（2017）吉08民终74号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-06-25
案件名称
镇赉县天泽房地产开发有限公司与张会民房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇赉县天泽房地产开发有限公司,张会民
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉08民终74号上诉人（原审被告）：镇赉县天泽房地产开发有限公司。法定代表人：葛文光，该公司经理。委托诉讼代理人：李云峰，吉林镜鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文鹏，协林国隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张会民，男，1948年3月30日出生，汉族，退休工人，现住镇赉县。委托诉讼代理人：邓少辉，吉林金辉律师事务所律师。上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司因与被上诉人张会民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2016）吉0821民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司法定代表人葛文光的委托诉讼代理人李云峰、唐文鹏，被上诉人张会民的委托诉讼代理人邓少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。镇赉县天泽房地产开发有限公司的上诉请求：依法撤销原审判决，予以改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》是双方签订《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》的唯一依据。镇赉县天泽房地产开发有限公司在开发金色嘉园小区项目时经县政府审批，该项目被确定为棚户区改造项目（见证10）。在拆迁过程中，上诉人将在政府指导下制定的《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》（下称补偿方案）（见证2）送达给被上诉人并征求其对方案规定的安置补偿标准是否同意时，被上诉人全部阅读后在征求意见表（见证3）签署：同意。之后双方才签订了《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》（下称协议书）（见证1），因此，补偿方案、征求意见表、协议书三者是相互关联，不可分割的，《协议书》不是独立存在的，《补偿方案》的补偿标准是解释协议书内容的唯一依据。而一审法院却认定：“被告为证明其主张，提供的《补偿方案》、《征求意见表》等证据，因本案系平等民事主体之间就被拆迁的平房与回迁的楼房和车库产权事宜达成的调换合意，而非政府征收行为，其提供的上述证据与本案无关联，不予采信。”对此，我方提出异议如下：1、被上诉人作为成年人，在签订《协议书》前，已阅读了我方送达给他《补偿方案》并对其规定的内容无异议之后在《征求意见表》上签署“同意”补偿方案的意见之后双方才签订的《协议书》，因此双方在签订《协议书》时遵守《补偿方案》的规定已达成了合意；2、退一步讲，即便不考虑《补偿方案》和《征收意见表》而单独看《协议书》也可以看出《补偿方案》是签订《协议书》的依据。该《协议书》开头便明确约定：“根据《金色嘉园小区棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》的补偿安置标准，经甲乙双方协商，本着公平、公正、合理的原则，就乙方房屋征收补偿问题达成如下协议”，由此可见，根据《补偿方案》的补偿标准来约束本协议书项下的权利义务是双方签订协议时的约定，这完全符合法律规定的当事人意思自治原则，既然双方对遵守《补偿方案》无异议那么双方对《协议书》中的第三条三款不应作出不同的理解，非常明确，就按《补偿方案》规定多退少补即可，而一审法院却认定：“该项约定应认定对楼房及车库建筑面积误差的约定，而并不是被告理解的是对整个产权调换是否找差价的约定。是否对整个产权调换找差价的约定，对原、被告来说均至关重要，若存在该约定，应在协议或者补充协议中明确，退一步讲，原、被告之间签订的《协议书》，系被告方提供的填充式格式合同，对格式条款解释不一致的，应当作为不利于提供格式条款乙方即被告的解释。”此种毫无道理的判决确属认定事实不清，适用法律错误。二、上诉人要求被上诉人补交差价款应予支持，协议书第三条三款约定被上诉人可享受产权调换房屋面积有证房屋面积为171.94平方米，按《补偿方案》第十一条二款规定被征收房屋产权证标准为住宅的，入户调查之日实际从事经营活动并取得工商营业执照的，提供相关资料证明的，连续经营10年以上的房屋，按经营性房屋产权调换标准100%予以产权调换。同时，按此规定第十一条一款这规定，被征收房屋产权证标准为住宅的，原房屋产权证面积部分实行征一还一，另外每户增加8平方米建筑面积，如需再增加按市场价格结算。本案中，被上诉人房屋产权证标注为住宅的，因不能提供从事经营活动并取得工商营业执照的，只能调换住宅房屋，如调换营业性房屋，必须按补偿方案的规定及协议的约定按市场价格多退少补。被上诉人调换房屋面积为171.94平方米，在此基础上增加8平方米为被上诉人可享受的调换房屋面积，原告如增加面积或住宅房屋回迁的营业性房屋及车库，应按方案的规定及协议书第三条三款的约定多退少补。现双方的差价是（5.800.00元X30平方米=174.000.00元X5户=870.000.00元）+（2.680.00X85.00平方米=227.800.00元）=1.097.800.00元-（2.680.00X179.94平方米）=482.239.20元）=615.560.80元。按双方所签订的协议约定，不符部分按方案规定多退少补，原告应找差价615.560.80元。而一审法院判决上诉人将回迁房屋交付给被上诉人不找差价款，有失公允，属认定事实不清，适用法律不当，请二审法院查清事实，去伪存真，依法改判。被上诉人辩称，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人向一审法院起诉请求：1、交付位于镇赉镇金色嘉园小区一期工程内30平方米车库5户（背对背或相连）及85平方米住宅楼一户（三层）；2、按约定支付逾期交付违约金（自2016年1月1日起至交付止）；3、按约定支付临时安置补助费（自2014年5月1日至交付时止）；4、给付一次性搬家补助费1000元。一审法院认定事实：原、被告于2014年5月1日签订编号为TZ000138《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》一份，同一日，为明确回迁房屋与车库位置、面积与具体回迁时间等问题，双方又签订《补充协议》一份。按约定，原告享受产权调换房屋面积共计为171.49平方米，被告按原告选择回迁商服楼215.14平方米（已交付）、30平方米车库5个（背对背或相连）及85平方米楼（回迁车库上面，3层）的户型予以设计并建设。回迁楼房及车库位于被告开发的镇赉县“金色嘉园”小区，系被告建设的第一期工程，并约定原告于2015年12月31日前办理入住，如有违约被告按每天1‰支付违约金，临时安置助费为按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6.00元/平方米的标准给付原告，给付原告一次性搬家补助费1000元。一审法院认为：1、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后立即向原告张会民交付位于镇赉镇金色嘉园小区一期工程内30平方米车库5户（背对背或相连）及85平方米住宅楼一户（三层）。原、被告于2014年5月1日签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》及《补充协议》是原、被告这一平等民事主体之间就原告被拆迁的平房、回迁的楼房、车库产权事宜、回迁时间等问题达成的调换合意，是双方当事人的真实意思表示，协议内容并不违反相关法律、法规的效力性规定，合法有效，双方均应按照约定履行。从被告提供的部分证据看，被告开发的镇赉县“金色嘉园”小区系经被告申请，由政府部门审核并批准棚户区改造工程，但在具体拆迁安置补偿过程中，政府并未发布征收公告和征收决定，政府及其他相关行政部门并未参与原告回迁房屋及车库协议的签订，所以原、被告签订协议的名称虽为“镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书”，实际上是被告作为开发商，单独与原告就如何拆迁、回迁进行的协商而达成的协议，系平等民事主体间的民事行为，而非政府征收行为，所以调整本案原、被告双方民事行为的法律规范应依据双方当事人意思自治即双方协议及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。本案原、被告双方诉争的根源在于对《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》中第三条第（三）项，原文为“乙方（原告）可享受产权调换房屋面积171.49平方米，甲方（被告）按乙方（原告）选择回迁商服楼215.14平方米、30平方米车库5个及85平方米楼的户型给予设计并建设。产权调换楼房建筑面积待楼房竣工后以测绘面积为准，不符合部分按《金色嘉园小区改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》规定多退少补。”该项约定应认定为对楼房及车库建筑面积误差的约定，而并不是被告理解的是对整个产权调换是否找差价的约定。是否对整个产权调换找差价的约定，对原、被告双方来说均至关重要，若存在该约定，应在协议或补充协议中明确。《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”退一步讲，原、被告之间签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》，系被告方提供的填充式格式合同，对格式条款解释不一致的，应当作为不利于提供格式条款乙方即被告的解释。故对原告要求被告交付位于镇赉镇金色嘉园小区一期工程内30平方米车库5户（背对背或相连）及85平方米住宅楼一户（三层）的诉讼请求予以支持。二、原告张会民要求被告镇赉县天泽房地产开发有限公司给付违约金的诉求本院不予支持。原告要求被告以1097800元（150平方米*5800元+85平方米*2680元）为基准按每天1‰计算违约金，虽原、被告双方在《补充协议》中亦约定，其中2015年12月31日前入住，如有违约按每天1‰支付违约金。本案中，被告未如约向原告交付其应交付的所有房屋，确存在违约行为，而该违约行为亦未给原告带来实际的财产损失，且原告要求被告以1097800元为基准计算违约金亦无法律依据，1097800元仅是原告认为的理论数值，无法认定该数据为原告的现实利益损失，故本院对原告要求被告给付违约金的诉求不予支持。三、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后按调换协议书的约定给付原告张会民临时安置补助费。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告在镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书中约定，临时安置补助费：甲方（天泽公司）按被征收房屋产权证面积折算后的面积计算，按照每月6元/平方米的标准支付乙方（张会民）。原告要求被告自2014年5月1日起到交付时止给付临时安置补助费，而被告认为该费用计算至2015年12月30日止。本案中，双方之所以不能就临时安置补助费达成一致意见，是因对调换协议书的多退少补产生争议。本院认为，抛开双方的争议问题，就安置补偿本身来说，被告已为原告回迁安置了两处商服（变更至其儿子及孙子名下），以此可知，在本案中被告对自己应履行的义务采取了积极作为的方式。既然被告已按调换协议履行了安置的义务，原告应按调换协议的约定要求临时安置补助费。故临时安置补助费的截止时间应为2015年12月31日，即被告应给付原告的临时安置补助费按调换协议的约定，每月为171.49平方米*6元/月=1028.94元，自2014年5月1日起至2015年12月31日止。四、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后按调换协议书的约定给付原告张会民一次性搬家补助费1000元。原审依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后立即向原告张会民交付位于镇赉镇金色嘉园小区一期工程内30平方米车库5户（背对背或相连）及85平方米住宅楼一户（三层）；二、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后按调换协议书的约定立即给付原告张会民临时安置补助费（自2014年5月1日起至2015年12月31日止，每月为171.49平方米*6元/月=1028.94元，此款按季度发放，分别于每年的3月30日，6月30日，9月30日，12月30日给付）；三、被告镇赉县天泽房地产开发有限公司应于本判决生效后按调换协议书的约定立即给付原告张会民一次性搬家补助费1000元：四：驳回原告张会民的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年5月1日签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》是平等民事主体之间的民事行为，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。虽上诉人上诉称本案系棚户区改造项目，应适用《2013镇赉县城区棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法》的规定确定安置补偿标准及方案，并在一审提供了《镇赉县城区棚户区改造项目审批表》《镇赉县发改局（2014）第207号批复》等材料予以证明，但因在具体拆迁安置补偿过程中，政府未发布征收公告和征收决定，事实上整个拆迁安置的工作均是由上诉人来进行的，政府并未参与，被上诉人作为被拆迁户更是无从知晓本案所涉工程是否为棚户区改造工程，故上诉人的此项上诉主张不予支持。本案不应按棚户区改造房屋征收安置补偿暂行办法的规定确定安置补偿标准及方案，双方当事人应按约定履行合同义务。上诉人还上诉称双方签订的《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》的第三条第三款不是格式条款，不应适用合同法关于格式条款的规定。因所谓的格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法从维护公平、保护弱者出发规定：对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。具体到本案中，《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》是上诉人提供的制式合同，双方争议的第三条第三款也是上诉人预先拟定的条款，双方只需填充具体数字。故原审认定《镇赉县国有土地上房屋征收住宅房屋产权调换协议书》中的第三条第三款为格式条款是正确的。本案应适用《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定。原审法院依据诚实信用原则，根据法律规定，做出不利于提供格式条款一方即上诉人方的解释是正确的。综上所述，上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人镇赉县天泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王剑秋代理审判员 戴红娟代理审判员 刘 昕二〇一七年五月十一日书 记 员 李炳赋 微信公众号“”