（2017）粤07民终143号
裁判日期: 2017-04-09
公开日期: 2017-05-23
案件名称
江门市领美投资有限公司、司徒嘉年商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江门市领美投资有限公司,司徒嘉年,司徒乃省
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终143号上诉人（原审被告）：江门市领美投资有限公司。法定代表人：焦健鹏，总经理。委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：司徒嘉年。被上诉人（原审原告）：司徒乃省。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张巨欢，广东知成律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所实习律师。上诉人江门市领美投资有限公司（以下简称“领美公司”）因与被上诉人司徒嘉年、司徒乃省商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。领美公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回司徒嘉年、司徒乃省的诉讼请求。2、由司徒嘉年、司徒乃省承担本案诉讼费用。事实和理由：一、关于领美公司延迟交付涉案商品房是否违约的问题。一审法院认为，领美公司作为商品房开发商在处理工程建设等方面存在工程款结算、拖欠工人工资等问题，从而导致工程延误，故应对逾期交付商品房的行为承担违约责任。一审法院的这一认定片面加大领美公司的责任，是错误的。虽然该建设工程项目在建设过程中因为工程款结算、工人工资的发放问题发生纠纷，但这些纠纷并不会必然导致工程项目停工，而事实上，领美公司以及建设单位均在尽力解决上述纠纷的同时，仍正常施工，确保按期交付商品房。直接导致工程项目停工的是开平市住建局作出的开建字[2014]2×8号文件，该文件不仅责令该工程项目停工，还暂停办理一切相关的业务。开平市住建局以错误的行政行为去处理工程建设中的纠纷，致使工程项目停工4个月，才是领美公司逾期交付商品房的直接原因。一审法院对于工程延误的因果关系的认定是错误的。因此，基于合同的约定“政府部门行为导致迟延交付商品房的，可据实予以延期”，领美公司的交付时间可延至2016年2月l日。二、关于违约金的逾期时间起止时间的计算问题。证据显示，本案的工程项目于2016年1月27日已经联合验收合格，虽然于2月2日才取得竣工验收备案表，但这是政府部门工作安排的原因，事实上，本案的工程项目已于2016年1月27日具备交付条件。领美公司通知司徒嘉年、司徒乃省于2016年1月28至29日办理收楼手续，司徒嘉年、司徒乃省逾期未办理，应视为房屋已交付。综上所述，一审判决审查事实不清，作出认定有误，请求二审法院依法改判。司徒嘉年、司徒乃省辩称，一、关于领美公司延迟交付涉案商品房是否违约的问题。领美公司没有按照双方合同的约定交付涉案商品房，构成违约。领美公司认为是政府错误的行政行为致使工程项目停工4个月是造成逾期交付的直接原因，基于合同约定“政府部门行为导致迟延交付商品房的，可据实予以延期”的观点不符合事实，纯属推卸责任。根据一审法院查明的事实，由于领美公司工程质量存在问题，被监督站责令停工整改，而事实领美公司没有完全执行，仍然继续进行施工。期间，领美公司又因工程结算、拖欠工人工资等问题发生纠纷，导致其施工工作无法正常进行。因此，造成延期交楼是领美公司自身过错所致，不符合合同约定的免责条款。二、关于违约金的逾期时间起止时间的计算问题。领美公司存在逾期交楼行为，应当按照合同的约定从最迟交楼次日起开始计算违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”司徒嘉年、司徒乃省自2015年12月收到领美公司的《收楼须知》后，到领美公司要求出示涉案商品房经验收合格等文件才收楼，但领美公司均拒绝提交，直至本案一审庭审调查中领美公司才提交相关证明文件。因此，司徒嘉年、司徒乃省有权在领美公司不能提供证明文件的情况下拒绝收楼。司徒嘉年、司徒乃省同意按照一审认定的逾期时间计算违约金。一审法院认定事实：2014年1月9日，司徒嘉年、司徒乃省与领美公司签订《商品房买卖合同》一份，约定司徒嘉年、司徒乃省向领美公司购买开平市50号某甲花园10幢705房的房屋，房屋总价款为人民币486217元。合同在“交付期限”的第八条对交付房屋进行了约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而第1种条件为：1、“该商品房经验收合格”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的，因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的，因买受人的违约行为导致出卖人遭遇不可抗力、政府部门行为，致使出卖人不能依约交付商品房（该内容在合同中以特别字体印注）。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。双方在签订上述合同的同时，还签订一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，第五条“商品房的交付”约定：“1、对于交房期限，甲乙双方除按商品房买卖合同第八条规定履行外，还须遵守如下约定：（1）乙方必须向甲方付清全部应付款项（包括所有房价款、应付违约金、税金、规费等）后，方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的商品房交付使用期限相应顺延，直至乙方付清所有应付款项之后顺延满十日，甲方不承担顺延期交楼的责任。……2、经甲方向乙方发出交楼通知后，乙方应按交楼通知书规定的时间及地点办理收楼手续。乙方收楼时发现商品房有质量瑕疵的，双方按照第五条第4款的规定处理，乙方不得以此为由拒绝收楼，否则从该交楼通知书规定的收楼日期/期限届满之日起，视为甲方已按合同及适用了所有法律、法规、规章的规定向乙方交付了该商品房，乙方自该日起承担房屋毁损、灭失的风险，及承担由此产生的一切费用和责任。……”。上述合同签订后，司徒嘉年、司徒乃省依约向领美公司支付了购房款人民币486217元、契税7293.26元。2016年2月2日，包括涉案商品房在内的开平市50号某甲花园住宅C1-C4幢（即13幢、12幢、11幢、10幢）工程项目经联合验收后，取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。领美公司表示其于2015年12月29日以EMS邮寄的方式第一次向司徒嘉年、司徒乃省发出收楼通知书，通知其专约收楼时间为2016年1月28日至2016年1月29日；领美公司表示其又于2016年4月19日第二次向司徒嘉年、司徒乃省发出收楼催告函，通知司徒嘉年、司徒乃省在收到此函五个工作日内办理收楼手续。司徒嘉年、司徒乃省于2016年4月22日收到上述通知。至本案起诉时止司徒嘉年、司徒乃省未办理涉案商品房的收楼手续。另查明，2014年12月9日，开平市住建局于作出开建字[2014]2×8号《关于暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》文件，认为领美公司建设的某甲花园住宅（C1-C4幢）工程存在工程结算纠纷和劳资纠纷，从即日起暂停办理领美公司有关业务通知：1、对某甲花园在建工程项目实施停工处理；……。领美公司不服提起行政复议。2015年4月1日，开平市住建局发出开建字[2015]6×7号《关于停止执行暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》，停止执行开建字[2014]2×8号文件。2015年4月8日，江门市住建局作出复议决定，撤销开平市住建局作出的《关于暂停办理江门市领美投资有限公司在我局有关业务的通知》的行政行为。该复议决定作出后申请人没有提起诉讼，现已生效。再查明，2013年8月15日，领美公司为发包人与承包人广东省电白建筑工程总公司就开平某甲花园住宅C1-C4幢工程签订《广东省建设工程施工合同》。开平某甲花园住宅C1-C4幢的建设单位为领美公司，施工单位为广东省电白建筑工程总公司，监理单位为开平市天地建设监理有限公司。2014年11月18日，开平市建筑工程质量安全监督站作为开平市住房和城乡建设局的行政执行委托单位，在对开平某甲花园住宅C1-C4幢工程项目进行监督检查，于2014年11月18日至2014年12月15日期间，分三次发出《建设工程施工安全整改通知单》，要求施工单位停工整改。根据监理日志记录，该工程项目至2015年2月5日一直处于正常施工状态，后因春节假期开始处于停工状态，期间，开平某甲花园C1-C4幢（13幢、12幢、11幢、10幢）工程项目发生工程款结算以及劳资纠纷等问题，并经相关部门作了协调处理。2015年5月7日，开平市建筑工程质量安全监督站检查发现某甲花园住宅C1-C4幢工程项目未落实整改仍在施工，开平市住建局于2015年5月8日发出开建[2015]8×9号《责令停止违法行为通知书》，责令施工单位立即停止违法行为，停业整顿，至2015年6月1日该工程才审批同意复工。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在诉讼中，双方对于房款的交付没有异议，且领美公司确认其未能在合同约定的时间内向司徒嘉年、司徒乃省交付经验收合格的商品房，对此予以认可。但双方对商品房的交付问题存在分岐，司徒嘉年、司徒乃省以领美公司逾期交付商品房，应承担违约责任；领美公司则以其逾期交付商品房是因为开平市住建局实施责令领美工程停工和停止工程项目审批的错误行政行为导致，不存在违约问题。因此，本案争议的主要焦点为：领美公司是否违反合同约定逾期交付商品房及应否支付违约金给司徒嘉年、司徒乃省。首先、对于领美公司逾期交付商品房是否违约的问题。对领美公司认为其延迟交付商品房是因为开平市住建局实施责令领美工程停工和停止工程项目审批的错误行政行为导致的，该行为属政府部门行为，符合合同的约定，因政府部门的行政行为导致迟延交付商品房，其逾期交楼不属违反合同约定的情形的抗辩理由。经查，根据上述查明的事实，开平某甲花园建设工程是因为建设工程质量问题而被质安部门下达停工整改通知，而事实上建设单位没有完全执行，仍然继续进行施工，至2015年春节假期才处于完全停工状态；期间，该建设工程项目又因为工程款结算、拖欠工人工资等问题发生纠纷，以致相关部门介入协调处理，这些都是因为领美公司作为商品房开发商在处理工程建设等方面存在的问题，从而导致工程延误，并非是合同约定的“政府部门行为导致迟延交付商品房的、可据实予以延期”的情形。因此，领美公司的抗辩理据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，以及司徒嘉年、司徒乃省与领美公司签订的商品房买卖合同、补充协议的相关约定，司徒嘉年、司徒乃省请求领美公司对其逾期交付商品房的行为承担违约责任的理据充足，予以支持。其次、对违约金的逾期时间起止时间的计算问题。证据显示，开平某甲花园工程项目经联合验收后，于2016年2月2日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。因此，应认定从此时起涉案商品房才具备合法的交付条件。而领美公司主张的其第一次通知约定司徒嘉年、司徒乃省的收楼时间为2016年1月28日至2016年1月29日，当时涉案商品房尚未具备交付条件，不能视为交付。2016年4月19日再次向司徒嘉年、司徒乃省发出收楼催告函，司徒嘉年、司徒乃省已于2016年4月22日收到上述通知，因此，司徒嘉年、司徒乃省应当在收到该收楼催告函后5日内（即2016年4月27日前）办理收楼手续。因为司徒嘉年、司徒乃省没有在期限内办理收楼手续，应认定2016年4月27日为领美公司已向司徒嘉年、司徒乃省交付了商品房。所以，涉案商品房逾期交付起止时间应为：从2015年10月1日起至2016年4月27日止，共计210天。再次、对违约金的计算标准问题。本案在审理过程中，领美公司主张合同约定按日向司徒嘉年、司徒乃省支付已交付房价款万分之五违约金过高，向一审法院申请参考中国人民银行贷款利率计算调整违约金。对此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”、第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，司徒嘉年、司徒乃省在诉讼中未能提交证据证明领美公司逾期交付房屋造成其实际损失的数额，虽然涉案合同约定了违约金的支付标准，但综合考虑本辖区同期同类商品房销售合同中有关逾期交付商品房违约金的约定标准，以及本地区同期同类房屋的租金价格，考虑领美公司在合同履行当中确因劳资纠纷问题导致涉案商品房工程进度拖延等情况，一审法院认为，司徒嘉年、司徒乃省与领美公司约定的逾期交付商品房按已交付房价款每日万分之五支付违约金确属过高，根据公平、诚实信用原则，应予调整。酌定领美公司逾期交付商品房应支付的违约金为按日向司徒嘉年、司徒乃省支付已交付房价款万分之三的违约金，即：领美公司应支付司徒嘉年、司徒乃省违约金30631.67元（486217元×210天×3?）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定：“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”案经调解无法达成协议，依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：领美公司应自判决生效之日起十日内支付逾期交付商品房违约金人民币30631.67元给司徒嘉年、司徒乃省。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费723元（司徒嘉年、司徒乃省已交纳），由领美公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审中仅针对领美公司的上诉主张进行审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：领美公司逾期交付涉案房屋是否构成违约，应否承担违约责任的问题。结合双方当事人于2014年1月9日订立的《商品房买卖合同》第八条关于“交付期限。出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”的有效约定分析，领美公司最迟应在2015年9月30日前向司徒嘉年、司徒乃省交付涉案房屋，但领美公司针对涉案工程的竣工验收备案手续晚于2016年2月2日方被实际履行完成，从而成就涉案房屋正式交付使用的条件，领美公司于此期间的迟延显然有违前述合同关于交付期限的约定，其故此构成违约。领美公司首次向司徒嘉年、司徒乃省发出收房通知之时，涉案房屋尚未具备交付使用的条件，该公司于交付条件成就超过两个月之后再向司徒嘉年、司徒乃省发出收房催告函，其逾期期间故应截至催告期满为止。一审法院根据前述逾期时间并结合调整之后的违约金标准，最终判令领美公司向司徒嘉年、司徒乃省支付逾期交房违约金30631.67元，相应处理并无不当，应当予以维持。对于领美公司上诉主张开建字[2014]2×8号文件所涉错误行政行为迫使涉案工地停工长达4个月，由此直接导致该公司逾期交付涉案房屋，故应依约将涉案房屋的交付期限顺延至2016年2月1日的问题。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第八条虽有关于“因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的”可据实予以延期的约定，但本案事实欠缺该项约定的适用前提，领美公司的顺延主张理据不足，故应不予支持。具体理由如下：1、前述行政行为早于2014年12月9日已经作出，但涉案工地有《监理日志》记载的施工行为至少延续至2015年2月5日（春节之前）。由此可见，领美公司的停工主张与事实明显不符；进而推知，涉案工地是否停工与前述行政行为是否作出之间不存在必然联系。2、《监理日志》虽显示春节过后涉案工地暂无施工人员作业，但在前述行政行为没有发生变化，而领美公司又无补充举证证明的情况之下，本案不宜简单推定涉案工地暂未恢复施工与开建字[2014]2×8号文件的执行存在直接因果联系。3、开建字[2014]2×8号文件的执行期间被开平市安监站数次发出《建设工程施工安全整改通知单》指定的限期停工整改期间完全覆盖，且后者所涉一系列行政行为至今仍然合法有效，但领美公司并未严格执行。由此可见，领美公司本身存在选择性履行行政义务和回避执行部分行政决定之不当行为；进而推知，涉案工程即使确曾有停工情形乃至延误施工，相应结果与开建字[2014]2×8号文件的执行在客观上也无必然联系。4、从合同目的出发，并结合公平、诚实信用原则，涉案《商品房买卖合同》第八条关于“因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的”可据实予以延期的约定中“政府部门行为”，宜作限缩性解释为“非因合同主体（包括其委托主体）原因引致的政府部门行为”。如若将由领美公司自身原因引致的政府部门行为理解为其中的应有之义，领美公司在此情形下可据实延期，显然属于免除其责任、排除买方权利的情形；而《商品房买卖合同》是由领美公司提供的预先制定并重复使用的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式合同具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述对条款作出的相应解释亦应认定无效。虽然开建字[2014]2×8号文件之后被撤销，但在其发出及撤销前后开平市安监站曾数次发出《建设工程施工安全整改通知单》要求领美公司停工整顿，其中原因载明为领美公司涉案工程存在问题，因此，领美公司根据《商品房买卖合同》第八条的约定主张据实延期于法无据。综上，领美公司主张依约顺延交付期限理据不足，进而主张无需承担违约责任，理由不能成立，本院均不予支持。至于领美公司二审所提涉案房屋适于交付使用应以通过联合验收为准的主张。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及其补充协议对于何谓“商品房经验收合格”并无作出特别约定，领美公司的前述主张缺乏可见合同支撑，本院故此不予支持。另，由领美公司一审提供的书面证据来看，涉案工程除应履行工程质量竣工验收程序之外，验收申请涉及公共安全的内容部分还须经由规划、消防、人防、环保、气象等有关部门或单位依法审查通过，其余手续是否齐备则更需交由房地产开发主管部门最终核实确认。因此，除双方另作特别约定的情形之外，商品房是否适于交付使用不宜简单按照竣工验收意见判断，而应以房地产开发主管部门最终的备案意见为准。据此，本院对领美公司的该项主张不予支持。综上所述，领美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费565元，由江门市领美投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢敏忠审判员 刘振宇审判员 李雁羽二〇一七年四月九日书记员 刘现流书记员 区健敏 搜索“”