（2016）苏0102民初3228号

裁判日期: 2017-04-07

公开日期: 2017-10-26

案件名称

原告遵义市人民政府驻南京办事处与被告王军、江苏东汉投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南京市玄武区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

遵义市人民政府驻南京办事处,王军,江苏东汉投资开发有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省南京市玄武区人民法院民事判决书(2016)苏0102民初3228号原告：遵义市人民政府驻南京办事处，住所地在南京市秦淮区龙蟠南路33号雅居乐3栋1单元201室。负责人：袁云超。委托诉讼代理人：周笑笑，北京德和衡（南京）律师事务所律师。被告：王军，男，1969年11月28日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。被告：江苏东汉投资开发有限公司，住所地在南京市鼓楼区中山路81号2903室。法定代表人：王红。原告遵义市人民政府驻南京办事处（以下简称遵义南京办事处）与被告王军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法追加江苏东汉投资开发有限公司（以下简称东汉公司）参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告遵义南京办事处委托诉讼代理人周笑笑、被告王军及其委托诉讼代理人朱丽到庭参加诉讼。被告东汉公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义南京办事处向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告房租15000元、水电费保证金6000元、安全保证金5万元，合计71000元；2.被告赔偿原告迟延退还款项的利息1441.3元（以71000元为基数，按银行贷款年利率4.35%计算，从2015年12月15日至2016年5月31日为1441.3元，计算至被告实际支付日止）；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2011年11月15日，被告王军以江苏海华投资开发有限公司（以下简称海华公司）的名义与原告签订房屋租赁合同，约定：原告租用南京市玄武区龙蟠路87号华山饭店的门面房屋（以下简称87号门面房）；租赁期间2011年11月15日至2014年11月14日，年租金18万元。租赁期满后，经双方口头约定，2014年11月14日至2015年12月14日87号门面房的年租金为19万元。此外，原告因工作需要，曾要求王军与华山饭店协商另建附属用房未果。后经原告与华山饭店协商，于2012年6月建成了附属用房，并约定附属用房年租金为1万元。原告将2012年6月至2013年6月的附属用房租金1万元交给华山饭店，并与王军约定2013年6月以后的87号门面房租金、附属用房租金一起直接支付到王军的个人账户。2013年6月至2015年12月，原告实际向王军支付了附属用房的租金25000元。2015年12月3日，原告搬离87号门面房和附属用房，并与王军办理了交接手续。租赁期间，原告共应支付的租金为75.5万元，但后经对账核实，原告实际向王军支付了77万元，故王军应当返还原告租金15000元。租赁期间，原告应王军的要求交纳了水电费保证金6000元，并于2013年8月8日向其交纳了安全保证金5万元。原告与王军的租赁关系已经终止，被告应当退还原告水电费保证金6000元、安全保证金5万元。原告与王军多次交涉未果，为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告王军辩称，遵义市政府为设立驻南京办事处选中了87号门面房，因尚未经遵义市市长办公会研究，无法直接承租该房屋。后经南京市玄武区人民政府协调，被告出面向华山饭店预先承租了87号门面房，并将租金垫付给华山饭店，然后再将该房屋交给了原告，并与原告签订了租赁合同。租赁合同系原告与被告王军之间的合同，与海华公司无关。租赁合同约定的租期为三年，年租金为18万元。原告诉称的附属用房起初并不存在，租赁合同签订后，原告与华山饭店直接协商后建设了该附属用房。附属用房实系违法建筑，附属用房的年租金为1万元。三年租期届满后，原告欲继续承租，双方又协商续签了为期三年的合同，附属用房一并写入了该合同，约定由被告代收、代付相应的费用，租金由原来的每年19万元调整为每年20万元，但因原告未将续签的书面合同交给被告，被告没有续签的租赁合同。在原告继续承租一年之后，遵义市撤消了驻南京办事处，2015年12月3日原告与被告交接后搬离了87号门面房和附属用房。被告在原告搬离后的次年将房屋交还了华山饭店。被告收到了原告支付的租金77万元，但没有收到原告交纳的6000元水电费保证金和5万元安全保证金。水电费保证金6000元、房屋租赁保证金5万元系被告垫付给华山饭店。原告装修承租房屋时发生了火灾，华山饭店为此要求交纳5万元保证金。被告曾要求华山饭店返还水电费保证金和房屋租赁保证金，华山饭店以合同履行期限未满不予返还。对原告所称附属用房第一年（2012年6月至2013年6月）的租金1万元交给了华山饭店不予认可，该款根据原告所述应交给被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告东汉公司未答辩应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实认定如下：2008年4月，江苏海华投资开发有限公司更名为东汉公司。2011年11月15日，“海华公司”（甲方）与遵义市政府驻南京办事处筹建办公室（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将南京市玄武区龙蟠路87号房屋出租给乙方使用；租赁期限自2011年11月15日起至2014年11月14日止，自2011年11月15日起至2011年12月14日为甲方装潢免租期，甲方自2011年12月15日起开始计算租金；年租金为18万元；按照先支付后使用的原则，租金每半年一付，提前一个月支付租金，即分别于2011年11月25日、2012年5月25日、2012年11月25日、2013年5月25日、2013年11月25日、2014年5月25日各付半年租金9万元；自本合同签订当月内，乙方向甲方交纳水、电等杂费保证金6000元，此款于租赁期满时，乙方结清所有费用后由甲方无息退还乙方；等等。合同落款处甲方为海华公司盖章、王军署名，乙方为遵义市人民政府驻南京办事处筹备组盖章。《房屋租赁合同》签订后，原告分别于2011年11月23日、2012年5月6日、2012年12月18日、2013年5月14日、2013年11月11日通过遵义市人民政府驻上海联络处向被告王军支付筹备款9万元、筹备款9万元、租金10万元、租金10万元、租金9万元，分别于2014年5月29日、2014年12月8日、2015年6月1日通过陈仕军向被告王军支付10万元、10万元、10万元；前述款项共计77万元。另查明，2011年12月1日，遵义市机构编制委员会批准同意设立遵义市人民政府驻南京办事处，与遵义市人民政府驻上海办事处合署办公。2015年12月3日，原告将87号门面房及附属用房交还被告王军，双方签署了租用房交付清单。为证明向被告王军支付了安全保证金5万元，原告举证了：1.2013年8月8日海华公司出具的收据，主要内容为：收到原告交纳的房屋租赁保证金现金5万元整；2.2013年9月25日遵义市人民政府驻上海联络处向陈世奎汇款5万元的凭证，其摘要载明：南京房产租赁保证金；3.2013年9月25日陈世奎取款71000元的交易凭证；4.陈世奎的证言，主要内容为：陈世奎系原告的负责人，负责租赁涉案房屋、支付租金等有关事宜，因涉案房屋2012年9月发生火灾事故，华山饭店要求支付5万元保证金，遵义市人民政府驻上海联络处于2013年9月25日将5万元保证金汇入陈世奎账户，陈世奎取现后以现金方式将5万元交给了被告王军，被告王军将事先准备的海华公司2013年8月8日出具的收据交给了陈世奎。被告王军质证认为：对1.2.3项证据的真实性不持异议，但否认收到了5万元保证金；陈世奎系原告的负责人，负责涉案房屋的租赁、租金支付等事宜，对陈世奎所述以现金方式交纳了5万元保证金不予认可。此外，为证明原告将2012年6月至2013年6月附属用房的费用1万元交给了华山饭店，原告举证了：1.华山饭店出具的证明，主要内容为：胡正洪系华山饭店的员工，2000年至2015年负责龙蟠中路87号房屋的出租管理等事宜；2.胡正洪出具的情况说明，主要内容为：海华公司于2012年12月16日至2014年12月15日承租87号门面房，并将房屋转租给遵义南京办事处；2012年5月，遵义南京办事处要求承租后消防通道作为仓库，双方协商确定年租金为1万元，租赁期间自2012年6月1日起，随后遵义南京办事处工作人员将1万元交至华山饭店财务部。被告质证认为：无法确认华山饭店出具证明的真实性，胡正洪系华山饭店租赁部的员工，具体负责协调涉案房屋的租赁事宜。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同即便无效，当事人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般亦应予支持。2011年11月15日《房屋租赁合同》签订时，海华公司已经更名为东汉公司，原告与被告王军均认可该合同与东汉公司无关，结合当事人陈述及被告王军收取租金的事实，本院认定涉案房屋租赁合同系原告与被告王军之间的合同，与被告东汉公司无关。关于87号门面房和附属用房的租金问题，根据2011年11月15日《房屋租赁合同》就87号门面房租金、支付时间和方式的约定，结合原告交纳租金的实际情况，以及当事人关于附属用房情况的陈述，本院认定附属用房的费用为每年1万元，2013年6月之后的附属用房费用由原告向被告王军交纳。2011年11月15日《房屋租赁合同》约定的租期届满后，原告与被告王军之间为不定期租赁关系，租金（含附属用房）由每年19万元变更为每年20万元，双方的租赁合同关系于2015年12月3日终止。被告王军辩称双方续签了为期三年的租赁合同，并无证据证实，本院不予采信。原告主张多向被告王军支付了租金15000元并要求返还，经本院核算，该主张具有事实依据，被告王军对此并未予以合理解释，故原告该项诉请本院予以支持。关于原告主张的水电费保证金6000元，原告举证不能证明实际向被告王军支付了该项费用，故本院不予支持。关于原告主张的保证金5万元，原告举证的银行交易凭证、陈世奎证言、收据能够证明其向被告王军支付5万元房屋租赁保证金的事实具有高度可能性，故本院对该事实予以认定。双方之间的租赁合同关系已经终止，被告王军持有5万元房屋租赁保证金没有合法依据，应当将该款返还原告。原告对被告东汉公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告王军应当返还原告租金15000元、房屋租赁保证金5万元，共计65000元。原告主张的迟延退款利息，属于原告的合理损失，本院支持被告王军以65000元为基数按照年利率4.35%自2015年12月15日起至实际付款之日止向原告计付利息。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王军于本判决生效之日起十日内退还原告遵义市人民政府驻南京办事处租金15000元、房屋租赁保证金5万元，合计65000元，并支付利息（以65000元为基数自2015年12月15日起至实际给付之日止，按年利率4.35%计算）。二、驳回原告遵义市人民政府驻南京办事处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1611元，由原告负担136元，被告王军负担1475元，公告费（据实结算）由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　安洪强人民陪审员　　李　迅人民陪审员　　李小锁二〇一七年四月七日书　记　员　　蒋　艳关注公众号“”