（2017）浙06民终779号
裁判日期: 2017-05-11
公开日期: 2017-07-04
案件名称
黄仁洋、诸暨市璜山镇双凤山村股份经济合作社房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄仁洋,诸暨市璜山镇双凤山村股份经济合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终779号上诉人（原审被告）：黄仁洋，男，1957年7月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：宣晓芳，诸暨市大唐法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：诸暨市璜山镇双凤山村股份经济合作社，住所地浙江省诸暨市璜山镇双凤山村。统一社会信用代码91330681794386135H。法定代表人：黄国权。委托诉讼代理人：钟汝清，诸暨市城区法律服务所法律工作者。上诉人黄仁洋因与被上诉人诸暨市璜山镇双凤山村股份经济合作社（以下简称双凤山村经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸璜商初字第359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月2日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。黄仁洋上诉请求：撤销浙江省诸暨市人民法院（2015）绍诸璜商初字第359号民事判决并直接依法改判；被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人虽租赁被上诉人房屋，但在租赁期间因被上诉人需要，上诉人于2012年将房屋退还给被上诉人一直使用管理至今，期间2013年冬季于被上诉人管理使用中房屋发生倒塌，并由被上诉人获得保险理赔款。因被上诉人不及时修缮，故发生大面积倒塌，这是事实。因此按照租赁合同，虽上诉人仍是承租人，但实际使用人、管理人、所有人均是被上诉人。按照《侵权责任法》第85条规定，建筑物发生脱落、坠落，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《城市房屋租赁管理办法》也规定，出租住宅用房的自然损坏或者合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复，不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害的，应当承担赔偿责任。按照上述规定，被上诉人自己使用中没有及时修缮，侵犯了上诉人的租赁权益，导致上诉人在租赁期限内不能正常使用房屋，因此产生的经济损失，理应由被上诉人赔偿。2、本案中的租赁物为年代久远的沙墙屋，房屋质量本就不符合要求，承租人使用房屋过程中，并没有改变房屋的主体结构，房屋因质量问题而自然倒塌。依据《合同法》第218条、第231条规定，因不可归责于承租人的事由，上诉人不应承担赔偿责任，且上诉人有权解除合同，并要求被上诉人赔偿损失。3、《续租协议》中约定：租期内的一切修理归黄仁洋负责，其中修理的含义应该为房屋的非结构性损坏后影响使用而进行的修复或更换工作。而本案房屋主体的结构性损坏并不包含在修理的含义之中。一审判决按字面理解进而认定租赁房屋因质量问题倒塌，承租人不但不能得到赔偿，反而要给房东修一幢新的房屋，悖法无理，与《合同法》第233条规定的租赁物瑕疵担保责任不符。被上诉人双凤山村经合社答辩称：村里虽然借用过上诉人承租的房屋，但被上诉人已免除了上诉人应付的两年租金，且房屋的实际承租人并未变更。2013年租赁房屋开始倒塌，因上诉人未及时修缮，所以导致倒塌面积不断扩大。2015年7月21日，被上诉人发通知给上诉人，要求其在一个月内将租赁房屋修缮完毕，但上诉人接到通知后仍没有及时修缮。综上，请求驳回上诉，维持原判。双凤山村经合社向一审法院起诉请求：被告立即支付2014年和2015年的租金合计3000元；被告对租赁房屋立即进行修缮并恢复原状；解除租房合同并由被告支付违约金3500元。一审法院认定事实：2009年3月1日，原告双凤山村经合社与被告黄仁洋签订《续租协议》一份，其中约定被告黄仁洋继续租赁原告所在村的大礼堂七间，租期自2009年3月1日起至2019年2月28日止，租金每年1500元，定于每年3月1日前付清；租期内房屋的一切修理工作由被告黄仁洋负责；房屋租赁押金3500元，租赁期满后，由原告组织人员检查房屋完好后退还被告，如原告在租期内变更合同，则应赔付被告黄仁洋违约金5000元，如被告黄仁洋违约，则3500元押金归原告所有。双方还约定了其他事项。2015年7月21日，原告向被告发送通知一份，要求被告按照合同约定将其所承租的大礼堂一个月内修缮完毕，并支付2014年和2015年尚欠租金计3000元。被告收到通知后，向原告回复，表示对原告的要求不予认可。另查明：2014年3月，诸暨市璜山镇双凤山两委会讨论决定，因2012年和2013年所在村借用过被告承租的大礼堂，故对被告本应支付的2012年和2013年的租金作相应抵扣，不再收取，并由被告黄仁洋继续承租，2014年开始继续收取租金。还查明：被告所承租的大礼堂于2013年下半年开始倒塌，目前已有大面积倒塌。原告对被告承租的大礼堂在保险公司投保了相应的财产保险。2013年11月，原告收到保险公司的理赔款1820元。一审法院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。原告双凤山村经合社与被告黄仁洋之间的房屋租赁行为系双方真实意思表示一致，内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。被告黄仁洋未按约支付房租，并履行承租房屋的修缮义务，显属违约，理应承担违约之责。被告经原告催告后，未能在合理的期限内履行上述合同义务，且没有正当理由，故原告要求解除合同，该院予以支持。现原告要求被告支付2014年和2015年的租金计3000元，并履行承租房屋的修缮义务，于法有据，该院予以支持。被告在原告处的押金3500元，具有保证金的性质，现原告要求此款归其所有，在双方合同约定范围内，该院予以支持。被告抗辩所承租的房屋在原告借用期间开始倒塌，应由原告履行修缮义务后再退还被告继续使用。但从本案实际情况看，被告所承租的大礼堂修建至今已有数十年，年久失修，并非原告存放了相关物品才导致房屋开始倒塌，如果被告基于此拒绝支付租金并将修缮房屋的义务转嫁给原告，于理不合，该院不予采纳。被告认为原诸暨市璜山镇双凤山村股份经济合作社的法定代表人童林灿系重要证人，但目前正在监狱服刑，向该院申请延期审理至童林灿出狱后进行审理，鉴于本案事实已查清，该院不予照准。至于保险公司的理赔款1820元，系基于保险合同而产生的保险利益纠纷，与本案系不同的法律关系，双方可另行主张。退一步讲，即使该理赔款应用于修缮大礼堂，也不能当然免除被告基于合同约定所应承担的修缮义务。据此，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告诸暨市璜山镇双凤山村股份经济合作社和被告黄仁洋于2009年3月1日签订的《续租协议》；二、被告黄仁洋应支付原告诸暨市璜山镇双凤山村股份经济合作社房屋租金3000元，款限判决生效之日起十五日内付清；三、被告黄仁洋在原告诸暨市璜山镇双凤山村股份经济合作社处的租房保证金3500元归原告诸暨市璜山镇双凤山村股份经济合作社所有；四、被告黄仁洋将承租的坐落于诸暨市璜山镇双凤山村的大礼堂七间修缮完好，限判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费50元，由被告黄仁洋负担。二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双凤山村经合社与黄仁洋签订的《续租协议》系本案双方当事人自愿协商达成的民事合同，意思表示真实，内容不违反法律规定，应为合法有效，当事人应严格依照该协议履行自己的义务。该协议约定，黄仁洋继续租赁双凤山村经合社所在村的大礼堂七间，租期自2009年3月1日起至2019年2月28日止，租期内房屋的一切修理工作由黄仁洋负责，租赁期满后，由双凤山村经合社组织人员检查房屋完好后退还押金。依照该协议的约定，黄仁洋应在租期内履行对租赁房屋的维护、修理义务。其辩称双凤山村曾又将租赁房屋借用，房屋的倒塌正是发生在双凤山村借用期间，尽管双凤山村虽借用过该房屋，但其已因借用房屋而免除了黄仁洋的部分租金，双凤山村就该借用行为已支付了相应对价，且根据本案现有证据，双凤山村虽借用该房屋，但双方当事人并未对原《续租协议》进行变更或解除，因此，该房屋的维护、修理义务仍应由黄仁洋履行。正如上诉人在上诉状中所言，黄仁洋所租赁的房屋为沙墙屋，根据常识可知，在房屋的使用过程中，日常维护、防漏修补对该房屋保持正常使用状态十分重要，否则房屋容易因下雨漏水而发生倒塌，上诉人、被上诉人在庭审中亦均陈述房屋是因未及时修理而倒塌。故黄仁洋违反协议约定，对房屋疏于维护、怠于修补，导致房屋漏水并最终倒塌，财产损失持续扩大，对此黄仁洋应承担相应法律责任。双凤山村经合社起诉要求黄仁洋对租赁房屋进行修缮并恢复原状，具有相应事实和法律依据。一审考虑案件的执行问题，已就房屋的修缮费用是否需要鉴定向双凤山村经合社进行了释明，其认为“没有必要”，故本案并未对该费用进行鉴定并裁判，但未确定修缮费用金额并不能影响黄仁洋对租赁房屋进行修缮的法律责任的承担。综上，一审判决黄仁洋对租赁的房屋修缮完好并无不当，本院予以维持，上诉人关于房屋倒塌发生在借用期间故应由被上诉人修缮、租赁房屋因质量问题而自然倒塌以及房屋的结构性损坏不在修理范围内等上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄仁洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵启龙代理审判员 张百元代理审判员 张亚彬二〇一七年五月十一日书 记 员 孙心怡 来自