（2017）粤07民终444号

裁判日期: 2017-05-01

公开日期: 2017-07-05

案件名称

陆叶进、广东粤财投资控股有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省江门市中级人民法院

所属地区

广东省江门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陆叶进,广东粤财投资控股有限公司,广发银行股份有限公司江门分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省江门市中级人民法院民事判决书（2017）粤07民终444号上诉人（原审原告）：陆叶进，男，1954年5月3日出生，汉族，住广东省江门市江海区，。委托诉讼代理人：李静染，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秀娟，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东粤财投资控股有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东风中路481号粤财大厦15楼。法定代表人：杨润贵，董事长。委托诉讼代理人：霍俊，广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶旭东，男，1970年3月1日出生，汉族，系公司员工。被上诉人（原审第三人）：广发银行股份有限公司江门分行，住所地：广东省江门市建设路49号之五。法定代表人：吴达豪，行长。委托诉讼代理人：李剑华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：伍洁榕，女，该公司员工。上诉人陆叶进因与被上诉人广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）、广发银行股份有限公司江门分行（以下简称广发银行江门分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2016）粤0704民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆叶进上诉请求：1、撤销原审判决，改判确认陆叶进是广发银行江门分行名下的位于江门市江海区××大道××房产（房产证号：粤房地权证江门字第××号）的所有权人，粤财公司和广发银行江门分行协助陆叶进办理将上述房产产权过户到陆叶进名下的手续；2、本案一、二审诉讼费用由粤财公司和广发银行江门分行负担。事实和理由：一、一审认定事实错误，粤财公司与广发银行江门分行签订的《抵债资产转让协议》、粤财公司与陆叶进形成的买卖合同关系中的转让标的是涉案房屋的所有权及相关权益，陆叶进作为最终受让方，粤财公司和广发银行江门分行作为资产的转让方，陆叶进有权要求人民法院确认取得涉案房产的所有权。粤财公司和广发银行江门分行签订的《抵债资产转让协议》合法有效，各方并无异议，粤财公司通过该协议取得的案涉房产的所有权及相关权益，通过公开、公平的拍卖方式进行拍卖，陆叶进作为竞得人，与粤财公司形成买卖合同关系，陆叶进已完整履行了买卖合同关系中的交付拍卖佣金和拍卖款的义务，广发银行江门分行也确认转让的是涉案房产的所有权及相关权益，且确认陆叶进已经取得涉案房产的所有权，要提交一定的文件给陆叶进办理过户；成交后涉案房产也已经由陆叶进一直控制和管理，各方亦无异议。一审不理会陆叶进拥有合同权利且在事实上已经是涉案房屋所有权的客观情况，完全按照不动产物权登记公示原则来判定不动产物权的法律归属，显然是片面的，也是不合法的。二、协助陆叶进办理将涉案房产过户到陆叶进名下的手续，是粤财公司和广发银行江门分行应履行的合同义务，涉案房产具备权属登记条件，也不存在阻碍粤财公司和广发银行江门分行履行义务的情况。依据粤财公司和广发银行江门分行签订的《抵债资产转让协议》，广发银行江门分行负有交付、协助受让人取得涉案房产产权证的义务，相应地粤财公司享有要求广发银行江门分行履行的权利。粤财公司将合同权益，包括涉案房产的所有权、要求广发银行江门分行履行交付、协助办证的权利转让给陆叶进，在法律上属于债权转让、合同让与。债权债务关系的主体变更了，新债权人与原债务人形成了新的债权债务关系，在本案中，则陆叶进为新债权人，广发银行江门分行为新债务人。自陆叶进与粤财公司的买卖合同关系形成后，粤财公司对广发银行江门分行不再享有权利，相应的合同权益转让给陆叶进。因此，陆叶进不但可以要求广发银行江门分行向其履行交付房产、协助办理产权证的义务，同时，粤财公司作为直接与陆叶进成立买卖合同关系的债务人，陆叶进更可以要求粤财公司履行该义务。事实上，涉案房屋也是粤财公司和广发银行江门分行履行对陆叶进的合同义务而交付给陆叶进的。《抵债资产转让协议》、《拍卖公告》中从未提示涉案房产不能过户至受让人名下，反而反复强调受让人要承担确权过户的税费；而且，涉案房产已经确权在广发行江门分行名下，不属于无法办理产权证的房产或者其他各类的问题房产，没有落入《拍卖成交确认书》中“无法办理过户登记或者不能办理相关权证”的范畴，粤财公司和广发银行江门分行履行协助办证义务没有任何障碍。事实上，依据陆叶进取得的资料，在粤财公司和广发银行江门分行同一份《抵债资产转让协议》中其他同批次的抵债房产，同样拍卖标的是“合同权益”，甚至在协议签订、拍卖之后，一直还没有过户到广发银行江门分行名下的房产，粤财公司和广发银行江门分行都非常积极协助竞得人过户，唯独对陆叶进拖延履行，原因经陆叶进多番追问无果。而为尽快过户，陆叶进甚至代广发银行江门分行缴交了涉案房产欠缴多年的房产税和滞纳金等税费，却至今无法完成确权，对陆叶进极不公平。三、陆叶进的两个诉讼请求是一个问题的两个方面，互为因果、密不可分。一审在错误地不支持陆叶进的确权请求后，拒绝审理陆叶进的第二个诉讼请求，实属认定错误，违反法定程序。陆叶进提出确认取得涉案房产的所有权，并要求粤财公司和广发银行江门分行协助办证的诉讼请求，均是基于陆叶进享有的合同权利、有权要求粤财公司和广发银行江门分行履行相关合同义务、涉案房产的所有权事实上已经归属于陆叶进这一客观事实，而从两个不同的方面、不同层次请求得到法律保护。依照我国《物权法》第三十三条、第三十四条的规定，陆叶进有权提出确权及协助过户的请求。确认涉案房产为陆叶进所有，不论在审判中还是执行时，都必然存在将涉案房屋过户到陆叶进名下的问题，而支持粤财公司和广发银行江门分行协助过户，则会形成涉案房屋为陆叶进所有的后果，将两个请求在同一案件中加以审理，不属法律关系合并审理的问题。一审无视两个请求的关联性，只审判起诉状中陆叶进表达在先的请求，属认定事实错误，违反法定程序。粤财公司辩称：第一、粤财公司委托公开拍卖的是资产权益，而不是不动产所有权，本案标的物属于资产权益项下权益其所有权由法院依据相关法律法规进行裁决。第二、交易完成后粤财公司一直有协助陆叶进办理房产过户。第三、委托人声明明确约定办理房产证过户产生的一切费用由买受人即陆叶进承担。广发银行江门分行辩称：一、广发银行江门分行与粤财公司签订了《抵债资产转让协议》，约定将本案房屋转让给粤财公司，广发银行江门分行与粤财公司双方的权利义务按照《抵债资产转让协议》约定履行。广发银行江门分行与陆叶进不存在权利义务关系，亦无相关约定，广发银行江门分行无直接协助陆叶进办理任何手续的义务，陆叶进要求广发银行江门分行直接协助其办理本案房屋至其名下的诉讼请求应予驳回。二、广发银行江门分行以拍卖的形式再将上述合同权益拍卖，由陆叶进竞价取得上述合同和房产的所有权后由于各种原因导致暂时无法过户，是属于广发银行江门分行与粤财公司双方合同约定的法律关系，由广发银行江门分行与陆叶进双方按照合同约定的义务办理，广发银行江门分行不存在过错，相关过户的费用由粤财公司与陆叶进按照其双方的约定处理，与广发银行江门分行无关。三、本案全部诉讼费用应由粤财公司与陆叶进双方承担。陆叶进向一审法院起诉请求：一、确认陆叶进是江门市江海区××大道××层（房产证号：粤房地权证江门字第××号）房产的所有权人，价值约810000元。二、粤财公司及广发银行江门分行协助陆叶进办理将上述房产产权过户至陆叶进名下手续。三、粤财公司及广发银行江门分行连带承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：江门市江海区××大道××房屋原为江门市金属材料公司所有，后因改制江门市金属材料公司单位名称变更为江门市金属材料有限公司。江门市金属材料有限公司与广发银行江门分行、江门市外商投资企业物资有限公司、江门市物资股份有限公司于2001年3月13日签订《以物抵债协议书》，约定：江门市物资股份有限公司以其位于江门市建设路49号嘉华大厦后面的土地一块及位于江门市建设路49号之二房屋首、二层，江门市金属材料有限公司以其位于江门市江海区××大道××房屋（建筑面积1193.56平方米）抵偿所欠广发银行江门分行的贷款本息3248594.65元。2002年12月29日，江门市金属材料有限公司将江门市江海区××大道××房屋过户至广发银行江门分行名下。2006年10月31日，广发银行江门分行与粤财公司签订《抵债资产转让协议》，约定：“鉴于双方于2005年12月31日签订《不良资产转让协议》，约定由广发行向广东粤财投资控股有限公司转让协议附件所列明的抵债资产，为利于协议的执行，广发银行江门分行与广东粤财投资控股有限公司同意按照协议规定由广发行或其相关贷款/经办分支机构与广东粤财投资控股有限公司就上述各单项抵债资产签订分户协议，为此双方经友好协商，就转让抵债资产事宜达成以下协议：第一条、广发银行股份有限公司江门分行向广东粤财投资控股有限公司转让的位于江门市外海镇阳山大道1号第六层全部，面积为1193.56平方米的房产……”。粤财公司以其与广发银行江门分行签订的上述《抵债资产转让协议》项下的合同权益（合同权益涉及位于江门市外海××大道××房产），委托广州市物资拍卖行有限公司进行拍卖，陆叶进于2012年2月27日通过公开竞价方式以810000元竞得上述抵债资产合同权益，并于2012年3月2日支付全部购买款项。另查明：现江门市外海××大道××房屋的权属人仍登记在广发银行江门分行名下。一审法院认为：本案属于所有权确认纠纷，本案的主要争议焦点是：陆叶进是否江门市江海区××大道××房屋的所有权人及粤财公司、广发银行江门分行是否应协助陆叶进办理上述房产产权过户手续。关于陆叶进是否江门市江海区××大道××房屋的所有权人及粤财公司、广发银行江门分行是否应协助原告办理上述房产产权过户手续的问题。关于陆叶进是否江门市江海区××大道××房屋的所有权人的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，登记是不动产物权变动的生效要件，不动产物权变动的公式为：有效债权行为＋登记＝不动产物权变动，陆叶进虽于2012年2月27日通过公开拍卖取得涉及上述房屋的合同权益并支付了全部购买款项，但涉案房屋权属人仍登记在广发银行江门分行名下，广发银行江门分行并未将涉案房屋过户给陆叶进或粤财公司，即涉案房屋的转让登记尚未完成，不符合上述法条规定的不动产物权变动的生效要件，涉案房屋仍归属广发银行江门分行所有，故陆叶进要求确认其为江门市江海区××大道××房屋的所有权人及要求粤财公司、广发银行江门分行是否应协助陆叶进办理上述房产产权过户手续的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审不予支持。判决：驳回陆叶进的全部诉讼请求。本案案件受理费11900元，由陆叶进负担。二审中，广发银行江门分行提交2003年9月23日的核准企业变更登记通知书、蓬江核变通内字［2011］第1100127605号核准变更登记通知书，以证明其于2003年9月23日更名为广东发展银行股份有限公司江门分行，再于2011年7月4日更名为广发银行股份有限公司江门分行。为查明本案事实，本院向江门市国土资源局发函调查涉案房地权属及是否可通过买卖办理权属转移登记等情况，该局向本院回复江国土资（登记）函字［2017］366号《关于外海阳山大道1号第六层房屋权属状况及变更登记有关问题的复函》。陆叶进与粤财公司对广发银行江门分行提交的证据没有异议，各方当事人对本院调取的上述复函均没有异议。经审查，广发银行江门分行二审提交的证据及本院依职权调取的证据均具真实性、合法性、关联性，本院采纳为本案二审证据。原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：座落于江门市江海区××大道××层的房屋的房地产权证（粤房地权证江门字第××号）记载的房屋所有权人为广发银行江门分行，国有土地使用［江国用（2003）第300533号］记载的土地使用权人为广东发展银行江门分行。广发银行江门分行原企业名称为广东发展银行江门分行，经工商行政管理机关核准，于2003年9月23日更名为广东发展银行股份有限公司江门分行，并于2011年3月21日更名为广发银行股份有限公司江门分行。经江门市国土资源局于2017年5月10日核实，该房屋登记在广东发展银行江门分行名下，无查封、抵押等登记记录，可凭合法有效的房屋买卖合同原件、买卖双方身份证明原件及复印件、该房屋的不动产权属证书原件、完（缓、免）税凭证及宗地和房屋平面图原件等资料到江门市不动产登记中心申请办理不动产转移登记手续。本院认为，本案系陆叶进以其与粤财公司成立的买卖合同关系为基础，请求确认涉案房屋归属并请求粤财公司、广发银行江门分行协助办理所有权转移登记的纠纷，应属房屋买卖合同纠纷，原审确定本案为所有权确认纠纷不准确，本院予以修正。本案争议焦点为：1、涉案房屋是否属陆叶进所有；2、陆叶进请求粤财公司、广发银行江门分行协助办理涉案房屋的所有权转移登记依据是否充分。关于第一个争议焦点。依照我国《物权法》第九条第一款的规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更经登记方发生效力。因本案房屋现登记在广发银行江门分行名下，陆叶进根据与粤财公司成立的房屋买卖合同关系，在未办理所有权转移登记的情况下，请求确认涉案房屋所有权归其所有显然与上述法律规定不符，本院不予支持。关于第二个争议焦点。经审查，广发银行江门分行与粤财公司签订的抵债资产转让协议和粤财公司通过拍卖方式与陆叶进成立的房屋买卖合同关系均属当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据本案证据可知，在粤财公司与广发银行江门分行签订抵债资产转让协议约定由广发银行江门分行向粤财公司按现状转让涉案房屋后，粤财公司未办理所有权转移登记即委托广州市物资拍卖行有限公司拍卖本案房屋，由陆叶进拍得该房屋，构成连环买卖。因陆叶进已付清合同价款且该房屋目前仍登记在广发银行江门分行名下，故广发银行江门分行和粤财公司因其连环转让涉案房屋的行为，应先后过户至粤财公司和陆叶进名下，广发银行和粤财公司对陆叶进办理本案房屋所有权变更登记均负有协助义务。就办理所有权转移登记所需费用问题，陆叶进明确表示包括但不限于税费的所有费用均由其承担，该承诺有相应的合同依据，陆叶进应依约履行。一审驳回陆叶进该项诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分不能成立，本院对该部分不予支持，对有理部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2016）粤0704民初863号民事判决；二、广东粤财投资控股有限公司和广发银行股份有限公司江门分行应在本判决发生法律效力之日起十日内协助办理将位于江门市江海区外海阳山大道1号第六层房屋［房地产权证号：粤房地权证江门字第××号，国有土地使用证号：江国用（2003）第300533号）的所有权转移登记至陆叶进名下的手续；三、驳回陆叶进的其他诉讼请求。如果未按本案判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。一审案件受理费11900元，由陆叶进和广东粤财投资控股有限公司分别负担5950元；二审案件受理费11900元，由陆叶进和广东粤财投资控股有限公司分别负担5950元。本判决为终审判决。审判长　　黎景欣审判员　　张萍辉审判员　　刘邦中二〇一七年五月××日书记员　　陈月佩搜索“”