（2017）粤01民终6624号
裁判日期: 2017-05-01
公开日期: 2017-06-13
案件名称
广州机电物业管理有限公司与广州市金绮贸易有限公司、温作涛租赁合同纠纷2017民终6624二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市金绮贸易有限公司,温作涛,广州机电物业管理有限公司（原称广州机电工业发展有限公司）
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终6624号上诉人（原审被告）：广州市金绮贸易有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：伍凤薇。上诉人（原审被告）：温作涛，住广东省大埔县。两上诉人共同委托代理人：黄树豪，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州机电物业管理有限公司（原称广州机电工业发展有限公司），住所地广州市。法定代表人：黄双全。委托代理人：罗国林，广东格林律师事务所律师。委托代理人：韩烨，广东格林律师事务所律师。上诉人广州市金绮贸易有限公司（以下简称金绮贸易公司）、温作涛因与被上诉人广州机电物业管理有限公司（以下简称机电物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。金琦贸易公司、温作涛共同上诉，请求：1.撤销一审判决第四项中“自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市金琦贸易有限公司向广州机电物业管理有限公司支付自2017年6月1日至2018年5月31日按92172元计算）及自2016年10月13日至本判决发生法律效力之日止的逾期支付使用费的违约金（从2016年10月13日起至实际支付上述使用费之日止，以当月所欠使用费为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率上浮50%的标准计算）。”，改判为上诉人无需支付逾期支付使用费的违约金；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：根据上诉人与被上诉人签订的租赁合同及补充协议，双方当事人并没有约定关于逾期使用房屋费占用费的违约金，因此原审法院判决上诉人支付逾期支付使用费的违约金，没有事实和法律依据，且超出了被上诉人的诉讼请求。机电物业公司辩称：不同意上诉人上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。机电物业公司向一审法院起诉请求：1.确认机电物业公司和金绮贸易公司之间于2014年5月13日签订的《租赁合同》（合同号：穗电发租[2014]003），于2015年6月1日签订的《租赁合同补充协议书》（合同号：穗电发租[2014]003补一）于2016年10月12日解除；2.金绮贸易公司向机电物业公司腾空并返还位于广州市越秀区中山三路福兴街XXX号的租赁物；3.判令金琦贸易公司向机电物业公司支付自2016年6月1日至10月12日租金￥368451.6元；4.判令金琦贸易公司向机电物业公司支付自应付租金之日起至实际支付租金之日的违约金（每逾期一日按月租金的千分之五标准计算，暂计至2016年10月30日为人民币210017.42元，详细计算表请见附件1）；5.判令金琦贸易公司承担自合同解除之日起至金琦贸易公司实际交还房屋给机电物业公司之日止按合同约定的月租金标准向机电物业公司支付房屋使用费及利息（自起诉之日至实际清偿之日止按银行同期贷款利率计算）；6.判令温作涛对金琦贸易公司履行上述义务承担连带责任。一审法院认定事实：广州市越秀区中山三路福兴街XXX首层房屋为机电物业公司所有的房屋，建筑面积为494.32平方米。2014年5月13日，机电物业公司（为甲方，出租方）与金琦贸易公司（为乙方，承租方）签订《租赁合同》（合同号：穗电发租[2014]003），约定：甲方为广州市越秀区中山三路xxx的物业的产权人/相关权益人，同意将房屋租赁给乙方作仓库使用，建筑面积经甲乙双方一致确定为494.32平方米，并同意按此建筑面积计算租金和相关费用；租赁期限自2014年5月12日起至2019年5月31日止，甲方于2014年5月12日前交付租赁物业，甲方向乙方提供两个月的装修免租期，计租期从2014年7月12日起；每月租金为140元/平方米，合计69205元/月，租金每年调整一次，每次调整上浮10%；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁保证金207615元，水电保证金20000元和第一个月租金，以后每月的15日为下月租金及本月水电费、管理费的交费日期；乙方如拖欠租金超过本合同约定的，甲方可解除合同，收回租赁物业，并追究乙方的违约责任；乙方逾期交纳租金、水电费、管理费的，每逾期一天按欠交金额的千分之五加收滞纳金；逾期五天仍未交纳租金、水电费、管理费的，甲方有权暂时停止水电供应，所造成的损失均由乙方自行承担；逾期半个月仍未交付租金、水电费或管理费的，甲方有权解除本合同、收回物业、所收保证金及相关款项不予退还；本合同所有的通知应以书面方式作出，任何一方以邮寄、快递、挂号信等方式将通知送达至本合同约定的对方地址的，即视为送达，其中乙方地址为广州市越秀区中山三路xxx等。2015年6月1日，机电物业公司（甲方）与金琦贸易公司（乙方）签订《租赁合同补充协议书》，约定：甲乙双方于2014年5月13日签订了《广州市房屋租赁合同》，就租赁合同内租金标准达成本协议，租赁期限从2015年6月1至2019年5月31日止，其中2016年6月1日至2017年5月31日的月租金为83739元；租赁期间，乙方应严格按照《租赁合同》及本补充协议的约定向甲方交纳租金，乙方未按时按《租赁合同》及本补充协议的要求向甲方支付租金和其他费用的，甲方有权单方解除《租赁合同》，并按《租赁合同》中约定的内容向乙方追究违约责任。2015年10月21日，机电物业公司（甲方）与温作涛（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方为广州市越秀区中山三路xxx之一的物业的产权人/相关权益人，同意将房屋租赁给乙方作办公使用，建筑面积经甲乙双方一致确定为175平方米，并同意按此建筑面积计算租金和相关费用；租赁期限从2015年11月1日至2017年10月31日止，每月租金7000元，租金每年调整一次，每次上浮5%；补充约定：乙方所承租之物业和金绮贸易公司承租的广州市越秀区中山三路xxx单元物业属于一个整体物业；乙方与金琦贸易公司为关联方，乙方或金琦贸易公司的任何一方提出提前终止该方与甲方签订的租赁合同，经甲方同意后，另一方必须按照甲方书面确认的条件继续承租退出之物业，否则，视为乙方与金琦贸易公司同意提前终止租赁合同，甲方有权按照合同约定向乙方或金琦贸易公司追究违约责任；如金琦贸易公司违约，乙方对金琦贸易公司的违约行为向甲方承担连带责任等。2016年9月22日，机电物业公司向金绮贸易公司位于广州市越秀区中山三路xxx的地址寄送《催收租金的通知》，其中记载：根据合同约定金绮贸易公司应于每月15日前向机电物业公司交纳下月租金，截止目前，金琦贸易公司仍欠2016年6-8月租金合计251217元，金琦贸易公司在2016年9月26日前向机电物业公司补交租金，否则机电物业公司有权通过法律手段追究金琦贸易公司责任，并收回物业等。该邮件因无法联系收件人被退回。金琦贸易公司表示没有收到该邮件。2016年10月10日，机电物业公司向金绮贸易公司位于广州市越秀区中山三路xxx的地址寄送《解除租赁合同通知书》，其中载明：经机电物业公司多次催促，金琦贸易公司仍拖欠2016年6月至9月租金334956元，违约金152405元。金琦贸易公司行为已构成根本违约，自本通知送达之日起，机电物业公司与金琦贸易公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议书》解除；金琦贸易公司应于收到本通知后立即腾空涉诉房屋并将房屋交还机电物业公司，立即补交所有欠付租金、承担违约责任并赔偿因此造成的其他损失等。该邮件于2016年10月12日因收件人名址有误被退件。金琦贸易公司表示没有收到该邮件。就租金交纳问题，机电物业公司表示金琦贸易公司从2016年6月开始欠租，其应该交租的日期是2016年5月16日，即在每个月的月中支付下个月的租金。金琦贸易公司表示从2016年6月12日开始没有交租，确认是每个月月中支付下个月租金，但是认为6月份的租金应该是指6月12日至7月12日的租金。一审庭审中，金琦贸易公司、温作涛表示温作涛只是挂名，实际上没有履行合同权利义务，在合同第11页中，温作涛的签名只是签在授权代表上而不是乙方上面，乙方处是有盖章字样的。根据物业房产证显示建筑面积是494.32平方米，但是根据机电物业公司与金琦贸易公司签订的两份合同，一份合同显示面积494.32平方米，另外一份合同显示面积175平方米，两份合同加起来的面积是远超过房产证上的面积。对于没有房产证部分的面积的合同效力我方存疑。合同只是温作涛代表公司签订，根据合同第14条规定，合同只是要求金琦贸易公司承担责任，不能据此要求温作涛承担责任。一审法院认为：机电物业公司与金琦贸易公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议书》，以及机电物业公司与温作涛签订的《广州市房屋租赁合同》系出自双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。金琦贸易公司未按合同约定交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。机电物业公司按上述合同约定的地址向金琦贸易公司发出《解除租赁合同通知书》，虽金琦贸易公司表示未收到该邮件，但依据合同约定，机电物业公司通过邮政快递寄送通知书的地址是合同中约定的送达地址，金琦贸易公司亦在庭审中确认其仍在该地址正常办公，故应视为该通知已经送达金琦贸易公司。现机电物业公司要求确认合同于2016年10月12日已经解除、收回房屋及清付租金的请求，合法合理，一审法院予以支持。至于机电物业公司主张按照每日千分之五的标准支付租金及房屋使用费违约金的请求，该违约金实为逾期付款违约金，金琦贸易公司亦抗辩认为该标准过高，一审法院根据公平原则酌情调整违约金按照银行同期贷款利率上浮50%的标准计算。至于金琦贸易公司辩称租金应自2015年6月12日起算，根据前述合同的约定，机电物业公司与金琦贸易公司之间的租金自2015年6月1日起按自然月计付，故金琦贸易公司该项抗辩意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。至于机电物业公司主张的自本判决发生法律效力之后的占有使用费的逾期付款违约金尚未实际发生，故在本案中暂不作出处理。此外，关于温作涛是否应当承担连带责任的问题，根据机电物业公司与温作涛签订的《广州市房屋租赁合同》约定，“温作涛与金琦贸易公司为关联方，如金琦贸易公司违约，温作涛对金琦贸易公司的违约行为向机电物业公司承担连带责任”。前述已认定金绮贸易公司违约，故机电物业公司要求温作涛对金琦贸易公司的债务承担连带责任的请求，合法合理，一审法院予以支持。至于合同解除后，前述合同中约定的租赁保证金及水电保证金如何处理的问题，因机电物业公司并未就该事项提请一审法院作出处理，金琦贸易公司亦在诉讼过程中明确表示其不提出反诉，保留另案诉讼的权利。因此，一审法院对于该保证金在本案中不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，于2017年1月9日作出如下判决：一、确认广州机电物业管理有限公司与广州市金绮贸易有限公司之间关于广州市越秀区中山三路xxx房屋签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议书》于2016年10月12日解除。二、自本判决发生法律效力之日起30日内，广州市金绮贸易有限公司应将广州市越秀区中山三路xxx腾空交还广州机电物业管理有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市金琦贸易有限公司向广州机电物业管理有限公司支付2016年6月1日至10月12日的租金（每月按83739元计算）及逾期付款违约金（从2016年5月16日起至实际支付上述租金之日止，以当月所欠租金为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率上浮50%的标准计算）。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市金绮贸易有限公司向广州机电物业管理有限公司支付2016年10月13日至实际腾空交还上述房屋之日止的占有使用费（其中自2016年10月13日起至2017年5月31日按83793元计算；自2017年6月1日至2018年5月31日按92172元计算）及自2016年10月13日至本判决发生法律效力之日止的逾期支付使用费的违约金（从2016年10月13日起至实际支付上述使用费之日止，以当月所欠使用费为基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率上浮50%的标准计算）。五、温作涛对广州市金琦贸易有限公司的上述债务承担连带责任。六、驳回广州机电物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费34687元，由广州市金琦贸易有限公司、温作涛共同负担。本院二审期间，金琦贸易公司、温作涛及机电物业公司对一审查明认定的事实均没有异议，也没有提交新的证据。本院对一审查明认定的事实予以确认。在二审期间，金琦贸易公司确认涉案房屋仍未交还，由金琦贸易公司占有使用。本院认为，金琦贸易公司、温作涛除对一审判决第四项逾期支付使用费的违约金有异议外，对其他判项没有异议。根据各方诉辩意见，本案二审的争议焦点是租赁合同解除后金琦贸易公司应如何支付占有使用费的问题。根据查明事实，机电物业公司与金琦贸易公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》合法有效，金琦贸易公司未按合同约定交纳租金，已构成违约，机电物业公司有权解除合同并要求金琦贸易公司承担相应责任。一审确认双方租赁合同关系于2016年10月12日解除，双方均无异议，本院亦予以确认。租赁合同解除后，承租人理应交还租赁物业。承租人未及时腾空交还租赁物业的，应支付逾期腾房占有使用费。因此，一审判决金琦贸易公司应参照合同约定租金标准支付自2016年10月13日起至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费正确。因合同并未就承租人逾期交还物业的责任作出明确约定，金琦贸易公司无需承担逾期支付使用费的违约金。但根据债务应当及时履行的一般原则，金琦贸易公司未能按时支付占有使用费的，应承担一般金钱给付义务迟延履行的法律责任，即支付迟延履行期间的债务利息。机电物业公司在一审请求金琦公司承担自合同解除之日起至金琦贸易公司实际交还房屋之日止按合同约定的月租金标准支付房屋使用费及利息（自起诉之日至实际清偿之日按银行同期贷款利率计算），未超出法律规定的范围，应予支持。但一审判决第四项关于逾期支付使用费违约金的处理标准，既无合同约定依据，也确实超出机电物业公司的相关诉讼请求，本院予以调整。对于一审其他问题的认定和处理各方均无异议，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，实体处理基本合理，唯对逾期支付占有使用费的利息处理不当，本院予以纠正。金琦贸易公司和温作涛的上诉请求部分有理，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41767号民事判决第一、二、三、五、六项及案件受理费负担的决定；二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初41767号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起10日内，广州市金绮贸易有限公司向广州机电物业管理有限公司支付2016年10月13日至实际腾空交还房屋之日止的占有使用费（其中自2016年10月13日起至2017年5月31日按每月83793元计算；自2017年6月1日至2018年5月31日期间按每月92172元计算）及利息（自2016年11月7日至实际清偿之日止，以当月所欠使用费为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算）。二审案件受理费800元，由被上诉人广州机电物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓娟闰审判员 陈珊彬审判员 杨晓怡二〇一七年五月××日书记员 林北征 微信公众号“”