（2014）岚民初字第103号

裁判日期: 2017-05-01

公开日期: 2017-11-15

案件名称

陈征与平潭西航实业集团有限公司、平潭县环球娱乐有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

平潭县人民法院

所属地区

平潭县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈征,平潭西航实业集团有限公司,平潭县环球娱乐有限公司,游祖雄,游祖平,游森涛,高辉耀

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十条

全文

福建省平潭县人民法院民事判决书（2014）岚民初字第103号原告：陈征,女，1966年10月20日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：陈晖，福建中美师事务所��师。被告：平潭西航实业集团有限公司，住所地福建省平潭县城关。法定代表人：周廷艳，董事长。委托诉讼代理人：周茂青，福建知信衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘贺时，福建中亚海天律师事务所律师。被告：平潭县环球娱乐有限公司，住所地福建省平潭县城关。法定代表人：游祖平，总经理。被告：游祖雄，男，1963年10月4日出生，汉族，住福州市鼓楼区。被告：游祖平，男，1968年9月30日出生，汉族，住福州市台江区。被告：游森涛，男，1990年12月31日出生，汉族，住福州市鼓楼区。上列被告共同委托诉讼代理人：许培卿、曹卫，福建闽天律师事务所律师。被告：高辉耀，男，1953年7月12日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋进、陈立斌，福建信得律师事务所律师。原告陈征诉被告平潭西航实业集团有限公司（以下简称西航公司）、平潭县环球娱乐有限公司（以下简称环球公司）、游祖雄、游祖平、游森涛、高辉耀商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年1月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈征、被告西航公司、环球公司、游祖雄、游祖平、游森涛、高辉耀的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈征向本院提出诉讼请求：1.请求依法要求确认陈征与西航公司签订的“环球花园”店面《商品房屋买卖合同》合法、有效；2.判令西航公司于判决生效之日起一个月内协助陈征办理“环球花园”店面权属登记手续。事实和理由：2007年10月12日，陈征向西航公司购买“环球花园”店面，双方签订了买卖合同，原告支付了全部购房款385480元，接收了店面并使用至今，陈征多次要求办理该店面权属登记，西航公司总是以各种理由拒绝。后来陈征通过游祖雄起诉西航公司商品房销售合同获悉：2012年3月游祖雄等人与西航公司恶意串通，就陈征已经购买的店面补签了买卖合同，出现了一房二卖，陈征申请作为第三人参加诉讼，福州中院以“不符合法律规定，本院亦不予采纳…上诉人认为被上诉人与案外人对诉争店面的权属存在有争议…，若存在上述情况造成上诉人西航公司损失，上诉人可另行主张权利”。西航公司辩称，陈征提供的《商品房买卖合同》系虚假的无效合同。第一，在出卖人处签名的周安不是西航公司的法定代表人，也不是委托代理人，其签名是无效的。第二，两个独立店面只签一份买卖合同。第三，2007年西航公司使用《商品房买卖合同》已不是这种版本。第四，合同中两个店面面积与测绘部门测量的面积不一致。第五，合同签订时间是2007年10月12日，但交房时间是2004年10月1日。第六，合同约定在合同生效之日起30日内申请备案登记，但至今没有登记，陈征也没有要求登记。西航公司也没有收取陈征的任何款项，也没有向陈征交付房产。如果陈征有支付款项，该款项也是高辉耀收取，与西航公司无关，西航公司没有委托高辉耀收款，陈征并非善意买受人。因诉争房屋不是西航公司财产，西航公司没有交付房产的权利。陈征也明知房产不是西航公司出售，房款也不交给西航公司，陈征自2004年交房至房至今也没有西航公司办理产权登记。陈征如果存在财产损失，该责任应由游祖平、游祖雄、高辉耀共同承担。2000年10月30日，环球公司（法人为游祖平）、游祖雄将取得的“平潭消防大队营地旧城改造”（又名“环球花园”）项目挂靠西航公司进行开发，双方签订了《平潭消防大队营地旧城改造合作开发协议，协议约定“环球花园”项目办理各种开发、建设、施工、销售、工程验收、确权等手续。办理手续由环球公司和游祖雄自行派员负责。环球公司组织施工，西航公司帮助环球公司购买售楼发票，发票由环球公司自行负责保管。环球公司财务实行独立核算，设立独立账户。环球公司、游祖雄、高辉耀之间是合作开发关系，这个项目开发的资金全部是环球公司、游祖雄、高辉耀承担。2003年底项目竣工验收。2004年开始销售。游祖雄曾向西航公司出具委托书，委托高辉耀代表其本人对外洽谈“环球花园”项目有关事宜。因此，2004年2月3日西航公司出具委托书，委托高辉耀办理有关“环球花园”1、2号楼建设、销售、确权手续。因此高辉耀的行为即是游祖雄的行为。西航公司对买卖合同盖章，是西航公司义务，但并没有收取购房款，也没有交付房屋权利。2004年底，除1号楼8间店面外，其他房产均已销售并办理了产权登记。2009年12月，高辉耀因黑社会性质组织罪被判刑入狱，高辉耀是否将8间店面销售给他人西航公司并不知情。2011年初，游祖雄、游祖平要求西航公司配合其将8间店面的产权进行登记，因店面不属西航公司财产，为了解决遗留问题，西航公司与游祖雄、游祖平于2011年6月2日签订了《协议书》，就8间店面产权事宜进行了约定，协议第四点还特别强调了游祖雄、游祖平保证8间店面与高辉耀无任何关系，并承诺将来如果与高辉耀产生纠纷造成西航公司损失的，由游祖雄、游祖平承担全部法律责任和经济赔偿责任。2011年12月，西航公司得知游祖雄、游祖平与高辉耀之间的合作关系仍存在纠纷时，立即向产权登记机构出具一份声明，告知内部矛盾未处理清楚，原签订的《房屋买卖合同》作废。随后游祖雄、游祖平起诉西航公司。一、二审无视存在争议的客观事实，未对案件进行全面审查，判决西航公司配合游祖雄、游祖平办理8间店面的权属登记手续，导致讼争不断产生。游祖雄、游祖平与高辉耀之间存在合作关系，高辉耀的行为就是游祖雄、游祖平的行为。高辉耀所提供的证据可以证明“环球花园”项目虽然是以环球公司、游祖雄的名义与西航公司签订挂靠协议，但项目是高辉耀、苏华钦以平潭第五建筑工程有限公司的名义包工包料方式承建。游祖雄、游祖平同意项目的单元房除返还承建工程造价外，由高辉耀、苏华钦统一销售。2004年初开始销售开发的“环球花园”房产，合同均是由高辉耀签署的，游祖雄、游祖平没有任何异议，本案诉争的店面及其它6店面有实际的使用人，且长达7年（计至起诉时止）之久，游祖雄、游祖平也没有提出任何异议，包括游祖雄、游祖平与西航公司签订的《协议书》，说明游祖雄、游祖平认可该店面已被销售，认可高辉耀的销售行为，否则无需签订《协议书》。环球公司、游祖雄、游祖平、游森涛辩称，依法驳回陈征对环球公司、游祖雄、游祖平、游森涛的起诉。本案陈征诉称其因购买“环球花园”店面与西航公司产生纠纷而起诉，陈征为此提交了与西航公司签订的《商品房买卖合同》，而环球公司、游祖雄、游祖平、游森涛非该合同的相对人，依法不应当成为本案的被告。同时陈征诉请的店面编号（）、建筑面积均与答辩人持有的产权证所体现的编号（现已登记在游祖平、游森涛名下）、建筑面积不一致，也非同一个标的物，答辩人也非本案适格被告。假设陈征诉请的店面与答辩人持有的店面系同一标的物，西航公司申请追加答辩人为被告无事实和法律依据。答辩人与西航公司的纠纷法院已终审，且法院已强制执行也已办妥产权登记。答辩人对涉案房产享有合法的物权，在物权登记未依法被撤销之前，法院也无权再审理本案所谓的《商品房买卖合同》合法性及物权登记请求。且与本案相同情况的高仁平、薛云华针对有关法院生效裁判文书提起的“撤销权”之诉，也被福建省高院终审依法驳回，故该案不可能是再审。本案陈征诉请的房屋与答辩人持有的产权证体现的店面系同一标的物及陈征与西航公司签订过的涉案房屋的《商品房买卖合同》，陈征也��物权法上的善意第三人，不享有涉案房屋的物权，其对涉案房屋的占有是非法的。西航公司对涉案房屋无处分权，如果西航公司确有与陈征签订《商品房买卖合同》，西航公司是“一房二卖”，其与陈征之间形成的债权债务关系，依法应承担相应的法律后果。包括案涉店面在内的8间店面系答辩人基于2000年6月与西航公司合作开发“环球花园”项目取得的收益，是答辩人预留归自己使用的店面，西航公司也配合订立《商品房买卖合同》、开具发票等，西航公司与答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，该事实不仅有两份生效法律文书的确认，且西航公司对此也不持异议。西航公司擅自“销售”不享有所有权涉案店面行为，显然是无效。因此西航公司在2007年10月12日将根本不属于自己的店面与陈征签订所谓购买“环球花园”店面的《商品房买卖合同》，就是故意的“一房二卖”，对陈征构成欺诈，由此产生的法律后果应由西航公司自行承担。高辉耀辩称，我方认同陈征的全部诉讼请求，陈征所提供的“环球花园”店面《商品房买卖合同》合法有效，依法应予以认定，法院也应判决店面归陈征所有。西航公司对诉争店面再次进行买卖是无效行为，西航公司在答辩中陈述是被挂靠方，全部行为由施工方负责，故西航公司没有买卖的权利，没有销售权。本案诉争的店面，西航公司与游祖雄等人恶意串通，明显损害他人利益的行为，西航公司的法定代表人与游祖雄等人关系密切，他们之间采用倒签的方式重新订立合同，该合同违法无效，对陈征应承担责任，我方也将追究西航公司相关的民事责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当��人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实，本院认定如下：1.2000年10月31日，以环球公司（法人游祖平）、游祖雄（为乙方）将取得的“平潭消防大队营地旧城改造”（又名“环球花园”）项目挂靠西航公司（为甲方）进行开发，双方签订了《平潭消防大队营地旧城改造合作开发协议》，协议约定“环球花园”项目办理各种开发、建设、施工、销售、工程竣工验收、确权等手续。办理手续由乙方自行派员负责，甲方可利用以往办手续经验给予协助。协议签订后，乙方即投入资金完成搬迁、征地，取得土地使用权，并以甲方名义开发建设；2.2002年10月5日和2003年10月5日，以游祖华作为代理人（代表环球公司）与平潭县第五建筑工程有限公司分别签订了环球花园1号楼和2号楼《建设工程施工合同》，2002年11月5日以苏华钦为乙方与游祖雄代表环球公司为甲方签订了环球花园公寓楼工程施工承包经营合同的补充合同，承包方式为包工包料，由乙方垫资承建，以甲方用建成的环球花园公寓楼单元套房自东至西按每平方米850元作价，抵还乙方的承建工程造价等。2003年10月11日，高辉耀（施工队为乙方）与平潭县第五建筑工程有限公司（发包方为甲方）签订了《工程承包经营合同书》，该合同书约定将环球花园公寓2号楼施工交由高辉耀承包。2003年11月7日游祖雄出具了委托书，委托高辉耀对环球广场背后即将施工的一栋楼对外洽谈有关事宜，并口头委托高辉耀对1号楼房屋进行销售等。2004年2月3日西航公司基于游祖雄出具了委托书给高辉耀情形下，才出具委托高辉耀办理有关环球花园项目楼建设、销售、确权手续。项目竣工验收后，高辉耀作为受委托人对环球花园1、2号楼进行销售等受委托事项，2004年陈征向高辉耀购买本案诉争的号店面并第一次支付部分购房款时，高辉耀即将店面交付给陈征并使用至今，2007年10月6日支付最后一次购房款后（总价款为385480元），高辉耀出具了一张收款收据，2007年10月12日陈征与高辉耀作为委托代理人签订了两间店面的《商品房买卖合同》；3.2011年6月2日游祖雄、游祖平、游森涛依据2008年2月28日环球公司股东会决议及2011年3月9日该公司出具的《确认书》，确认因“环球花园”项目产生的合同权益和义务均由游祖平个人承受，与西航公司签订环球花园八间店面的《商品房买卖合同》（合同签订时间填写为2008年7月6日）。2011年12月向平潭综合实验区房产交易中心发出声明，西航公司与游祖平、游森涛签订环球花园八间店面的《商品房买卖合同》作废。2012年3月20日，游祖雄、游祖平、游森涛向本院提起诉讼��要求西航公司协助游祖平、游森涛办理八间店面权属登记等，本院于2012年12月20日作出（2012）岚民初字第481号民事判决书，判决西航公司与游祖平、游森涛签订的“环球花园”包括本案诉争的八间店面的八份《商品房买卖合同》有效，并判令西航公司在判决生效后一个月内协助游祖平、游森涛办理八间店面的权属登记手续。西航公司不服该判决上诉至福州市中级人民法院，福州市中级人民法院作出（2013）榕民终字第1351号民事判决书，驳回上诉，维持原判。游祖平、游森涛向法院申请对西航公司强制执行，“环球花园”店面于2015年11月5日已登记在游祖平、游森涛名下。本案在庭审中曾向陈征释明，如果法律上或事实上不能履行其诉讼请求是否要变更诉讼请求时，陈征明确拒绝变更其诉讼请求。本院认为，本案主要有以下两个争议焦点：一、关于《商品房屋买卖合同》的效力问题根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，合同双方当事人均具相应民事行为能力。对此，各方当事人均无提出异议。诉争合同系对商品房销售事宜形成对民事权利义务的安排，无证据证明诉争合同违反法律或者社会公共利益。西航公司抗辩，诉争合同系虚假的无效合同。但西航公司自认在诉争合同上盖章是因为西航公司与环球公司就“环球花园”项目开发存在挂靠关系，因环球公司并无开发销售商品房相应资质，故以西航公司名义签订合同并加盖公章。依照合同相对性原理，以西航公司名义签订的合同，其权利义务承受者应当为西航公司。至于所谓挂靠事宜仅是西航公司与环球公司之间的内部关系，西航公司以挂靠事宜否定诉争合同系其真实意思表示，于法无据，不应支持。据此，陈征主张诉争合同有效，符合法律规定，应当予以支持。二、关于是否应当判决继续履行的问题陈征尚主张西航公司协助其办理所购买的店面的权属登记。虽然诉争合同属于有效合同，但因该二间店面现已登记在游祖平、游森涛名下，已属法律上的履行不能。经本院释明，陈征仍然拒绝变更诉讼请。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…”，为此对陈征的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决如下：一、陈征与平潭西航实业集团有限公司于2007年10月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回陈征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7082元，由平潭西航实业集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审　判　长　吴岚��审　判　员　林　　霞人民陪审员　林光英二〇一七年五月××日书　记　员　施　　晨附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。关注公众号“”