（2017）豫01民终474号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-04-18
案件名称
杜志龙、孟文杰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜志龙,孟文杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终474号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜志龙，男，1979年6月15日出生，汉族，住河南省杞县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟文杰，男，1989年8月10日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：丁晓旭，河南言正律师事务所律师。上诉人杜志龙因与被上诉人孟文杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初27373号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杜志龙、被上诉人孟文杰及其委托代诉讼理人丁晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杜志龙上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、上诉人与被上诉人2016年7月26日签订《房产买卖合同》，合同第四条明确约定，被上诉人应当在立契当日，付清首付款。立契当日为2016年7月26日，被上诉人并未按照合同约定付清首付款。被上诉人的行为已然构成违约，致使上诉人的卖房目的难以实现，上诉人要求解除合同是在行使自己的法定权利。庭审过程中，针对立契日，上诉人与被上诉人有不同的意见，合同中对于立契日也没有明确的约定。明确立契日的日期对于认定本案的违约方有重大意义。另根据买卖合同第六条约定，由被上诉人负责解押。买卖合同签订后，被上诉人一直没有去将涉案房屋解押，自然也无法进行下一步的网签工作，被上诉人的这种行为已经构成根本违约，足以导致合同不能继续履行。2、对于被上诉人在庭审过程中提交的证据，并不能证明上诉人存在违约行为。被上诉人提供的录音，首先是不能确定录音的时间，其次录音的来源不合法，不能作为证据使用。被上诉人主张的贷款服务费是支付给了郑州博盈金融服务有限公司而非银行，被上诉人是向银行申请的贷款，那么该费用应当是支付给银行才符合规定。由于被上诉人违约在先，所以上诉人无需赔偿被上诉人所诉的定金和佣金。被上诉人孟文杰辩称：法院认定事实清楚，适用法律正确。合同第四条第二款支付首付款日期并非为2016年7月26日。一审时，郑州顺通房地产营销策划有限公司已经出具证明，且其员工即出庭作证证人已经指出立契日为到房管局办理网签之日。在签订合同时，郑州顺通房地产营销策划有限公司的工作人员己经讲明该事由，三方均知晓该情况。而且由于按揭贷款未办理，无法确定贷款数额，更无法确定首付数额。《房产买卖合同》签订后，郑州房价上涨迅猛。杜志龙受到利益驱使不办理按揭贷款事宜，导致合同无法履行。贷款服务费虽然支付给郑州博盈金融服务有限公司，但该费用为孟文杰的损失。被上诉人孟文杰向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告双倍返还合同定金22000元；2、判令被告向原告双倍返还购房佣金18000元，贷款服务费10317元，并赔偿损失60000元；以上总计110317元；3、本案诉讼费由被告承担。上诉人杜志龙向一审法院反诉请求：1、依法解除反诉人、被反诉人签订的《房屋买卖合同》；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约损失5万元；3、本案的本诉、反诉相关的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年7月26日，在郑州顺通房地产营销策划有限公司的居间下，原、被告签订《房产买卖合同》一份，主要约定：被告将其所有的位于索凌路6号2号楼1单元6层40号的房屋（房产证号为11××00，建筑面积为52.55平方米）出售给原告，房屋总房款为655000元；原告在签订本合同时支付佣金9000元、定金11000元，定金交给中介代为保管；付款方式为按揭贷款，原告应当在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同价格减去银行实际贷款），由原告负责解押；双方同意在本合同签订之日起80个工作日内，带相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续；任何一方违约，视为其单方解除合同；被告方违约，应双倍返还原告交付的定金（原交中介代为保管的定金，被告无权要回，中介有权将定金交付原告）；双方解除或终止合同，均不影响中介佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双倍的支付义务。合同签订当日，原告向中介公司交付上述合同约定的佣金9000元、定金11000元，中介公司向原告出具了收据。2016年8月5日，原告支出办理涉案房屋的银行贷款费用10317元，郑州博盈金融服务有限公司向原告出具了收据。合同签订后，因被告不同意出售房屋，房屋买卖没有交易成功。中介公司未将收取的暂为保管的11000元定金返还原告。被告称其于2016年9月初要求与原告解除合同，原告表示同意解除双方所签合同。2016年10月17日，原告提起本诉；2016年10月24日，被告提起反诉。一审法院认为，原、被告自愿签订房产买卖合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定，对其效力该院依法予以确认，原、被告均应按合同约定履行义务。原告向中介公司支付了佣金、定金，并向代办公司支付了银行贷款的相关费用后，被告却不同意将房屋出售给原告并要求解除双方所签合同，被告行为构成违约，应承担相应责任。按照合同约定，原告有权要求被告双倍返还定金。鉴于原告所交的定金11000元由中介公司代为保管，故应由中介公司将收取原告的11000元定金返还给原告，被告再支付给原告定金11000元即可。关于佣金损失，因该佣金应由中介公司向违约方也就是本案被告收取，原告已经交付给中介公司，故该部分损失9000元应由被告赔偿给原告。关于贷款服务费10317元，该部分损失应由违约方承担，被告亦应当赔偿给原告。原告的其他诉讼请求，依据不足，该院不予支持。双方均同意房屋买卖合同已经解除，故关于被告反诉要求解除合同的诉讼请求，该院不再处理。被告行为构成违约，其主张违约金的反诉请求，依据不足，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告杜志龙于本判决生效后十日内支付原告孟文杰定金11000元（另外的11000元定金由郑州顺通房地产营销策划有限公司返还给原告）；二、被告杜志龙于本判决生效后十日内支付原告孟文杰佣金损失9000元、贷款服务费损失10317元；二、驳回原告孟文杰的其他诉讼请求；三、驳回被告杜志龙的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2506元，由原告负担1567元，被告负担939；反诉费525元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理认定的事实同一审法院认定的事实。本院认为，双方当事人及房产中介公司于2016年7月26日所签订的《房产买卖合同》第四条关于付款方式约定“按揭贷款：乙方(即孟文杰)应在立契当日，付清首付款……”；杜志龙主张此条款中的“立契当日”，是指本合同的签订日，孟文杰以及房产中介公司主张“立契当日”是指合同“网签”之日；本院认为，根据本条款内容及上下文各条款之间的联系，以及双方所签订的《房产买卖合同》的实际履行情况，“立契当日”应是双方当事人向房地产主管部门“网签”备案合同之日。本案中，杜志龙在《房产买卖合同》履行过程中单方要求解除合同，构成违约，应承担相应的法律责任；根据双方合同约定，杜志龙应向孟文杰双倍返还合同定金22000元、承担孟文杰佣金损失9000元。关于孟文杰主张的贷款服务费损失10317元，系孟文杰为履行合同而支出的相关费用，构成其损失，原审判决由违约方承担，并无不当。综上所述，杜志龙的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1253元，由上诉人杜志龙负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 谢宏勋审判员 李 静二〇一七年四月七日书记员 王晓飞 关注公众号“”