（2017）黑06民终163号
裁判日期: 2017-04-07
公开日期: 2017-05-18
案件名称
上诉人李芹因与被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李芹,大庆市佞金房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终163号上诉人（原审原告）李芹，女，汉族，无职业。委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大庆市佞金房地产开发有限公司，住所地大庆市让胡路区远望04-30-1-63号。法定代表人：宁希春，该公司董事长。委托诉讼代理人：张万菊，北京市岳成律师事务所大庆分所律师。上诉人李芹因与被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初5104号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审���。上诉人李芹委托诉讼代理人王梁，被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司委托诉讼代理人万菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李芹上诉请求：1、依法撤销大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初5104号民事判决书，将本案发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏重要案件事实，即在2013年12月31日前，涉案房屋具备何种条件才能够进行交付这一事实，没有达到交付条件的房屋不允许交付，即便交付也不构成合同及法律意义上的交付。1、涉案房屋未达到商品房买卖合同约定的交付条件；2、涉案房屋未达到法律规定的交付条件。二、一审判决遗漏重要案件事实，即涉案房屋何时具备“交付条件”，只有具备交付条件的房屋才能进行交付，只有认定具备交付条件的时间才能确定是否存在逾期交房的事实。1、涉案房屋直到2016年4月26日才具备交付条件，存在严重逾期交付的事实；2、即便涉案房屋具备了交付条件，但被上诉人至今仍未发出交付通知，未履行交付义务。三、一审法院认定的事实严重错误，即将商品房买卖合同对于房屋交付的概念同委托经营协议交还房屋的概念混为一谈，进而对于交房时间严重认定错误。1、委托经营协议与买卖合同是两个不同的法律关系，调整不同法律行为；2、委托经营协议第二条明确为关于管理期限的约定，而非对交房的约定；3、一审法院突破法律解释的基本原则即文本解释原则，将委托经营协议的签订时间认定为交房的时间，明显错误，被上诉人实为未履行交付义务；4、一审法院委托经营协议的签订视为交房，实为认定被上诉人对上诉人进行了房屋观念交付；5、一审庭审中，被上诉人答辩称交��房屋时间为2016年12月31日，现上诉人不需交付房屋，表面被上诉人未交付房屋。四、一审法院对合同条款的效力认定错误，即格式条款不符合法定条件，且违反法律规定，应当认定为无效，不能因此排除上诉人法定解除权。1、商品房买卖合同对于逾期交付及逾期办理产权证的约定，明显属于显失公平的格式条款，应属无效；2、不管是基于逾期交房还是逾期办证，上诉人的法定解除权均形成并依法行使；3、无论被上诉人当前能否交付房屋、办证，上诉人均有权解除合同。五、一审法院适用法律错误，不全面。上诉人认为双方争议的商品房买卖合同及补充协议一于2016年8月3日发出解除通知时已经解除，按照法律规定请求法院判决解除双方签订的买卖合同及补充协议一。被上诉人大庆市佞金房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，诉讼��序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是由中华人民共和国建设部制定的合同文本，并非我方起草的格式合同。其中第八条交付期限，对于商品房的交付条件是设有选项的，即视为可以由签订商品房买卖合同的双方当事人协商选择，第一项是“该商品房经验收合格”才可以交付，第四项是“该商品房须得商品住宅交付使用批准文件”才可以交付使用。而上诉人与被上诉人选择了第一项，即涉案房屋只要经过验收合格即具备交付的条件。这是签订合同的双方真实意思表示，并没有违反法律规定。二、被上诉人没有将商品房交给上诉人，是因为双方在委托经营协议中约定了2016年12月31日委托期限届满，上诉人起诉时不需要交付房屋，更不存在违约及逾期交房。上诉人将房屋委托给被上诉人经营使用，上诉人也享受了房屋产生的利益，不存在损失。上诉人称，被上诉人在商品房买卖合同补充协议（一）的第三条约定被上诉人需要通知被上诉人才能交房是对该条款的理解错误。该条款是对买方的约束而非卖方，是否发出通知并不影响买方接受房屋。三、上诉人无权行使解除权，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中针对逾期交房和逾期办证只约定了承担违约金，而未约定解除权。且上诉人行使解除权的时间已过法定期限。上诉人认为其2015年10月28日催告过被上诉人再行使解除权就没有过法定期间，系对法律的理解错误。解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除权，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和��务的履行。这就是解除权期限的立法目的。所以《商品房买卖合同司法解释》第十五条的催告期应当在法定解除权期限一年内行使，上诉人称其2015年10月28日催告如果是真实的，也超过了解除权的期限。该条款第一项明确规定了“但当事人另有规定的除外”。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，自愿签订的，合同中约定逾期交房按延期天数支付已付房款日万分之0.5的违约金，合同继续履行。并未约定解除条款，上诉人无权要求解除合同。四、上诉人所引用的《商品房买卖合同司法解释》第十九条中规定：“买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失”，但事实上被上诉人早已经可以为上诉人办理房屋所有权登记，并不存在该条款规定的情况，上诉人无权依据此条款要求解除合同，且其已经自认超过了一年的���同解除权行使期间。所以其无权要求解除合同。原告李芹向一审法院起诉请求：要求判决解除原、被告于2013年8月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（一）；要求判决被告返还原告购房款355050元；要求被告支付原告购房款利息损失暂计85188.50元（按照同期中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）；要求本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月14日，原告与被告大庆市佞金房地产开发有限公司签订阳光乘风休闲购物广场商服商铺定购协议一份，双方约定原告定购位于大庆市让胡路区阳光乘风休闲购物广场2层商铺170号房屋，约定交房日期为2016年12月31日。又查明，2013年8月8日原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的让胡路区阳光乘风休闲购物广场6#楼2单元南区2层商铺170号房屋，房屋总价款355050元。同��约定被告应当在2013年12月31日前将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时约定被告逾期交房按延期天数支付已付房款日万分之0.5的违约金，合同继续履行。被告应当在房屋交付使用后360工作日内为原告代为办理房屋产权证，原告必须在房屋交接前与被告签订委托书，委托被告代为办理产权证，所需一切费用由原告承担，如因被告原因致使原告不能在规定的期限办理房地产权属证书的，被告按已付房款的百分之0.05支付违约金，并另行约定办理房地产权属证书的具体时间。原告于2012年12月14日支付给被告购房款100000元，2012年12月18日支付给被告购房款245608元，2013年8月8日支付给被告购房款9442元，共计355050元。另查明，2014年1月13日原、被告签订了阳光乘风休闲购物广场委托经营协议，原告将其购买的让胡路区阳光乘风休闲购物广场6#楼2单元南区2层商铺170号房屋委托给被告，并授权被告全权代为招商、出租及管理，委托期限为3年，从2013年12月31日至2016年12月31日，该协议中第三条中约定：被告有权以其名义与承租方签订该商铺的租赁合同，并有权自主决定租金标准及其他租赁事宜，在委托期限内，原告每年按房价款总额8%的标准获得固定租金，被告已于原告买铺时一次性将三年租金，总房价款的24%返给原告（已从购买商铺总价款中扣除，商品房买卖合同第四条约定的355050元价款系扣除三年租金后的优惠价）。同时约定委托期限满前一个月，被告以书面形式与原告沟通，如果双方不能达成续租协议，被告于期满后的七日内，在不损坏或不影响原告商铺建筑结构安全的情况下，被告加装的设施设备等财产可自行拆除，并按统一标准进行间隔，按时交还原告。再查明，至本案开庭，本案诉争房屋���有办理产权证。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院认定的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同后，双方又签订了委托经营协议，约定上诉人将其所购买的房屋全权委托被上诉人代为招商、出租及管理，委托期限为3年，自2013年12月31日至2016年12月31日止，因委托期限尚未届满，故不存在被上诉人逾期交房问题。对于上诉人称，按合同约定时间被上诉人没有交房，也未办理产权登记证，已构成违约的主张，因在合同中只约定了被上诉人不能按期办证，其应承担违约责任，合同继续履行，并另行约定办理房地产权属证书的具体时间，未约定逾期办证应解除合同，且被上诉人已作出说明，承诺工作时间房屋所有权人随时可到其公司领取办理不动产权证书相关手续，上诉人可以办理房屋产权登记证，故对于上诉人��该上诉理由，本院不予支持；因本案事实清楚，证据充分，不存在原审法院违反法定程序问题，上诉人的该上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人李芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8004元，由上诉人李芹负担。本判决为终审判决。审判长 朱志晶审判员 赵 楠审判员 王鹏渤二〇一七年四月七日书记员 高伟涛