（2017）桂0403民初110号

裁判日期: 2017-04-08

公开日期: 2017-12-04

案件名称

梧州市金汇房地产置业有限公司与陈治萍、李毅华居间合同纠纷一审民事判决书

法院

梧州市万秀区人民法院

所属地区

梧州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梧州市金汇房地产置业有限公司,陈治萍,李毅华

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四百二十四条，第四百二十六条第一款

全文

广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0403民初110号原告（反诉被告）：梧州市金汇房地产置业有限公司，住所地广西梧州市文澜路88号一层1号商铺。法定代表人：黄永红，该公司总经理。委托代理人：梁凤玲、唐新锋，该公司员工。被告：陈治萍，女，1972年5月2日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。被告（反诉原告）：李毅华，女，1978年10月24日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。原告（反诉被告）梧州市金汇房地产置业有限公司（以下简称：金汇公司）诉被告陈治萍、被告（反诉原告）李毅华居间合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金汇公司的委托代理人梁凤玲、唐新锋，被告陈治萍、被告(反诉原告)李毅华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金汇公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告陈治萍支付原告服务佣金人民币5000元；二、请求依法判决被告李毅华支付原告贷款服务费人民币700元。事实和理由：被告陈治萍于2014年6月7日与原告签订《独家委托代售合同》，约定由原告代理陈治萍出售其位于梧州市富民二路XX房的房产。嗣后，经原告做了大量服务，被告陈治萍与被告李毅华于2014年6月12日签订《房地产买卖合同》，将陈治萍上述房产以人民币135000元出售给李毅华。《房地产买卖合同》第八条约定：上述房产的过户手续及银行贷款由原告代为办理，中介服务费人民币2700元，贷款服务费700元，由被告李毅华承担。同日，被告陈治萍签订一份佣金确认书，确认上述房产贷款办理完毕当日支付人民币5000元给原告作为服务佣金。现原告已完成合同约定义务，促成被告陈治萍及被告李毅华的房产买卖，完成了房屋产权的过户。但被告陈治萍、李毅华无故拖欠原告服务佣金及贷款服务费。经原告多次督促后，仍不支付，其行为已违反了合同约定的义务，严重损害了原告的利益。为此原告特诉至法院，望判如所请。原告金汇公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.身份证复印件，拟证明两被告主体适格；2.独家委托代售合同复印件；3.佣金确认书复印件，证据2-3共同拟证明被告陈治萍委托原告出售房屋，并承诺若原告在代理期限内以高于房地产委托代理销售价格出售，则高出部分被告陈治萍自愿作为给原告的佣金、广告、推销等各项费用；4.房地产买卖合同复印件，拟证明通过原告的努力促使两被告达成买卖协议；5.声明书、收据复印件，拟证明被告陈治萍收到房款135000元，但其承诺给付原告的佣金5000元尚未给付。被告陈治萍辩称，一、本案原告起诉是2016年6月24日，因原告未能证明其曾向被告连续追索中介费用，可以认定其明显怠于2014年6月12日前完成起诉的诉讼时效，因已过时效，请求法院驳回原告诉讼请求；二、原、被告签订的《独家委托代售合同》中关于房屋居间服务费的约定因违反梧州市物价局制定的关于房屋中介费定价的强制性法律规定而无效；三、原告与被告之间的《房地产买卖合同》中的约定履行其合同义务与原告的诉讼请求无关，无约束力，中介费已约定了由李毅华支付，不能重复支付；四、从涉案房屋的买卖合意及涉案房屋的产权过户都是被告自行完成的，与原告无关。根据《合同法》的相关规定，被告针对原告不作为的违约行为有权解除合同并要求原告退还收取的房屋中介佣金；五、《佣金确认书》是单方面的确认行为，不是合同，答辩人有权撤销确认书，且本案《佣金确认书》未经房产权人严玉珍确认。因此，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈治萍为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。被告李毅华辩称，答辩人不应支付700元贷款服务费，因原告没有履行服务，最终相关手续是其自行处理的。被告李毅华为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。反诉原告李毅华向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告金汇公司支付本案合同中所产生的滞纳金共计15天×（135000×0.0005）＝1012.5元整，即时支付给反诉原告；二、反诉被告金汇公司无条件开具反诉原告已付清的2700元中介服务费的原始正规发票；三、反诉被告金汇公司退还公积金评估费余额595元以及开具405元公积金评估费的原始正规发票。事实和理由：反诉原告李毅华与反诉被告金汇公司的经办人李燕婵、何丽欣于2014年6月12日签订的三方房地产买卖合同，甲方（卖方陈治萍），乙方（买方李毅华），丙方（中介方金汇公司）。反诉原告通过现金及住房公积金贷款于2015年5月15日已全部付清房款。期间反诉原告多次去反诉被告金汇公司南环店及新兴店找反诉被告金汇公司的经办人李燕婵、何丽欣及经办人领导黄经理，要求办理房屋交接手续。反诉被告金汇公司多次通知卖方都未能预约出来办理房屋交接手续。后来得知因反诉被告金汇公司与卖方的另一起财务交易纠纷，所以卖方明确表示不与反诉被告金汇公司进行房屋交接手续，直接导致反诉原告未能按时进行接收该房屋造成损失。反诉被告金汇公司的经办人李燕婵、邓丽欣没有为该合同履行如房产交接、水表过户、电表过户、银行的放款手续及取回房屋所有权证和土地使用证的服务，所以反诉原告要求反诉被告金汇公司减免支付服务费700元整。后于2015年5月30日由买卖双方协商后进行该房屋交接及水电表过户等相关手续，导致反诉原告延迟15日接收该房屋。现反诉原告要求反诉被告金汇公司履行房地产买卖合同中的第四项违约责任：乙方（买方李毅华）不能按期向甲方（陈治萍）付清购房款或甲方不能按期限向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价款万分之五的滞纳金。该笔滞纳金共计15天×（135000×0.0005）＝1012.5元整。由于反诉被告金汇公司未按合同条款规定准时与卖方、买方办理交房手续，直接造成反诉原告经济损失，所以该笔费用由反诉被告金汇公司支付给反诉原告。为响应国家税务收入，反诉原告（买方）要求反诉被告金汇公司（中介方）无条件提供开具2700元中介服务费正规发票和2014年8月28日收款收据1000元公积金评估费的所有原始发票及余额595元返回给反诉原告。反诉原告李毅华对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.反诉原告身份证复印件，拟证明反诉原告的身份情况；2.中国建设银行个人贷款支付凭证复印件，拟证明反诉原告李毅华向被告陈治萍付清135000元房款；3.2014年6月23日收据复印件，拟证明支付定金的事实；4.2015年1月2日收据复印件，拟证明这笔款项是135000元房款的一部分；5.2015年5月30日收据复印件，拟证明所有房款已付清给被告陈治萍；6.物业交接确认书复印件，拟证明与被告陈治萍的房款已付清，于2015年5月30日与被告陈治萍完成房屋交接手续，同时反诉被告金汇公司没有提供相应中介服务；7.供用水合同复印件，拟证明反诉被告金汇公司没有提供相应中介服务；8.2014年6月12日收款收据复印件，拟证明反诉被告金汇公司收到了2700元中介服务费，因此需向反诉原告提供原始正规发票；9.2014年8月28日收款收据复印件，拟证明反诉被告金汇公司收到其预交的1000元贷款评估费，但反诉被告金汇公司没有开具405元公积金评估费原始正规发票及返还剩余的595元余额。反诉被告金汇公司辩称，一、关于滞纳金，根据《房地产买卖合同》第4条约定，应该由合同双方的违约方向对方支付，而不是由丙方承担违约金；二、对于2700元中介服务费发票，答辩人无异议，可以开具；三、关于公积金评估费，因反诉原告李毅华计算错误，公积金评估费应该是675元左右，答辩人可以退还反诉原告李毅华预交公积金评估费余额325元及开具675元左右的公积金评估费发票。反诉被告金汇公司为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。本诉被告陈治萍辩称，一、滞纳金也不应由答辩人负担，答辩人是直接与买家交接房屋；二、其他诉讼请求与答辩人无关。本诉被告陈治萍为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。本诉部分，被告陈治萍对原告金汇公司提供的证据经质证后认为：对证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的真实性无异议，认为是其签字的，其全款收到135000元，但其并不知道5000元是佣金。被告李毅华对原告金汇公司提供的证据经质证后认为：对证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但对700元贷款服务费不予认可，认为其已付清135000元房款，但原告没有履行相应服务，贷款是其自行去办理，房屋交接手续也是其自行完成的，因此拒绝支付这700元贷款服务费。反诉部分，反诉被告金汇公司、本诉被告陈治萍对反诉原告李毅华提供的证据1-9均予以认可。结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：对各方当事人确认的证据予以采信；对一方当事人提出异议的证据，因无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。本院经审理认定事实如下：2014年6月7日，原告金汇公司（乙方）与被告陈治萍及案外人严玉珍（甲方）订立《独家委托代售合同》，约定甲方自愿将属其所有的座落在梧州市富民二路XX房的房地产委托给乙方出售；双方议定的上述房屋交易代售价格为贷款方式付款人民币130000元整（此为甲方实际收款金额，其余所有费用由乙方支付），该价格不包含此房屋过户费用，用此价格包括本人自买入该物业后至本次出售前已产生之一切费用；乙方支付甲方人民币2000元整作为上述房屋独家委托代售定金，若乙方在代理期限内以高于此房地产委托销售价格出售，则高出部分甲方自愿作为乙方佣金、广告、推销等各项费用，并在甲方收到第一期房款时收取等内容。同年6月12日，原告金汇公司（丙方）与被告陈治萍（甲方）、李毅华（乙方）订立《房地产买卖合同》，约定甲方自愿将其所有的坐落在梧州市富民二路XX房的房地产……出售给乙方；乙方……愿意购买该房地产，并愿意在2014年6月12日前预付履约定金人民币5000元整给甲方；甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币135000元整，此价格包括甲方自买入该物业后至本次出售前已产生之一切费用（包括维修基金）；违约责任：乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期限向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价款万分之伍的滞纳金；上述房地产的过户手续及银行贷款业务由梧州市金汇房地产置业有限公司代为办理，该房中介服务费为人民币2700元整，在签定本合同之同时由乙方支付，贷款服务费为人民币700元整，在签定贷款放款之日同时由乙方支付，若上述房屋交易过程中，任何一方违约，中介服务费则由违约方负责等内容。同日，被告李毅华向原告金汇公司支付中介服务费2700元，原告并出具相应收款收据予其收执。同日，被告陈治萍向原告出具记载内容为“本人陈治萍（注：身份信息略），经中介方（梧州市金汇房地产置业有限公司）介绍，成功出售物业富民二路XX房，并于2013年6月12日签署《房地产买卖合同》，现确认：经梧州市金汇房地产置业有限公司成功介绍出售该物业，成交价为壹拾叁万伍仟元整（￥135000.00），现本人承诺于上述房屋贷款办理完毕当天支付人民币伍仟元整（￥5000.00）予梧州市金汇房地产置业有限公司作为佣金。此确认书一经签署上述房产之《房地产买卖合同》即生效，实时产生法律效力。若没有签署则自动取消”的《佣金确认书》。同年6月23日，被告陈治萍、李毅华共同出具记载内容为“我买方李毅华（注：身份信息略），卖方陈治萍（注：身份信息略）于2014年6月12日在梧州市金汇房地产置业有限公司成功交易位于富民二路XX房房屋一套。我买卖双方自愿将购（售）房首期房款自行交付，现2014年6月23日自行交付房款为人民币伍万元整（￥50000.00）包括定金人民币伍仟元整（￥5000.00）在内，余下部分人民币捌万伍仟元整（￥85000.00）为上述房屋贷款办理完毕当天交接，以上贰项共为人民币壹拾叁万伍仟元整（￥135000.00）。无需中介方梧州市金汇房地产置业有限公司监督管理，若日后由此产生的一切纠纷、后果与梧州市金汇房地产置业有限公司无关”的《声明书》。同日，被告陈治萍并出具记载“兹收到李毅华（注：身份信息略）交来富民二路XX房之首期房款人民币伍万元整（￥50000.00）包括定金人民币伍仟元整（￥5000.00）在内，此据”的收据予被告李毅华收执。同年8月28日，被告李毅华向原告金汇公司支付“公积金评估费”1000元，原告并出具相应收款收据予其收执。2015年1月2日，被告李毅华向被告陈治萍支付购房款5000元，被告陈治萍并出具记载“兹收到李毅华购买富城大厦XX房现金伍仟元正，剩下捌万元正通过公积金贷款还清”的收据予其收执。同年5月15日，被告李毅华委托中国建设银行股份有限公司梧州分行将贷款金额80000元转账至被告陈治萍账户。同年5月30日，被告陈治萍出具记载“兹陈治萍（注：身份信息略）收到李毅华（注：身份信息略）支付富民二路XX房房款捌万元整（￥80000.00），至此该房屋购房房款总计壹拾叁万伍仟元整（￥135000.00）已全部结清。此据”的收据予被告李毅华收执。同日，二被告订立《物业交接确认书》，确认房款已交付清楚，房屋已成功交接等内容。因双方当事人就佣金等事项发生争议，原告于2017年1月9日以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院判令二被告分别支付服务佣金及贷款服务费；二被告则以上述答辩理由进行抗辩。被告李毅华并提出反诉以主张原告支付滞纳金，退还公积金评估费余额及开具中介服务费、公积金评估费的发票。庭审中，双方当事人均确认涉案梧州市富民二路XX房原属陈治萍个人所有；《佣金确认书》所约定“房屋贷款办理完毕当天”即为2015年5月15日。本院认为，原、被告订立的《独家委托代售合同》、《房地产买卖合同》及各方出具的《佣金确认书》、《声明书》、《物业交接确认书》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院依法予以确认。就本诉部分，对于原告主张被告陈治萍支付佣金5000元的诉讼请求，因双方当事人于《独家委托代售合同》已明确约定高于代售价格130000元的部分作为原告佣金，且原告促成二被告房屋买卖合同成立后，被告陈治萍于《佣金确认书》再次确认应支付5000元予原告作为佣金。由此，基于涉案房屋转让价款为135000元的事实，原告主张被告陈治萍支付5000元佣金既符合居间合同的法律规定，亦符合双方当事人的约定。又经双方当事人确认，佣金支付期限应为2015年5月15日，原告于2017年1月9日提起诉讼并未超过诉讼时效的法律规定，故对被告陈治萍关于诉讼时效的抗辩意见，本院依法不予采纳。其认为佣金不应由其支付的抗辩意见，与事实不符，亦无相应证据予以证实，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。由此，对原告主张被告陈治萍支付佣金5000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告主张被告李毅华支付贷款服务费700元的诉讼请求，因其未能说明收取该笔费用的合法依据，亦未能举证证实该笔费用实际履行的有关事实，故对其该项主张，本院依法不予支持。反诉部分，反诉原告要求反诉被告支付滞纳金的依据为《房地产买卖合同》中有关违约责任之约定，但该条款约定内容为出卖人陈治萍与买受人李毅华之间发生逾期支付价款或交付房屋情形时违约责任如何负担，反诉被告金汇公司并非该违约条款的约束对象。故反诉原告请求反诉被告按该项约定支付滞纳金缺乏相应的事实和法律依据，对其该项主张，本院依法不予支持。对于反诉原告主张反诉被告返还公积金评估费的诉讼请求，反诉原告主张其应以135000元×5‰为标准向反诉被告支付公积金评估费，故其已支付1000元的剩余部分应由反诉被告退还595元；反诉被告则自认应按上述标准计算评估费，但数额应为675元（135000元×5‰=675元），对余额325元（1000元-675元=325元）同意退还。对此应认为，虽双方当事人均未就反诉被告代收该项费用及计费标准有无相应依据予以举证说明，但反诉原告主张以135000元×5‰为标准向反诉被告计付，反诉被告对该计算标准无异议且同意退还余额，故对其诉辩意见，本院予以采纳，反诉被告应向反诉原告退还公积金评估费325元。对于反诉原告主张反诉被告开具中介服务费、公积金评估费发票的诉讼请求，因未按规定开具发票属于违反发票管理法律法规的行为，其性质并非民事法律关系，不属人民法院民事案件受案范围，反诉原告可依法另行主张，对其该项诉请，本院于本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈治萍应于本判决生效之日起十日内支付服务佣金5000元给原告梧州市金汇房地产置业有限公司；二、驳回原告梧州市金汇房地产置业有限公司请求被告李毅华支付贷款服务费700元的诉讼请求；三、反诉被告梧州市金汇房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还公积金评估费325元给反诉原告李毅华；四、驳回反诉原告李毅华请求反诉被告梧州市金汇房地产置业有限公司支付滞纳金1012.5元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告梧州市金汇房地产置业有限公司负担3元，被告陈治萍负担22元；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告李毅华负担20元，反诉被告梧州市金汇房地产置业有限公司负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。审判员　　汪瑞远二〇一七年四月八日书记员　　郭坚强附相关法律条文：1.《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。2.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条第一款：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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