（2017）辽0103民初466号
裁判日期: 2017-04-08
公开日期: 2017-11-14
案件名称
辽宁贵堂物业服务有限公司与王艳玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁贵堂物业服务有限公司,王艳玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十七条，第一百六十二条
全文
沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初466号原告：辽宁贵堂物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区小河沿路5甲-13号4门。法定代表人：肖月，该公司总经理。委托代理人：康胜伟，该公司员工。被告：王艳玲。原告辽宁贵堂物业服务有限公司与被告王艳玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗强适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁贵堂物业服务有限公司的委托代理人康胜伟，被告王艳玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁贵堂物业服务有限公司诉称，根据被告同原告达成的物业服务合同规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。但被告自2014年8月24日起，便无故拖欠物业管理费，至2017年8月24日止，共计4753元。多次向被告催缴，但其未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业管理费4753元；2、本案诉讼费由被告承担。被告王艳玲辩称，物业合同是无效的，没有向我们业主公示，侵害了我们业主的知情权，我不是无故欠物业费，我们已经多次找原告经理让他到我家看看，是他对我们不理不睬，我至今没有见到原告的法人，我进住的时候我家的水漏在我三楼有转折，他们前期的物业改成直通水漏后造成外墙体损坏，进而使我室内渗水长毛墙皮脱落，每年都要维修，去年因为面积太大我就彻底装修一下，我找的他们物业的人他们说回去和经理反应一下，到现在没有见到经理，我认为原告既然接管了我们小区就应该把所有的问题都解决了，维修基金花在哪需要公示一下，单元门是坏的，物业都没发现，园区脏乱差，小区环境差，没有路灯，物业承诺清理园区，至今没有清理，现在还有一个排污口，什么脏水都往我们园区淌，十天一升级门禁卡，找物业给开门物业说没有钥匙。前任物业经理已经同意按照半价收取物业费，园区一共两个门，2014年8月开始只开一个门。在园区西侧的物业用房被物业公司出租，原告方进入后把我们之前的园区卡强行更换，我家一共六个卡损失90元，房屋面积116.7平方米。经审理查明，被告系沈阳市沈河区沈阳路58-4号5-3-1室房屋产权人，该房屋建筑面积116.76平方米，属于永乐花园小区。原告提供物业服务前，该园区由此前业主委员会管理，因管理不善，业主委员解散，园区无人管理。该园区部分业主找到该园区所属沈阳市沈河区皇城街道社区委员会。该社区委员会与原告于2014年5月就永乐花园小区的物业服务签订了物业服务合同，合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日。住宅物业服务费为0.8元/平方米/月，物业服务内容包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，公共绿地、景观的养护，物业共用部位公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运，公共秩序的维护，对车辆停放进行管理，消防服务等项目，并约定了原告物业服务所达到的标准。业主应自物业费到期之日一个月内至少交纳半年以上的物业服务费（预先交纳），业主逾期交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。合同履行过程中发生争议的，双方调解、协商不成的，可向乙方所在地人民法院提起诉讼。现因被告拖欠2014年8月24日至2017年8月24日的物业费未付，原告催要未果，起诉来院。另查明，2012年5月4日被告向此前该园区的物业服务企业即沈阳兴戈物业管理有限公司按50%标准缴纳2011年物业费。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”，故上述社区委员会与原告签订的物业服务合同合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告房屋建筑面积116.76平方米，双方约定预交金额为半年以上，因物业服务合同至今年4月30日届满，原告未提供该合同是否继续履行的证据，故物业费计算至2017年4月30日。自2014年8月24日至2017年4月30日，被告应交物业费数额为2989.06元（116.76平方米×0.8元/月/平方米×32个月），但考虑到原告未完全履行物业服务义务，故酌定按照欠费金额的90%即2690.15元支付物业费为宜。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的前期物业改变水漏致使被告房屋渗漏，若按照被告主张的事实成立，被告的损失应由实际侵权人承担，且前期物业已经负担了被告的一定损失（2011年物业费半价），被告以此主张应由原告负担，无法律依据，故对被告的该主张，不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告王艳玲于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告辽宁贵堂物业服务有限公司2014年8月24日至2017年4月30日期间的物业服务费2690.15元；二、驳回原告辽宁贵堂物业服务有限公司其他诉讼请求。被告王艳玲如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，减半收取25元，由原告辽宁贵堂物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判员 罗 强二〇一七年四月八日书记员 杨舒平 微信公众号“”