（2016）粤0604民初13166号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-11-30
案件名称
广东元海资产物业投资管理有限公司与廖金喜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东元海资产物业投资管理有限公司,廖金喜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初13166号原告：广东元海资产物业投资管理有限公司，住所：佛山市禅城区季华五路30号世纪名轩710室。统一社会信用代码：91440604758314273B。法定代表人：周树登，总经理。委托诉讼代理人：彭文良，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹宏佳，广东禅都律师事务所实习律师。被告：廖金喜，男，汉族，1974年9月19日出生，住广东省罗定市。原告广东元海资产物业投资管理有限公司诉被告廖金喜物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，因被告需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员田媛担任审判长，与审判员罗婉文、人民陪审员李玉珠组成合议庭，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭文良、邹宏佳到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月31日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告需于每月10日前交纳物业管理服务费及公共分摊费用，逾期交纳的，从逾期之日起每日按千分之三收取滞纳金。原告已经按约定向被告提供了物业服务，但自2015年5月起，被告开始拖欠物业管理费及公摊水电费。虽经原告多次催促，被告至今仍不缴纳。原告认为，被告拖欠物业管理服务费的行为已构成违约。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2015年5月至2016年12月期间的物业管理服务费3251.8元；2、被告向原告支付2015年5月至2016年12月期间的公摊水电费668.99元；3、被告自拖欠物业管理费之日起向原告支付违约金（违约金以162.29元为本金，按年利率24%的标准计算，自2015年5月后每月的10日起，逐月计至实际清偿时止。现暂计至起诉之日，违约金634.53元）；4、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告对物业管理费、公摊费的计算时间和金额作出变更，诉请时间均从2015年5月1日至2016年11月7日止，物业管理费为3089.51元，公摊水电费为571.26元。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告的营业执照、物业服务企业资质证书。拟证明原告的主体适格，原告具备一级物业管理资质。2、被告的身份证复印件。拟证明被告的主体资格。3、前期物业管理服务协议。拟证明原告与被告存在物业服务合同关系。4、房地产登记信息查询结果两份。拟证明2012年7月4日至2016年11月7日期间，被告为涉案物业的产权人。5、缴费通知单1张、公共水电分摊明细、水电费发票128张。拟证明原告代被告垫付公摊水电费的事实以及计算公共水电费用的依据。诉讼中，被告无提供证据。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、辩证的权利。原告的证据1、2、3、4以及证据5中的水电费发票为原件或与原件核对无误的复印件，且内容能相互印证，加之被告经本院合法传唤无正当理由未到庭提供证据予以反驳，故本院予以采信；证据5中的缴费通知单以及公共水电分摊明细，为原告单方制作，至于原告的证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定如下：一、物业名称为佛山市禅城区藦璒荟豪庭。……类型：住宅，坐落于一座1102房。建筑面积为90.33平方米。……二、乙方的权利义务。4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；……四、物业管理服务费用。1、住宅房屋（包括与房屋配套的）按建筑面积：1.8元／平方米／月收取；……10、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；……12、乙方及该物业内的受益人分摊该物业的下列费用：①公共水费包括甲方为管理该物业而使用的消防用水、绿化用水、清洁用水等实际消耗且受益于乙方的费用；②公共电费包括甲方为管理该物业而使用的公共照明用电、电梯、ＩＣ门禁和监视设备用电、水泵提升用电等实际消耗且受益于乙方的费用；③物业共用部位、共用设施设备及地下管道网络等一切受益于乙方的设备设施的维修、维护费用。根据原告提供的公共水电分摊明细的记载，涉案房屋在2015年5月至2016年11月产生的公摊电费如下：2015年5月6日至2015年7月6日为64.01元，2015年7月6日至2015年9月1日为59.27元，2015年9月1日至2015年11月1日为64.52元，2015年11月1日至2016年1月1日为64.91元，2016年1月1日至3月1日为65.24元，2016年3月1日至2016年5月1日为65.55元，2016年5月1日至2016年7月1日为64.90元，2016年7月1日至2016年9月5日为70.27元，2016年9月5日至2016年11月1日为63.34元，共计582.01元；产生的公摊水费如下：2015年5月14日至2015年7月14日为2.31元，2015年7月14日至2015年9月14日为5.56元，2015年9月14日至2015年11月14日为2.65元，2015年11月14日至2016年1月14日为1.82元，2016年1月14日至2016年3月14日为1.36元，2016年3月14日至2016年5月14日为1.86元，2016年5月14日至2016年7月14日为1.82元，2016年7月14日至2016年9月14日为1.84元，2016年9月14日至2016年11月14日为1.83元，共计21.05元。根据佛山市禅城区房地产登记信息查询结果显示，2017年11月7日，佛山市禅城区影荫一街11号一座1102房的权利人从被告变更登记为案外人严细鸿，建筑面积为90.80平方米。再查明，原告是具备一级资质的物业管理公司，其经营范围为物业管理，停车场服务，园林绿化工程，清洁服务，代扣代缴电费、自来水费、人燃气等物业管理相关费用等。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是具备一级资质的物业服务企业，其与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于物业管理费。根据《前期物业管理服务协议》第二条第4点的约定，被告负有依约按时支付物业管理费用的义务。原告已依约向被告提供物业服务，被告作为物业的产权人理应依约支付物业管理费。因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，故本院确认被告拖欠2015年5月1日至2016年11月7日期间的管理费2980.06元（90.80平方米×1.8元/平方米/月×18个月+90.80平方米×1.8元/平方米/月÷30日×7日），原告诉请超出部分，本院不予支持。关于公摊水电费。诉讼中原告提交了水电费发票用以证实原告已经实际代为垫付涉案房产所在小区公用分摊水电费，因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的公摊水电费以及计算方式提出异议并提供证据予以反驳，故本院对原告诉请被告支付公摊水电费571.26元予以支持。关于违约金。根据《前期物业管理服务协议》的约定，乙方逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。因被告无正当理由拒付物业管理费，已构成违约，原告诉请被告支付违约金，有理有据，本院予以支持。原告诉请以162.29元为本金，按年利率24%的标准计算，系对其自身权利义务的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。但原告的起算时间有误，应从2015年5月11日起计算，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、被告廖金喜于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东元海资产物业投资管理有限公司支付2015年5月1日至2016年11月7日的物业服务费合计2980.06元及违约金（以每月162.29元为本金，自2015年5月11日起按年利率24%的标准分段累计至本判决确定的给付之日止）；二、被告廖金喜于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东元海资产物业投资管理有限公司支付2015年5月1日至2016年11月7日的公摊水电费571.26元；三、驳回原告广东元海资产物业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取50元，由被告廖金喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 田 媛审 判 员 罗婉文人民陪审员 李玉珠二〇一七年四月七日书 记 员 李若梅附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”