（2017）苏13民终100号
裁判日期: 2017-04-08
公开日期: 2018-07-20
案件名称
王忠和与宿迁波得利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宿迁波得利房地产开发有限公司,王忠和
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏13民终100号上诉人（原审被告）：宿迁波得利房地产开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道天津路与南京西路交汇处江岸名城售楼处。法定代表人：杨波，系公司执行董事。委托诉讼代理人：朱磊，江苏恒旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧磊，江苏恒旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王忠和，男，1976年9月15日出生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：解兆明，江苏雅凯律师事务所律师。上诉人宿迁波得利房地产开发有限公司（以下简称波得利公司）因与被上诉人王忠和商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2016）苏1322民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。人波得利公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，缺席判决程序严重违反法定程序，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人王忠和的诉讼请求或发回重审。具体理由如下：1、本案基本事实是被上诉人王忠和以江苏阳升建设工程有限公司名义承建上诉人波得利公司开发的江岸名城小区25幢、26幢土建、安装工程，被上诉人王忠和是实际施工人。2010年11月9日，上诉人波得利公司与被上诉人王忠和签订协议一份，协议约定上诉人波得利公司将涉案房屋折价4974300元冲抵应付被上诉人王忠和的工程款。2011年10月20日，上诉人波得利公司为配合被上诉人王忠和办理涉案房屋的所有权证，与被上诉人王忠和签订了涉案商品房买卖合同，双方之间并不存在商品房买卖合同关系。2、2010年11月9日，上诉人波得利公司与被上诉人王忠和签订协议将涉案房屋折价4974300元冲抵应付被上诉人王忠和的工程款，涉案房屋由被上诉人王忠和占有并使用，不存在上诉人波得利公司未交房之说，原审判决认定上诉人波得利公司于2014年6月25日才向被上诉人王忠和交房，逾期交房907天，明显错误。3、2012年6月21日，上诉人波得利公司与被上诉人王忠和签订协议一份。明确，约定工程质量保修金由被上诉人王忠和交纳。协议签订后，被上诉人王忠和一直未按照约定交纳保修金，致使上诉人波得利公司开发的江岸名城小区无法取得建设工程质量监督报告，无法进行综合验收，进而无法为业主办理房屋所有权证，无法办证的责任应由被上诉人王忠和承担。原审判决上诉人波得利公司承担逾期办证的违约责任错误。4、原审法院缺席判决严重违反法定程序。上诉人波得利公司于2016年5月12日收到原审法院送达的民事诉状，由于本案争议较大，上诉人波得利公司的档案保管人又在外出差，无法及时组织证据材料应诉，于2016年5月17日以书面形式申请原审法院延期审理本案。原审法院在收到上诉人波得利公司的延期审理申请后，在未给予任何答复的情况下，于2016年5月20日违法缺席审理了本案，剥夺了上诉人波得利公司的举证、质证、辩论权，严重违反法定程序。被被上诉人王忠和答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1、本案被上诉人王忠和与上诉人波得利公司之间的关系是商品房买卖合同关系，至于上诉人波得利公司与江苏阳升建设工程有限公司之间的建设工程施工合同关系与本案无关联性。2、本案不存在被上诉人王忠和早在2010年11月9日就实际占有涉案房屋的事实。3、上诉人波得利公司上诉提出，2012年6月21日上诉人波得利公司与被上诉人王忠和签订协议一份。明确，约定工程质量保修金由被上诉人王忠和交纳，该约定与本案无关联性，与本案商品房买卖合同是不同的法律关系，不能免除上诉人波得利公司的办证义务。王忠和原审诉称：2011年10月20日，王忠和与波得利公司签订《商品房买卖合同》，约定王忠和购买波得利公司开发的位于天津北路西侧南京××南侧××江岸名城小区××号商铺，房屋价款为4974300元。王忠和于2011年9月7日、12月28日分别向波得利公司支付房款2487300元、2487000元。波得利公司在商品房买卖合同第六条对上述付款事实予以确认。2012年2月2日，双方签订补充协议，对上述付款事实再次予以确认。波得利公司于2014年6月25日才将涉案房屋交付给王忠和使用，迟延交付907天。又因波得利公司的原因致使王忠和的权属证书至今未能办理。现请求判令波得利公司给付王忠和延期交房违约金676753.52元、延期办证违约金（自2014年9月25日起至王忠和实际取得权属证书之日止，以4974300元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）。原审法院经审理查明：2011年10月20日，王忠和与波得利公司签订沭阳县江岸名城小区第25幢第6号商铺买卖合同，合同约定：价款为4974300元。合同第六条约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3其他方式银行按揭贷款：于2011年9月7日付人民币贰佰肆拾万柒仟叁佰元（2487300）元，剩余房款贰佰肆拾捌万柒仟元（2487000元）办理银行按揭贷款，买受人于2011年11月30日内办好银行按揭贷款的相关手续。后波得利公司在该条款后书写“买受人于2011年12月28日补齐房款贰佰肆拾捌万柒仟元（248000）整，最终此房屋为一次性付款”，并加盖宿迁波得利房地产开发有限公司合同专用章。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况（但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府原因出卖人可据实顺延）外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3（空白）。2012年2月2日，王忠和与波得利公司签订补充协议，约定：由于国家贷款政策变动与个人原因，购房客户王忠和购买江岸名城小区25幢6商铺补齐房款金额贰佰肆拾捌万柒仟元（2487000元）。最终本套商铺为一次性付款。2013年1月24日，波得利公司向王忠和出具金额为4974300元的购房发票一份。2014年6月25日，波得利公司向王忠和交付涉案房屋。截止2015年11月6日，波得利公司尚未向沭阳县房地产管理处申请办理涉案房屋的初始登记。现王忠和以波得利公司逾期交房及办证为由，诉至法院，要求支持上述诉请。原审法院认为：王忠和、波得利公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议不违反相关的法律法规，予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王忠和已向波得利公司支付全额房款，波得利公司未按合同约定期限向王忠和交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向王忠和支付逾期交房违约金。波得利公司于2014年6月25日向王忠和交付涉案房屋，王忠和主张以波得利公司逾期交房907天计算逾期交房违约金有事实和法律依据，予以支持。王忠和同时要求波得利公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求。虽然王忠和、波得利公司签订的商品房买卖合同对逾期办证的违约金并没有作出明确约定，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。王忠和该项诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。庭审中，王忠和提供的沭阳县房地产管理处出具的证明能够证实波得利公司尚未按约将相关资料提交办证机关予以备案，逾期办证的违约责任应由波得利公司承担。故支持逾期办证的违约金自2014年9月25日起至波得利公司领取初始权属证书并向王忠和发出通知之日止，以4974300元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算。波得利公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案正常审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、宿迁波得利房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向王忠和给付延期交房违约金676753.52元；二、宿迁波得利房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向王忠和支付延期办证违约金，自2014年9月25日起至宿迁波得利房地产开发有限公司领取初始权属证书并向王忠和发出通知之日止，以4974300元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算。案件受理费16340元，减半收取8170元，由宿迁波得利房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人波得利公司补充提供：1、江苏阳升建设工程有限公司于2009年12月20日与上诉人波得利公司签订的《建设工程承包协议》、江苏阳升建设工程有限公司于2010年4月30日与上诉人波得利公司签订的《建设工程施工合同》。证明被上诉人王忠和以江苏阳升建设工程有限公司名义与上诉人波得利公司签订建设工程施工合同，上诉人将其开发建设的江岸名城小区25#、26#高层土建、安装工程发包给被上诉人王忠和实际施工。2、2010年11月9日，被上诉人王忠和与上诉人波得利公司签订的《协议》一份。证明上诉人波得利公司将涉案房屋折价4974300元冲抵应支付被上诉人王忠和的工程款。3、2013年6月21日，被上诉人王忠和签字确认的以房冲抵工程款清单一份。证明被上诉人王忠和再次确认了上诉人波得利公司以涉案房屋冲抵工程款4974300元的事实。4、2016年6月18日，被上诉人王忠和签字确认的《宿迁波得利房地产开发公司与阳升建设集团因工程款抵房确定书》。证明上诉人波得利公司已按约将包括涉案商铺在内的部分房产冲抵应付被上诉人王忠和工程款，包括涉案商铺在内的部分房产冲抵应付被上诉人王忠和工程款后，上诉人波得利公司只是为了配合办理这些房产的房屋所有权证，才签订《商品房买卖合同》及出具销售发票等，从而证明本案双方当事人之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。5、宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0048号民事判决书一份。江苏阳升建设工程有限公司在该案中自认包括涉案商铺在内的部分房产已折价冲抵应付工程款18538339元。从而证明本案双方当事人之间不可能就涉案商铺再发生真实的商品房买卖合同关系。6、2011年9月7日的进账单（金额为2487300元）一份。该进账单内容为上诉人波得利公司从其普通账户转出2487300元至上诉人波得利公司的监管账户，证明涉案《商品房买卖合同》约定的首付款2487300元系上诉人波得利公司支付的，并非被上诉人王忠和支付。7、被上诉人王忠和于2011年12月20日出具的收到700万元的收条一份、2011年12月28日的中国农业银行凭证两份（金额合计为2487000）。证明上诉人波得利公司以支付工程款的名义将监管账户内的资金700万元付至被上诉人王忠和账户（该款仍属上诉人波得利公司所有），被上诉人王忠和用其中的2487000元支付了涉案《商品房买卖合同》约定的剩余购房款2487000元。从而证明涉案房屋的剩余购房款也是由上诉人波得利公司支付的，被上诉人王忠和并未支付此款项的事实。8、2012年6月21日，上诉人波得利公司与被上诉人王忠和签订的《协议书》，协议约定工程的保修金应由被上诉人王忠和负责交纳。证明由于被上诉人王忠和未按约交纳该保修金，才致使上诉人波得利公司开发的江岸名城小区无法取得建设工程质量监督报告，无法进行综合验收，进而无法办理包括涉案商铺在内房产所有权证书。9、延期开庭审理申请书及EMS特快专递单各一份。证明：上诉人波得利公司于2016年5月17日以书面形式申请原审法院延期审理本案，但原审法院收到该延期申请后在未予任何答复的情况下，于2016年5月20日缺席审理了本案，从而证明原审程序违法的事实。被上诉人王忠和质证认为，1、上诉人波得利公司提供的两份合同的真实性无法确定，两份合同内容都没有涉及到被上诉人王忠和，与本案亦无关联性。2、对上诉人波得利公司提供的2010年11月9日，被上诉人王忠和与上诉人波得利公司签订的《协议》、2013年6月21日，被上诉人王忠和签字确认的以房冲抵工程款清单一份、2016年6月18日，被上诉人王忠和签字确认的《宿迁波得利房地产开发公司与阳升建设集团因工程款抵房确定书》、宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0048号民事判决书，真实性均无异议，但与本案无关联性。3、对上诉人波得利公司提供的进账单、收条及银行凭证的真实性无异议，但与本案无关联性。4、对于上诉人波得利公司提供的2012年6月21日上诉人波得利公司与被上诉人王忠和签订的《协议书》，该协议书不能免除上诉人波得利公司的办证义务。5、对上诉人波得利公司提供的延期开庭审理申请书及EMS特快专递单真实性没有异议，但延期开庭申请书的申请内容不是民事诉讼法所规定的延期开庭审理的理由，因此原审程序合法。，对上诉人波得利公司提供的两份建设工程施工合同，该两份合同内容的当事人是上诉人波得利公司与江苏阳升建设工程有限公司，没有涉及到被上诉人王忠和，仅凭该两份合同无法认定江岸名城小区25＃、26＃高层土建、安装工程是被上诉人实际施工。对上诉人波得利公司提供的2010年11月9日，被上诉人王忠和与上诉人波得利公司签订的《协议》、2013年6月21日，被上诉人王忠和签字确认的以房冲抵工程款清单一份、2016年6月18日，被上诉人王忠和签字确认的《宿迁波得利房地产开发公司与阳升建设集团因工程款抵房确定书》、宿迁市中级人民法院（2013）宿中民初字第0048号民事判决书，因被上诉人王忠和对证据的真实性均无异议，故对以上证据的真实性予以确认。根据证据内容，可以认定涉案房屋是被上诉人王忠和冲抵工程款所得。对上诉人波得利公司提供的进账单、收条及银行凭证，因被上诉人王忠和对其真实性均无异议，故对其真实性予以确认。对于上诉人波得利公司提供的2012年6月21日上诉人波得利公司与被上诉人王忠和签订的《协议书》，因被上诉人王忠和并未否定该证据的真实性，故对该证据的真实性予以确认。对上诉人波得利公司提供的延期开庭审理申请书及ＥＭＳ特快专递单，因被上诉人波得利公司对该证据的真实性无异议，故对其真实性予以确认。二审查二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋是被上诉人王忠和冲抵工程款取得。：发包人与承包人协议约定以房屋直接冲抵工程价款且发包人对房屋不再享有权利，因不履行协议而引起的纠纷属于房屋买卖合同纠纷。本案涉案房屋是被上诉人王忠和冲抵工程款取得，但因上诉人波得利公司与被上诉人王忠和签订了商品房买卖合同，本案应按照商品房买卖合同纠纷处理。按照合同约定，上诉人波得利公司应于2011年12月30日将符合合同约定及国家相关规定的房屋交付给被上诉人王忠和，但根据被上诉人王忠和提供的证据，上诉人波得利公司于2014年6月25日向被上诉人王忠和交付房屋，逾期交房907天，原审支持被上诉人王忠和主张的逾期交房违约金并无不当。上诉人波得利公司上诉提出2010年11月9日与被上诉人王忠和签订协议约定将涉案房屋折价49743000元冲抵应付被上诉人王忠和的工程款时，即将涉案房屋交付被上诉人王忠和，但被上诉人王忠和对此不予认可，上诉人波得利公司未提供证据证明于2010年11月9日向被上诉人王忠和交房的事实，该上诉理由不能成立。上诉人波得利公司上诉提出根据2012年6月21日，上诉人波得利公司与被上诉人王忠和签订的《协议书》的约定，工程的保修金应由被上诉人王忠和负责交纳，由于被上诉人王忠和未按约交纳该保修金，才致使上诉人波得利公司开发的江岸名城小区无法取得建设工程质量监督报告，无法进行综合验收，进而无法办理包括涉案商铺在内房产所有权证书，延期办证的责任应由被上诉人王忠和承担。但因该协议涉及的是工程保修金的交纳问题，与本案商品房买卖合同是不同的法律关系，不能免除上诉人波得利公司在商品房买卖合同中应承担的办证义务。关于本案的程序问题，本案原审是适用简易程序审理案件，《最高人民法院关于适用的解释》第二百六十六条的规定，适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。人民法院应当将举证期限及开庭日期告知双方当事人，并向当事人说明逾期举证及拒不到庭的法律后果，由双方当事人在笔录及开庭传票的送达回证上签名或捺印。根据该规定，本案的举证期限由人民法院确定，本案开庭审理前，原审法院依法向上诉人波得利公司送达了诉状副本、传票、举证通知书等材料，上诉人波得利公司已于2016年5月12日签收该材料，但上诉人波得利公司并未于2016年5月20日到庭参加诉讼，且上诉人波得利公司并无延期开庭审理的法定正当理由，原审缺席审理本案，程序并无不当。综上，综上，上诉人波得利公司上诉理由不能成立，原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16340元，由上诉人宿迁波得利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 覃卫东审判员 徐金鸽审判员 谢朝晖二〇一七年四月八日书记员 袁海燕第1页/共12页 关注公众号“”