（2017）粤0306民初1561-1580号
裁判日期: 2017-04-09
公开日期: 2017-07-14
案件名称
袁长青与深圳市金鸿泰投资发展有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市金鸿泰投资发展有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初1561-1580号各案原告杜滨滨等（身份信息及委托诉讼代理人情况详见附表）。委托代理人王剑，广东盟凯律师事务所律师。被告深圳市金鸿泰投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井街道万丰万安路第10栋三楼（办公场所），组织机构代码662674709。法定代表人蔡佩同。委托代理人郭志荣，系公司员工。原告杜滨滨等诉被告深圳市金鸿泰投资发展有限公司合同纠纷二十案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱平以及原告杜滨滨等的共同委托代理人王剑、被告深圳市金鸿泰投资发展有限公司的委托代理人郭志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、被告与原告签订的共同出资建房合同、招商商铺确认书、商铺认租意向申请协议书及商铺租赁合同等，其实质上是违法租赁合同或者违法买卖合同。因被告既未取得房地产证，亦未取得建设规划许可证等等，故诸合同均应当依法确认为无效合同。理由如下：1、被告先是与各原告签订招商商铺确认书、商铺认租意向申请协议书等，进行招租。随后，被告与各原告签订了商铺租赁合同，但之后，被告为了规避法律风险，进一步欺骗更多的投资人，又胁迫各原告与之签订共同出资建房合同，并收回之前所有认租合同及租赁合同等原件，但是《共同出资建房合同》第十条之二项，仍有“免租装修和招商期”的未能彻底改头换面的字句，也印证了被告最初是商铺招租，原告认为：共同出资双方所签订的合同，约定提供资金的一方不承担经营风险，共享收益，只是使用某区域房屋的，应当认定双方签合同实质为房屋买卖合同或者房屋租赁合同。2、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。又，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，那么，被告既未进行土地使用权变更登记手续，又无合作建房审批手续；既未取得房地产开发经营权，又未取得预售或销售许可证；既未取得房地产证，亦未取得建设规划许可证，故诸合同无论定性为租赁合同或买卖合同，均应当依法确认为“无效合同”。二、依据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故被告明知涉案商铺未取得房地产证，亦未取得建设规划许可证等，仍大肆进行所谓的招商、招租、共同出资等，被告存在明显过错，应当赔偿原告的经济损失；三、涉案商铺前三年由被告统一委托深圳市尖沙咀百货有限公司进行经营管理（见共同出资合同第九条）。三年期间，被告及尖莎咀百货有限公司并未盘活该干货批发城，涉案商铺至今依然空置在那里。故原告自签订合同至今从未实际占用该商铺，故无需承担实际占用费。综上所述，既然上述合同均无效，被告应当返还原告已经支付的款项。被告明知涉案商铺未取得房地产证，亦未取得建设规划许可证，仍进行所谓的招商、招租、共同出资等，存在明显过错，被告应当赔偿原告的经济损失。现依法向法院起诉，请求判令：一、确认原告与被告签订的《裕盛华庭裙楼·沙井干货特产批发城共同出资建房合同》、《沙井干货特产批发城招商商铺确认书》、《沙井干货特产批发城商铺认租意向申请协议书》及《沙井干货特产批发城商铺租赁合同》等合同均无效；2、被告返还原告已经支付的款项及利息（具体款项金额详见附表）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告答辩称，一、被告认可双方之间的《共同出资建房合同》等合同均无效。被告同意接受原告退还商铺，同意退还原告的出资；二、依据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但本案中，原、被告双方均知晓涉案商铺是政府限制买卖、租赁的小产权房，双方均知晓名义上是共同出资建房，实质上是原告购买被告的涉案商铺。那么，双方均具有明显过错，故应各自承担相应的责任（即赔偿对方的损失）：三、涉案商铺被告已交付给各原告，故被告遭受了商铺被各原告实际占用的租金损失。理由如下：1、被告己按《共同出资建房合同》附件二《商铺交付装修标准》约定的标准交铺。消防系统、中央空调、电梯、水电安装、洗手间、天花、地板、内墙（柱）、楼梯通道、安全通道、外墙、电话接口、卷闸门等等均已安装到位（现场照片附后，法院可以实地调查取证）；2、被告先是依约将钥匙交给深圳市尖莎咀百货有限公司有偿使用三年，以让尖莎咀公司盘活涉案的沙井干货城（租金是由被告方支付的），三年有偿使用期满之后，被告又及时电话通知各商铺业主领取钥匙，并将各商铺钥匙交付给业主，有《沙井干货城铺主钥匙领取表》为证，但有部分商铺业主拒不领取商铺钥匙。为了明确责任防止纠纷，2015年8月16日，被告在《深圳特区报》公告通知：自2015年4月30日起，我司不再支付商铺收益，请业主自本通知发布之日起5日内到我司办理交还商铺手续。综上，各业主已经实际占用了各商铺。被告存在实实在在的租金损失；四、根据深圳的房产租赁现状，各原告方的损失（利息损失）远远小于被告方的损失（租金损失），被告方愿意损失相抵，积极筹款退还各原告的出资本金。投资本身就是风险行为，希望原告方能理性面对风险。被告方虽然遭受了更大的损失，但是，被告方还是会积极筹款尽快解决此纠纷。经审理查明，2011年6月至2012年3月期间，各案原告作为乙方，与作为甲方的被告签订《“裕盛华庭裙楼·沙井干货特产批发城”共同出资建房合同》，约定：1、甲、乙双方经协商，在平等互利、友好合作的前提下共同出资建房，双方均已了解本房屋的状况及法律性质，并表示完全履行本合同下列条款所设定的权利义务；2、甲方已出资取得坐落于深圳市宝安区××大道东侧福坑地段（××大道东侧、××路南侧交汇处）的一块土地使用权（未补地价），所建物业名称为“裕盛华庭；3、甲乙双方共同出资兴建裕盛华庭1-3层商业裙楼，该商业裙楼定名为沙井干货特产批发城；4、沙井干货特产批发城总建筑面积约18,000平方米，土地使用年限为70年，自2010年10月1日至2080年9月30日。5、甲乙双方共同出资兴建的裕盛华庭裙楼商铺为“沙井干货特产批发城”项目中的商铺，该商铺属框剪结构；6、乙方向甲方交纳出资款后，即取得该商铺的使用权（乙方出资款为已扣除3年收益后的款额）；7、乙方的付款方式为签订本合同时立即付清全部出资款项；8、为了保障沙井干货特产批发城物业日后红火经营，甲方将委托专业经营管理公司深圳市尖莎咀百货有限公司进行统一经营管理，因此，乙方须同意将合同所述商铺3年的使用权交予深圳市尖莎咀百货有限公司，该管理公司按第一年6%、第二年7%、第三年8%共计21%的收益（总房款的21%）交纳予乙方，此收益从乙方出资总款中扣除；9、2011年12月31日前甲方须将具备沙井干货特产批发城装修标准（见附件2）的商铺交付乙方使用，开业时间定于2012年5月1日；10、甲方拥有该商铺3年使用权，使用期起始日自商铺正式交房后5个月（商场免租装修和招商期）后的第1日起计算，即从2012年5月1日至2015年4月30止。各案原告均按照涉案合同约定的金额（具体金额见附表）向被告支付了款项，被告确认收到各案原告支付的款项。2015年8月16日，被告在《深圳特区报》公告通知：自2015年4月30日起，我司不再支付商铺收益，请裕盛华庭裙楼·沙井干货特产批发城业主自本通知发布之日起5日内到我司办理交还商铺手续。随后，部分业主到被告处领取了涉案商铺的钥匙，部分未领取。为查明案件事实，我院向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局及深圳市不动产登记管理中心宝安登记科发出协助查询函，查询宝安区沙井街道壆岗村新城大道东侧福坑地段（××大道东侧、××路南侧交汇处）的“裕盛华庭”项目有无取得建设工程规划许可、项目建设用地性质用途、土地使用权人以及涉案的“裕盛华庭”项目有无办理初始登记等事项。两部门回函，写明：经核《沙井中心地区南片法定图则》（已批），项目用地涉及二类居住用地23,271.35㎡，规划道路626.46㎡。未查到“裕盛华庭”土地使用权出让手续办理情况，未查到非农建设用地方案图及批复核发情况。未查到该项目相关报建与验收记录情况。另截至2017年4月7日，查无来函提及的“裕盛华庭”的产权登记记录。上述事实，有《“裕盛华庭裙楼·沙井干货特产批发城”共同出资建房合同》、收据、深圳市不动产登记中心关于（2017）粤0306民初1561-1580号协助查询函的复函、市规划国土委宝安管理局关于广东省深圳市宝安区人民法院协助查询的复函等证据及当事人陈述在卷证实，并经庭审审查，本院予以确认。本院认为，关于涉案的《共同出资建房合同》的性质，原告主张双方为商铺买卖合同关系。结合本案事实，原、被告确认签订《共同出资建房合同》时沙井干货特产批发城已经建成，且从《共同出资建房合同》的约定内容上看，合同中双方均明确约定了原告向被告交纳出资款即取得约定商铺的使用权，且原告方可以自由转让商铺使用权。可见合同双方在缔结合同时系存在订立买卖合同关系的意思表示。综上，本院认定，本案《共同出资建房合同》名为共同出资建房，实为买卖合同关系。根据本院查明的事实，原、被告签订的《共同出资建房合同》约定的裕盛华庭裙楼商铺未办理房地产证及建设工程规划许可证等合法报建材料，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案《共同出资建房合同》因违反了法律行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，原、被告在签订《共同出资建房合同》后，各案原告先后向被告支付不同金额的款项（具体金额见附表），根据合同无效的处理原则，被告受有该笔利益缺乏法律依据，应当返还原告。被告也将涉案商铺交付予各案原告，各案原告应将涉案商铺返还被告。另，原告要求被告赔偿其经济损失的诉求，本院认为，合同无效所致损失应按合同当事人各自过错予以承担，本案原告与被告在订立合同时对涉案商铺的权属状况及规划报建情况均应予以了解，而未依法取得房屋所有权证或缺乏合法规划报建手续的房屋不得买卖，双方在此情况下仍然缔结合同关系，本院认定双方对于合同无效均有过错，均应承担本案责任，并负担本案损失。故本院对原告要求被告赔偿经济损失的诉求不予支持综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杜滨滨等与被告深圳市金鸿泰投资发展有限公司签订的《“裕盛华庭裙楼·沙井干货特产批发城”共同出资建房合同》无效；二、被告深圳市金鸿泰投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向各案原告返还款项（具体金额见附表）；三、原告杜滨滨等在被告向原告返还上述款项后五日内向被告深圳市金鸿泰投资发展有限公司返还商铺（商铺具体位置房号见附表）；四、驳回原告杜滨滨等的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费由被告负担（各案数额详见附表）。案件受理费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 何 冰 清二〇一七年四月九日书记员 梁诚（兼）书记员 董 宏附表：附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”