际面积超过原房产权面积6.91平方米，致原审判决计算赔偿金额不准确，本院依法予以变更。综上所述，上诉人郭建平、郭仁平、郭维平的上诉请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初1585号民事判决第一项，即：“一、解除郭建平、郭仁平、郭维平与四川忠心房地产投资有限公司签订的《拆迁房屋产权调换补充协议书》。”；二、撤销四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初1585号民事判决第三项，即：“三、驳回郭建平、郭仁平、郭维平的其他诉讼请求。”；三、变更四川省自贡市自流井区人民法院（2016）川0302民初1585号民事判决第二项为：四川忠心房地产投资有限公司自本判决生效之日起十日内支付郭建平、郭仁平、郭维平616476.78元，郭建平、郭仁平、郭维平的前述债权对四川忠心房地产投资有限公司享有的坐落于自贡市自流井区五星街尚义号居委会地块、土地权证号为自国用（2009）第022439号土地使用权及四川忠心房地产投资有限公司在该土地上开发建设的地上附着物享有优先受偿权；四、驳回郭建平、郭仁平、郭维平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9885.58元，诉讼保全费3562.79元，评估费1018.18元，二审案件受理费273元，合计14739.55元，由四川忠心房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　廖四春审判员　　邓晓春审判员　　黄　涛二〇一七年五月十一日书记员　　陈章琴更多数据：搜索“”来源：