（2016）闽01民终3994号

裁判日期: 2017-05-01

公开日期: 2017-11-29

案件名称

福建留学人员创业园建设发展有限公司、何红鸥商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

福建留学人员创业园建设发展有限公司,何红鸥

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2016）闽01民终3994号上诉人（原审被告）：福建留学人员创业园建设发展有限公司，住所地福州市马尾区快安路39号。法定代表人：郑惠川，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜昌敏，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴飞燕，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何红鸥，女，1966年11月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：陈易蕾，福建亚太天正律师事务所律师。上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司因与被上诉人何红鸥商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司委托诉讼代理人杜昌敏律师、吴飞燕律师，被上诉人何红鸥的委托诉讼代理人陈易蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司上诉请求：福州市晋安区人民法院作出的一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以撤销改判。事实和理由：一、福建人才限价商品住房项目是省政府主导的政策性住房项目，上诉人作为代建方不能完全自主掌握项目进程，未能办理产权证完全是政府原因，不能归责于上诉人；二、即使是按照合同补充条款的约定，由于政府原因造成的逾期办理产权证，上诉人也不承担违约责任；三、如因不可归责于上诉人的因素判决上诉人承担支付违约金，则将是对上诉人的极大不公平，也将产生极为不良的社会效果；四、即使单就违约金而言，上诉人约定的违约金（日万分之一）过分高于对被上诉人造成的损失，应予调整。五、上诉人已经于2016年12月底完成了总登记，履行了办证辅助义务，且被上诉人就案涉房屋上市交易的最早时间亦未受到延迟办证的影响，故被上诉人实际损失较小。被上诉人何红鸥辩称：一、政府行政机关在实施行政许可过程中没有任何违规或不作为，而仅是未能在上诉人期望的期限内为申请人实施行政许可；二、上诉人以本案房屋建设项目具有人才限价房性质，作为免除其违约责任的理由，显然没有任何依据；三、上诉人认为其按合同承担违约金，显失公平，违反合同法的公平原则没有任何依据，上诉人作为合同文本提供方，且自愿签订合同，无论盈利还是亏本，均应按约定承担违约责任。被上诉人请求驳回上诉，维持原判。被上诉人何红鸥向一审法院起诉请求：1、判令福建留学人员创业园建设发展有限公司履行为何红鸥办理坐落于福州市××××号福建人才限价商品住房第20#楼201单元号房一套的产权证；2、判令福建留学人员创业园建设发展有限公司支付逾期办理上述权属证书的违约金；3、判令福建留学人员创业园建设发展有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月7日，何红鸥与福建留学人员创业园建设发展有限公司签订两份《商品房买卖合同》及补充协议，约定何红鸥以总价620755元向福建留学人员创业园建设发展有限公司购买本案讼争屋即福州市××××号福建人才限价商品住房20#楼201单元号房一套，并办理了预告登记；合同还约定，福建留学人员创业园建设发展有限公司应于2013年9月30日前将讼争屋交付何红鸥使用，于交付使用后365日内为何红鸥办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由福建留学人员创业园建设发展公司有限提供的资料交付给何红鸥，如因福建留学人员创业园建设发展公司的原因，何红鸥不能在讼争屋交付使用后365日内取得房屋权属证书的，何红鸥不退房，福建留学人员创业园建设发展有限公司自逾期之日起每日按何红鸥已付款的0.01%向何红鸥支付违约金；在补充协议中约定，福建留学人员创业园建设发展有限公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，如因政府相关部门原因造成房产证和土地证不能按时办妥，福建留学人员创业园建设发展有限公司不承担任何违约责任；根据福州市房地产交易登记中心关于限价商品房办理产权证需提供房管局入住鉴定的要求，若何红鸥未在上诉人发出的交房通知书中确定的交房日期内办理完该房屋的验收交接手续而造成的房产证和土地证不能按时办妥的，由何红鸥自行承担一切责任，福建留学人员创业园建设发展有限公司不承担任何违约责任；等等。之后，何红鸥依约付清全部购房款；福建留学人员创业园建设发展有限公司于2013年10月1日将讼争屋交付何红鸥，因缺少福州市国土资源管理部门的土地竣工检查核验及相应的土地竣工变更登记等手续，其未向房屋登记中心申请房屋初始登记。福建留学人员创业园建设发展有限公司为此曾请求有关部门进行协调亦未果。一审法院认为，福建留学人员创业园建设发展有限公司与何红鸥签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是为合法有效，双方应当依照合同约定全面履行合同义务。福建留学人员创业园建设发展有限公司作为商品房开发建设单位应当充分了解办理房屋所有权初始登记的条件，且其已在合同中对完成初始登记作出了合理预期，该期限远超《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”规定中的期限，现福建留学人员创业园建设发展有限公司已逾约定的办证期限达1年以上，仍未完成初始登记。其关于逾期办证系政府部门原因所致的抗辩意见即使属实，依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，仍应当向合同相对方即何红鸥承担违约责任。而双方在补充协议中关于如因政府相关部门原因造成房产证和土地证不能按时办妥，福建留学人员创业园建设发展有限公司不承担任何违约责任的约定，应指福建留学人员创业园建设发展有限公司在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记后，因政府相关部门原因造成何红鸥未能取得房地产权属证书，福建留学人员创业园建设发展有限公司方能免责。综上，福建留学人员创业园建设发展有限公司已构成违约，应当依约承担违约责任，即自2014年10月1日起至福建留学人员创业园建设发展有限公司完成讼争屋所有权初始登记时止，每日按已付款项的0.01%支付何红鸥逾期办证违约金。此外，因讼争屋未完成所有权初始登记，尚不具备办证条件，故何红鸥关于福建留学人员创业园建设发展有限公司应为其办理讼争屋所有权证及土地使用权证的诉讼请求，不予支持。而按《福州市限价房销售管理办法》有关规定，何红鸥入住鉴证系初始登记后办证时才需提供的材料，故福建留学人员创业园建设发展有限公司以此为由主张何红鸥已丧失办理产权证的资格及未造成何红鸥损失不应承担违约责任，理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、福建留学人员创业园建设发展有限公司应支付何红鸥自2014年10月1日起至福建留学人员创业园建设发展有限公司完成讼争房屋所有权初始登记时止的逾期办证违约金（每日按已付款项620755元的0.01%计），其中于本判决生效之日支付此前产生的违约金，此后的违约金于每年年底前支付一次，若福建留学人员创业园建设发展有限公司在该年度年底前完成初始登记，应于完成初始登记之日付清；二、驳回何红鸥的其他诉讼请求。二审中，福建留学人员创业园建设发展有限公司向本院提交六份新证据：一、闽机管（2016）115号《福建省机关事务管理局、福建省人力资源和社会保障厅关于商请支持解决福建人才限价商品住房项目土地竣工核验有关问题的函》；二、榕国土资综（2016）528号《关于福建人才限价商品住房项目有关事宜的报告》；三、《关于研究福建人才限价商品住房有关问题的情况汇报》；四、《关于调整福建人才限价商品住房项目限制上市交易年限规定的函》（闽机关函（2016）527号）；五、首次登记通知书；六、土地分割登记通知书。证据一、二、三拟证明：1、土地竣工核验手续无法完成确非上诉人原因；2、上诉人一直在积极协调解决土地核验办理产权登记事宜。证据四、五、六拟证明：上诉人已于2016年12月23日完成福建人才限价商品房项目房屋所有权初始登记及土地竣工变更登记，被上诉人已可办理分户不动产权证，被上诉人预期的房屋上市交易时间未受影响，不存在逾期办证损失。何红鸥质证认为，证据一、二、三形成时间在2016年，这个时间是上诉人在承担违约责任之后，针对违约行为的补救手段，违约之后产生的补救行为并不能减轻上诉人应当承担的违约责任；这三份证据证明政府各部门都在积极促成诉争房屋能早日办理产权证，说明上诉人主张因政府原因导致无法办证有误。证据四证明了上诉人具有违约行为，这份证据对上诉人与被上诉人之间的合同权利义务没有任何影响。被上诉人的损失也并非因产权可以上市的时间未迟延而消失。证据五与证据六也可以证实上诉人逾期办证的违约事实。本院认为，上诉人提交的证据一闽机管（2016）115号《福建省机关事务管理局、福建省人力资源和社会保障厅关于商请支持解决福建人才限价商品住房项目土地竣工核验有关问题的函》具有原件可供核对，确认其证明力。证据二及证据三均无原件可供核对，无法确认证据二、三的真实性，本院不予采纳。对证据四、五、六的真实性、关联性、合法性予以认可。根据现有证据，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，讼争房屋系于2016年12月23日完成所有权初始登记及土地竣工变更登记，已可办理分户不动产权证。福建省机关事务局已将诉争房屋允许上市交易时间确定为2019年10月1日，被上诉人预期的房屋上市交易时间未受到逾期办证的影响。以上事实有福建留学人员创业园建设发展有限公司在二审提交的《关于调整福建人才限价商品住房项目限制上市交易年限规定的函》（闽机关函（2016）527号）、首次登记通知书、土地分割登记通知书为证。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。合同订立后，被上诉人依约支付了购房款，上诉人应于商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。上诉人虽于合同约定的交房期限内向被上诉人交付房屋且被上诉人已实际接收，但未在约定期限内交付办理产权证所需相关资料，即迟延履行了《商品房买卖合同》所约定的办证义务，应当承担相应的违约责任。但本案诉争房屋并非普通商品房，而系人才限价房，具有特殊性。《福建省机关事务管理局、福建省人力资源和社会保障厅关于商请支持解决福建人才限价商品住房项目土地竣工核验有关问题的函》证明开发商并不具有自主出售商品房的权限，符合购房条件的业主资格须经福建省机关管理局和人社厅的认定。因该项目销售时福建省机关管理局与人社厅认定的符合条件的申请人少于房源数量，同时因当时项目商业配套用房也未销售等原因，暂无法进行项目结算，财政部门认为报送资料不符合要求，才造成土地竣工核验手续无法办理，影响到房屋所有权初始登记。同时鉴于人才限价房出售的均价低于同期、同地段商品房，被上诉人已经享有政府补贴的优惠，且在上诉人积极协调与推动下，诉争房屋已经具有办理不动产权属证书的条件，案涉房屋最早可上市交易时间确定为2019年10月1日，延迟办证并未影响到被上诉人可上市交易时间。结合上述因素，从公平角度出发，经本院审判委员会讨论决定，应适当下调合同约定的违约金数额，即上诉人应当自2014年10月1日起至2016年12月23日止，每日按已付款项620755元的0.002%支付被上诉人逾期办证违约金，共计10118元（602755元×0.002%×815天）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初152号民事判决；二、上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司应在本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人何红鸥逾期办证违约金10118元；三、驳回被上诉人何红鸥的其他诉讼请求；四、驳回上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司的其他上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币492元，由上诉人福建留学人员创业园建设发展有限公司负担53元，由被上诉人何红鸥负担439元。本判决为终审判决。审　判　长　　缪羽代理审判员　　魏博代理审判员　　林伟二〇一七年五月××日书　记　员　　施佳微信公众号“”