（2017）豫0103民初748号
裁判日期: 2017-04-09
公开日期: 2018-07-12
案件名称
魏秀利、郑淑瑞等与郭宗录房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏秀利,郑淑瑞,郭宗录,郑州世博房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0103民初748号原告：魏秀利，女，1973年5月11日生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：朱秩成、郭龙华，河南良仁律师事务所律师。原告：郑淑瑞，女，1994年10月1日生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：朱秩成、郭龙华，河南良仁律师事务所律师。被告：郭宗录，男，1974年7月24日生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：范跃杰，北京市京师（郑州）律师事务所律师。第三人：郑州世博房地产经纪有限公司，住所地郑州市二七区郑密路88号院23号楼1层附3号。法定代表人：李志远，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永存，系公司经理。原告魏秀利、郑淑瑞与被告郭宗录、第三人郑州世博房地产经纪有限公司（以下简称第三人世博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏秀利及其与郑淑瑞共同委托诉讼代理人朱秩成、郭龙华，被告郭宗录及其委托诉讼代理人范跃杰，第三人世博公司委托诉讼代理人王永存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏秀利向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告协助原告将位于郑州市二七区长江中路128号（七期）47号楼15层98号房屋过户给原告郑淑瑞；2.请求判令被告向原告支付违约金20万元；3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年5月30日，原告郑淑瑞授权原告魏秀利(郑淑瑞母亲)通过第三人与被告签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方（被告）将其拥有的位于郑州市二七区长江中路128号(七期)47号楼15层98号的自有房产（房产证号为郑房权证字第××）以总价款玖拾捌万元（980000）的价格出售给乙方（原告）；乙方(原告)有权指定产权人姓名；本合同签订后45个工作日内被告协助原告办理房屋过户手续；原告于本合同签订时支付定金及佣金叁万元。2016年6月4日，原、被告双方又签订一份《买卖合同补充协议》，约定：被告所属房屋贷款尚未结清现需原告首付15万元办理该房产在银行抵押贷款的解押手续，当被告收取原告首付款后不履行买卖合同或者不出售此房视为被告违约应双倍返还原告所支付的所有款项。协议签订后，原告向被告支付首付款20万元。后原告郑淑瑞与被告于2016年6月5日去浦发银行办理了按揭贷款手续，银行在规定的时间内发放了贷款77万元，2016年7月15日双方到郑州市房管局办理了对房屋余款进行监管和房屋买卖备案登记手续，并且原告缴纳了房屋的税费和相关费用。原告认为，被告没有在45个工作日内配合原告办理过户且银行贷款77万元也打入房管局资金监管账户被告也不予配合过户，被告已构成违约。故依法提起诉讼，望判如所请。被告郭宗录辩称：一、原告的诉称与事实严重不符。45个工作日内（即2016年7月30日前）未办理房屋过户手续的原因是原告的银行贷款没有在规定的时间内发放，原告也未在45个工作日内将购房款77万元存入约定的资金监管账户，因此是本案的原告存在违约行为，应承担违约责任；二、2016年8月25日和29日，原告已经明确表示不再履行合同，要求被告回来配合解除网签合同，双方的合同已经解除；三、原告2016年11月9日才将77万元购房款存入资金监管账户。此时，被告已经起诉原告，原被告双方的购房合同已经解除，不能视为其履行合同义务，至少也是迟延履行行为，应由原告承担违约责任而不是被告承担违约责任。综上所述，被告全面履行了合同约定的义务，超过45天未办理过户手续是原告迟迟未履行交付77万元购房款和单方解除合同所致，被告不应承担违约责任。第三人世博公司辩称：对原告起诉无异议，原、被告曾协商解除合同事宜，但并未协商成功，后来就发生纠纷了。本院经审理认定事实如下：原告魏秀利与郑淑瑞系母女关系。2016年5月30日，受原告郑淑瑞委托，原告魏秀利（乙方）与被告郭宗录（甲方）、第三人世博公司（丙方）签定房屋买卖合同一份（合同编号0001350），约定被告将位于二七区长江中路128号（七期）47号楼15层98号房屋（产权证号：09××31），成交价为玖拾扒万元整；乙方于本合同签订时支付佣金及定金三万元整，（其中佣金壹万肆仟元整余额作为代收的定金），由丙方保管；付款方式为按揭贷款，定金冲抵首付房款的同时转化为物业交割保证金；甲乙双方应在本合同签订之日起肆拾伍个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续；甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起当日向乙方完整交付本合同项下之房产及其他相关配套附属设施；甲、乙双方若违反关于立契及过户的约定，则视为其单方解除合同，甲乙双方立契后，如任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付约定总房价款1‰的违约金；该房解押款贰拾万元整，由乙方负责承担，充当购房首付款，并在2016年6月4日之前还款；乙方有权指定产权人姓名。合同签订当日，原告魏秀利向第三人支付购房定金佣金30000元。2016年6月4日，原告魏秀利（乙方、借款人）、被告郭宗录（甲方）、第三人世博公司（见证方、丙方）、王永坤（××）人签订买卖合同补充协议一份，约定：因甲方房产银行贷款尚未结清，现需乙方首付壹拾伍万元整，办理该房产银行贷款解押手续；当甲方收取乙方首付款后不履行买卖合同或不出售此房，视为甲方违约，应双倍返还乙方所支付的所有款项；因魏秀利购房资金不足，向王永坤借款壹拾伍万整充当首付款并转入郭宗录账户；乙方以每月三分利息向王永坤支付酬金。当日，原告魏秀利另筹资金五万元整，连同王永坤代为支付150000元，一并支付给被告郭宗录，被告郭宗录向原告魏秀利出具收条，表明收到该房首付款贰十万元整，用于解押使用。后，原告郑淑瑞与被告郭宗录到浦发银行办理了按揭贷款手续，并于2016年7月15日到房管局办理了郑州市存量房买卖合同备案登记和郑州市存量房交易结算资金监管协议，备案合同约定：成交价款为玖拾捌万元整，郑淑瑞于2016年7月15日前向甲方支付房款210000元；郑淑瑞于领取房屋所有权证时支付余款770000元。结算资金监管协议约定：贷款监管资金为770000元，由银行放款至“专用账户”，并经监管方确认监管资金全部到帐后，方可办理交易过户手续。郑淑瑞于2016年7月16日缴纳了维修基金、契税等费用。之后，通过第三方世博公司，郑淑瑞领取郑州市房屋交易和登记中心西区服务大厅预约服务单，约定2016年8月31日办理房屋过户手续。但在此之前，双方发生纠纷，欲解除合同，原告魏秀利、被告郭宗录于2016年8月30日晚到第三人世博公司协商解除合同事宜，由于原告魏秀利要求被告郭宗录支付违约金30000元，被告郭宗录认为自己未违约，不同意支付违约金，双方未协商一致，2016年8月31日双方也未办理房屋过户手续。2016年11月9日，浦发银行向原告郑淑瑞发放贷款770000元，并支付至资金监管账户。原告郑淑瑞自2016年12月20日起开始按期归还银行贷款，已支付至2017年2月20日。由于过户问题，原告诉至本院。另查明，根据郑州市房地产管理局房产租赁处在郑州市房屋租赁信息网提供的房屋参考租赁价格行情，2016年9月份至12月份本案房产所在地周边的房屋的租赁价格为1800元-3400元/月。上述事实有原告提供的房屋买卖合同、收据、授权委托书、买卖合同补充协议、借条、收条、银行汇款凭证、房屋交易和登记中心西区服务大厅预约服务单、维修资金交存凭证、发票、存量房买卖合同、原告郑淑瑞银行账户明细、还房贷证明、贷款存入资金监管账户证明，被告提交的房屋买卖合同、存量房买卖合同、存量房交易结算资金监管协议，微信聊天记录以及原、被告、第三人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中原告魏秀利与被告郭宗录签订的《房屋买卖合同》《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，协议内容未违反法律、法规等强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同履行各自义务。本案争议焦点为原、被告双方签订的买卖合同是否已经解除。本院认为原、被告双方买卖合同未解除。理由为：在本合同履行过程中，原、被告方的确发生纠纷，并曾经就解除合同事宜进行协商，但原告要求被告支付违约金，而被告郭宗录拒绝支付违约金，双方就合同解除事宜未达成一致意见，故合同并未解除。被告辩称原告已经明确表示不再履行合同，要求被告回来配合解除网签合同，故双方合同已经解除，本院认为原告要求解除合同附加有条件，即被告需支付违约金30000元，故而原告该解除合同的意思表示附加有条件，而被告不同意支付违约金，即该附加条件并未成就，故被告该合同已经解除的辩称意见不能成立。被告辩称原告未按照约定在45个工作日内将购房款77万元存入约定的资金监管账户，本院认为，双方买卖合同并未有此约定，而仅仅于原始合同中约定了付款方式为资金监管的银行贷款，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付，故而被告该辩称意见不能成立。原告诉称被告未在签订合同之日起45个工作日内办理过户手续，本院认为，虽然原、被告双方在2016年5月30日房屋买卖合同中约定的立契过户手续应于签订合同之日起45个工作日内办理，但双方交易结算资金监管协议中约定，“应经监管方确认监管资金全部到账后，方可办理交易过户手续”，故双方已经就过户时间进行了变更，原告该诉称意见不能成立。按照该约定，原告郑淑瑞贷款于2016年11月9日发放至资金监管账户，之后，被告郭宗录有义务按照约定协助原告办理过户手续，而至今未予办理，故原告诉请被告协助过户的意见成立，本院予以支持。原告诉请被告支付违约金200000元，本院认为该违约金主张数额过高，根据双方合同约定，被告应于收到房屋尾款后当日将房产交付给原告，结合本案房屋周边的房屋租赁价格，本院酌定违约金为10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郭宗录于本判决生效之日起十日内协助原告郑淑瑞将位于郑州市二七区长江中路128号（七期）47号楼15层98号房屋（房产证号：09××31）过户至原告郑淑瑞名下；二、被告郭宗录于本判决生效之日起十日内支付原告魏秀利、郑淑瑞违约金10000元;三、驳回原告魏秀利、郑淑瑞的其他诉讼请求。如义务人未按判决指定的期限履行上述义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。案件受理费15420元减半收取7710元，由原告魏秀利、郑淑瑞负担1241元，被告郭宗录负担6469元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 井柏年二〇一七年四月九日书记员 王文文 来自