（2017）辽0103民初624号
裁判日期: 2017-04-08
公开日期: 2017-11-14
案件名称
辽宁贵堂物业服务有限公司与王德俊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁贵堂物业服务有限公司,王德俊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条，第一百六十二条
全文
沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初624号原告：辽宁贵堂物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区小河沿路5甲-13号4门。法定代表人：肖月，该公司总经理。委托代理人：康胜伟，该公司员工。被告：王德俊。原告辽宁贵堂物业服务有限公司与被告王德俊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗强适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁贵堂物业服务有限公司的委托代理人康胜伟，被告王德俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁贵堂物业服务有限公司诉称，根据被告同原告达成的物业服务合同规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。但被告自2014年8月24日起，便无故拖欠物业管理费，至2017年8月24日止，共计4715元。多次向被告催缴，但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业管理费4715元；2、本案诉讼费由被告承担。被告王德俊辩称，我房屋建筑面积115.72平方米，两个车库每个是31.91平，车库每平方米0.4元，我们计算是3412.32元，从2014年8月24日至本月月末，原告拖欠物业费一事，其中是有原因的，原告称与我曾达成过物业服务合同，合同不是本人所欠，原告在服务过程中没有尽到责任，我家屋顶被其踩漏后，我与物业多次商量解决办法，物业都不理睬没办法我们自己花钱订做了棚盖与物业商量报销费用650元，物业以种种借口，至今没有解决，原告方是有责任的，关于出入门禁卡的问题，物业公司从2016年7月至今就没有给我的门禁卡升级，限制了我的出行，至今门禁卡不能使用，我们只能靠别人出入时或借邻居的卡出入，给我们的出行和生活造成很大不便，其中曾找过物业，物业种种理由不给办理，单元的对讲门门铃坏了两年多，至今没有给维修。院内汽车无人管理，××120救护车来了开不进去，只能抬到3号楼处上车，耽误抢救时间。经审理查明，被告系沈阳市沈河区沈阳路58-4号3-6-1室房屋产权人，该房屋建筑面积115.72平方米，属于永乐花园小区。原告提供物业服务前，该园区由此前业主委员会管理，因管理不善，业主委员解散，园区无人管理。该园区部分业主找到该园区所属沈阳市沈河区皇城街道西华社区委员会。该社区委员会与原告于2014年5月就永乐花园小区的物业服务签订了物业服务合同，合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日。住宅物业服务费为0.8元/平方米/月，物业服务内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的养护，物业共用部位公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运，公共秩序的维护，对车辆停放进行管理，消防服务等项目，并约定了原告物业服务所达到的标准。业主应自物业费到期之日一个月内至少交纳半年以上的物业服务费（预先交纳），业主逾期交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。合同履行过程中发生争议的，双方调解、协商不成的，可向乙方所在地人民法院提起诉讼。现因被告拖欠2014年8月24日至2017年8月24日的物业费未付，原告催要未果，起诉来院。另查明，2015年5月15日，被告为维修该幢楼天窗盖支付维修费650元。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”，故上述社区委员会与原告签订的物业服务合同合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告房屋建筑面积115.72平方米，车库建筑面积63.82平方米，双方约定预交金额为半年以上，因物业服务合同至今年4月30日届满，原告未提供该合同是否继续履行的证据，故物业费计算至2017年4月30日。自2014年8月24日至2017年4月30日，被告应交住宅物业费数额为2962.43元（115.72平方米×0.8元/月/平方米×32个月），但考虑到原告未完全履行物业服务义务，故酌定按照欠费金额的90%即2666.19元支付物业费为宜。此外，物业服务合同中原告负有小修的义务，天窗盖损坏后，原告负有及时维修的义务，在原告未及时履行天窗盖修复义务情况下，被告主动垫付属于小修范围的应由原告负担的维修费，原告应从收取的物业费中折抵，故被告应付原告的物业费为上述2666.19元扣除维修费的剩余款即2016.19元（2666.19元-650元维修费）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告王德俊于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁贵堂物业服务有限公司2014年8月24日至2017年4月30日期间的物业服务费2016.19元；二、驳回原告辽宁贵堂物业服务有限公司其他诉讼请求及被告的其他抗辩。被告王德俊如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，减半收取25元，由原告辽宁贵堂物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判员 罗 强二〇一七年四月八日书记员 杨舒平 来自